Quels prêteurs sont les meilleurs pour investir hors de l'État | Immobilier

Lorsque vous investissez hors du pays, le type de prêteur le mieux adapté dépend du type de produit de prêt dont vous avez besoin.

Il existe certes des prêteurs à l’échelle nationale, tant dans le secteur commercial que résidentiel, mais ce que vous essayez d’accomplir compte surtout pour le type de banque que vous approchez.

sont populaires en ce moment pour les prêts fixes. Les prêteurs basés sur les actifs et les prêts à l'achat et à la détention vont apparemment de pair maintenant.

Pour l’une ou l’autre de ces deux stratégies, l’emplacement n’est en grande partie pas pertinent. Et voici un autre exemple où l'emplacement du prêteur importe peu: prêts commerciaux pour des actifs importants.

Ce qui est formidable à la fois dans les fonds durs et les prêteurs fondés sur des actifs, c’est que beaucoup d’entre eux ne se soucient pas non plus des qualifications des acheteurs (pointage de crédit, revenu, etc.). Ces prêteurs peuvent émettre des produits de prêt de cette manière car ils entraînent généralement des coûts élevés en intérêts et en points pour contrebalancer les coûts habituels.

Ainsi, dans les cas où vous avez besoin d’un prêteur rapidement et / ou ne réussissez pas la souscription standard, un prêteur d’argent fort à l’échelle nationale fonctionne parfaitement. Le reste du temps, pour la plupart des emprunteurs, vous souhaiterez faire affaire avec une banque située dans le même secteur que la propriété. Voici pourquoi.

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Vous recherchez un expert en la matière?

Les prêteurs hypothécaires résidentiels sont certifiés par l'État. Donc, si vous recherchez une propriété de un à quatre logements en dehors de l’État, il est fort probable que vous serez forcé d’avoir un prêteur dans cet État de toute façon.

De nombreux prêteurs commerciaux fonctionneront exactement de la même manière. Ce n’est pas nécessairement à cause de la certification, mais ils préfèrent prêter sur des marchés qu’ils connaissent.

En prêtant, les banques investissent de l’argent pour vous et votre transaction. Par conséquent, ils veulent s'assurer que vous et votre partenaire allez gagner de l'argent. Ils vont vouloir faire preuve de diligence raisonnable pour la même raison que vous allez le faire: vous voulez tous les deux savoir l’affaire va être rentable – sans avoir à prendre la parole d’un étranger.

La confiance ne fait pas partie des 5 C du crédit, à savoir le caractère, la capacité, le capital, les conditions et les garanties. Et il est sage de s’attendre à ce que la banque s’assure que votre transaction est tout aussi lucrative pour elle que pour vous.

En fait, dans la plupart des cas, la banque sera l’actionnaire majoritaire (50% + LTV) de votre actif et elle ne veut pas perdre d’argent.

Dans cet esprit, songez qu'il est encore plus difficile pour vous d'acheter un actif en dehors de l'état. Maintenant, je suis un ardent défenseur des achats en dehors de l’État, mais je connais mon marché et j’ai une solide équipe sur le terrain.

Si vous êtes en Californie et que vous souhaitez acheter une propriété dans le Mississippi, mon espoir est que, avant de signer un document, vous ayez parlé à un gestionnaire immobilier, à un entrepreneur, à un agent immobilier et à d’autres investisseurs pour vous aider à prendre une bonne décision.

Pourquoi devrais-je suggérer ceci? C'est très simple. Vous ne connaissez pas (vous ne pouvez pas!) Connaître le marché si vous n’y avez jamais vécu.

Posséder une connaissance approfondie du marché sur lequel vous achetez des actions réduit les risques, peu importe si le nombre d’opérations a du sens. "Emplacement, emplacement, emplacement" n’est pas la première règle de l’immobilier pour rien.

Ainsi, si la banque auprès de laquelle vous essayez d’emprunter se trouve également en Californie et qu’elle n’a aucune personne sur le terrain dans le Mississippi où se trouve l’actif, comment pourraient-elles effectuer le degré de diligence requis?

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Le prêteur devient partenaire

C'est peut-être le plus gros écart que je constate entre le côté emprunteur et le côté prêteur. Quand je vois des emprunteurs parler de prêts, ils ont tendance à ne voir que les conditions du produit et les conditions à remplir.

Ils le voient comme une liste de contrôle:

• Est-ce un bien?
• De quoi ai-je besoin?
• Hcombien de temps en bas?
• Quels sont les termes?

Les gens traitent obtenir un prêt comme acheter un sandwich dans un menu, mais les prêteurs sont plus compliqués que cela. Nous voulons savoir qui vous êtes, quel est votre bilan, ce que vous essayez d’accomplir et comment vous allez réussir.

Ce que vous empruntez dépend également de la taille de l'institut.

Par exemple, si vous demandez 100 000 dollars à Wells Fargo, ils veulent que cette toute petite transaction soit conclue le plus rapidement et le plus facilement possible. C’est trop petit pour qu’ils s’y intéressent!

Plus la banque est petite, plus leurs ressources sont rares et plus ils auront d'intérêts en jeu dans la transaction – et en vous.

Cela les rend de plus en plus proches d'un partenaire plutôt que d'un simple dispensaire de produits.

Une banque ou un courtier situé à proximité de l’actif connaît déjà bien le marché (avec un peu de chance). Ils sauront quelles affaires rapportent de l'argent et lesquelles ne le font pas. De plus, ils disposent de toute une panoplie d’autres paramètres permettant de décider du lieu où ils souhaitent déployer efficacement des capitaux.

Vous êtes peut-être à la maison en train de penser: «Je veux acheter un quadruplet à Nashville.» Vous allez en trouver un et faire défiler les chiffres, et ils ont l'air super.

Vous demandez à un prêteur sur la base d'actifs de verser l'argent, vous payez des frais astronomiques et vous faites appel à un gestionnaire immobilier ou à un entrepreneur pour gérer le projet. Le problème ici est que vous avez créé un projet avec incitations asymétriques parmi toutes les personnes impliquées.

Le prêteur obtient ses points à l’avance et il occupe une première position en matière d’acte de confiance. Ils ne veulent pas que vous échouiez, mais ils ne s'en soucieront pas vraiment. Ils ont déjà fait leur profit!

Le gestionnaire immobilier / entrepreneur gagnera de l'argent pour le travail indépendamment. Bien sûr, ils veulent que vous clôturiez, mais ils n'ont aucun intérêt direct dans le succès à long terme de la transaction. Ils sont payés même si vous ne l'êtes pas.

Ce n'est que lorsque vous obtenez un prêteur local à l'actif que vous aurez une deuxième partie qui a la peau dans le jeu avec vous. Quand il s’efforce d’obtenir un financement, un prêteur local ne vous laissera pas acheter une propriété sur laquelle vous ne pouvez pas gagner d’argent – ou même une propriété à faible marge où elle vivrait dans la crainte du défaut.

Ils doivent gagner leur argent une fois que vous avez fait le vôtre. C’est un bon partenaire, avec des objectifs alignés.

Examiner les perspectives à long terme

Allez-vous rester dans cette zone pendant un moment ou s'agit-il d'un achat unique? S'il s'agit d'une seule transaction (en particulier une inversion), l'emplacement du prêteur peut ne pas être aussi important.

Mais plus vous envisagez de travailler dans une région et plus vos actifs sont importants, plus le prêteur immobilier local a un impact considérable.

Si vous développez un portefeuille en dehors de l'état et développez une relation avec ce prêteur, il peut même vous renvoyer à un accord occasionnel, ainsi qu'à des partenaires potentiels.

Visitez la région – montrez à ce courtier que vous êtes vraiment sérieux au sujet de votre intention de conclure plusieurs opérations – et ils seront beaucoup plus susceptibles de vous présenter leur cercle d’influence.

Si vous êtes assez ambitieux pour prendre des mesures sérieuses, songez à l’impact de ce genre de situation sur un petit prêteur. Cela pourrait être monumental pour créer une relation de prêteur à long terme et mutuellement bénéfique.

Je le répète, je ne dis pas que vous ne pouvez pas entretenir cette relation avec votre prêteur préféré dans votre État pour les achats effectués à l'extérieur de l'État. Cependant, il est beaucoup plus difficile pour les banques d’émettre de l’argent sur des opérations dans des domaines où elles ne sont pas familières.

Cela vaut-il la peine de vous battre constamment? Probablement pas.

Trouvez un prêteur local dans la région où vous souhaitez travailler et concentrez-vous sur la croissance mutuelle à long terme.

Ai-je raison ou ai-je raison? Je me réjouis de votre opinion, même si vous pensez que je me trompe.

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