Mon plus grand cauchemar de gestion immobilière | Investissement immobilier

Je vais vous parler de mon plus grand cauchemar en matière de gestion immobilière. Voici.

Alors vérifiez ceci. Dans la vidéo ci-dessous, je discute de quelques points.

Tout d’abord, je vous explique en détail le cauchemar absolu que ce locataire nous a fait subir. Ensuite, je pense à certaines des choses que nous avons mal faites, à mon avis, et à quelque chose que vous ne devriez jamais faire.

Je continue en révélant certaines des choses que nous avons bien faites et comment faire face à un scénario de cauchemar comme celui-ci.

Ce que j'ai traversé avec un locataire de l'enfer

J'ai eu une fois un locataire absolument dégoûtant. Laissez-moi vous raconter certaines des choses qu'ils ont faites.

C’était il ya de nombreuses lunes au début de mon voyage dans l’immobilier. À ce stade, j'étais toujours exposé à des locataires en tant que propriétaire de l'entreprise. Je prenais les appels et me présentais devant la porte pour essayer de calmer les locataires et de leur parler. (Bien sûr, ne pas avoir de fossé et m'exposer en tant que propriétaire de la compagnie donnait encore plus de munitions aux locataires.)

Quoi qu’il en soit, ce locataire a notamment porté plainte en permanence pour des réparations. Une fois les réparations planifiées et terminées, elles n’ont jamais été effectuées à leur satisfaction. Nous recevions donc littéralement des appels téléphoniques quotidiens concernant certaines réparations effectuées sur cette propriété.

Nous courions dans tous les sens comme des poules sans tête qui essayaient de satisfaire ce locataire, en s’assurant qu’elles n’avaient plus de demandes de réparations – même si beaucoup d’entre elles étaient imaginaires et beaucoup d’entre elles n'étaient pas réalistes.

Elle voulait clairement faire tout ce qui était en son pouvoir pour rendre nos vies misérables. Honnêtement, je pense que c'était personnel et qu'il y avait une sorte de jalousie envers moi-même, ma femme et notre voyage. Je suis sérieux quand je dis qu'elle a apparemment fait tout son possible pour rendre notre vie absolue un enfer.

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Voici quelques autres choses qui sont arrivées pour le mettre en perspective. Nous avons envoyé des entrepreneurs sur le site à plusieurs reprises. Selon les commentaires de trois entrepreneurs, elle aimait bien se révéler à eux.

Oui! Ce n’est pas un mensonge. En fait, trois entrepreneurs ont témoigné devant le tribunal qu’elle se déshabillait constamment lorsqu’ils étaient sur place pour effectuer des travaux d’entretien.

Une autre chose qui s’est produite est l’explosion d’une lumière extérieure – mot clé: lumière extérieure. Elle a appelé les pompiers et s'est rendue à l'hôpital pour se plaindre d'une intoxication au monoxyde de carbone, mais dans le rapport d'incendie, ils ont indiqué qu'il s'agissait d'une lumière extérieure. Nous avons effectivement prouvé cela devant un tribunal.

Ce locataire en particulier a également appelé notre courtier et s'est plaint auprès d'eux. Nous avons donc eu beaucoup de problèmes avec notre courtier. Nous venions de commencer la relation avec eux et notre société de gestion immobilière. Il était donc difficile d’expliquer ce qui se passait.

Elle s'est également plainte à la division de l'immobilier, qui a ensuite ouvert une enquête sur notre société. Nous avons eu le conseil de frapper à notre porte, aussi. Comment? Le locataire a réussi à s'emparer de l 'et a pris contact avec lui par téléphone, courrier électronique et lettre.

Elle a même pris contact avec sa femme et contacté ses enfants.

Où je me suis trompé en tant que propriétaire

Ce sont donc les efforts extrêmes que ce locataire a déployés pour rendre notre vie absolument misérable. Je ne vais même pas parler des avis en ligne, appeler nos employés et continuer à publier des conneries pour les deux ou trois prochaines années.

C’était un cauchemar absolu, un désastre absolu, et je ne veux pas que quiconque traverse ce que nous avons vécu.

Comment est-ce arrivé? Où avons-nous tort?

Nous avons déterminé que l’erreur initiale était de permettre au locataire de s’installer dans la propriété (à la demande de son mari) avant la fin des travaux de rénovation. Ne fais pas ça!

Vous ne devriez jamais louer une propriété à qui que ce soit s'il reste encore quelques bouts que vous devez fermer. Pourquoi? Parce que vous ne voulez pas que tout ce que j'ai décrit vous arrive. Il donne aux locataires plus de pouvoir de prouver un point de la justice, en disant que la propriété n'a pas été rénovée à leurs normes.

Si vous souhaitez emmener quelqu'un dans la propriété avant qu'elle ne soit entièrement rénovée, je suggère que le contrat de location comporte une clause indiquant toutes les choses qui doivent encore être réparées. Ensuite, demandez au locataire de signer un contrat de location «tel quel».

Nous n'avons pas fait ça. C'était incontestablement une erreur.

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Cependant, là où nous avons été très diligents (ce qui nous a permis de nous sortir de ce pétrin), nous tenions une liste détaillée de tout ce qui se passait. Ainsi, chaque fois que le locataire appelait, envoyait un SMS ou un courrier électronique, nous enregistrions l'heure, ce qu'ils disaient, nous enregistrions tout. Nous avons pris les choses très à l'extrême, où nous avons même enregistré ce qu'elle disait quand nous sommes allés lui rendre visite en personne.

Par exemple: «Oh, je suis heureux avec vous les gars. La propriété est en très bon état. Vous faites un si bon travail. "

Bien sûr, c'étaient tous des mensonges, mais nous avons enregistré toutes ces choses. Nous avons gardé une liste détaillée de toutes les choses qui se passaient.

Une autre chose que nous avons bien fait est d’attraper le locataire pour des raisons techniques: ils étaient en retard de quelques jours pour payer le loyer. En Ohio, nous sommes très chanceux de constater que c’est un État très convivial pour les propriétaires. Donc, si vous ne payez pas le loyer, le propriétaire n’a pas à accepter les retards de paiement, il le peut.

Nous avons déposé une demande d'expulsion et, Dieu merci, nous l'avons fait. Nous sommes allés au tribunal et nous avons fini par nous installer à l’extérieur. Nous n’avons pas eu la chance d’être expulsés. Au lieu de cela, nous avons eu les termes que nous voulions.

Nous disposions de suffisamment d'informations pour pouvoir procéder à une expulsion, mais cela ne servait à rien. Je pense que je, juste aller de l'avant. Plus vite vous pourrez avancer et laisser aller cette énergie négative, mieux ce sera. Concentrez-vous sur les choses positives qui se produisent tous les jours.

Voilà donc mon histoire du locataire de l'enfer, mon histoire de cauchemar de gestion immobilière. J’en ai eu d’autres, mais celui-ci les a tous dépassés.

C'était probablement super traumatisant parce que c'était quand je. Je me souviens d'avoir été un peu décontenancé par quelqu'un qui avait commenté le fait que nous recherchions peut-être un problème technique dans un bail pour faire sortir un locataire.

Mais je peux vous dire tout de suite, je l’ai déjà fait et je le referai. Je n'ai aucun problème à trouver quelque détail technique que ce soit, et je n'ai aucun problème à mettre tout ce que je dois mettre dans le bail pour faire sortir les locataires s'ils le méritent.

Chaque fois que nous pouvons contourner les règles et trouver une technicité dans le bail, je ferai tout mon possible pour la trouver. Cela nous coûte de l'argent, cela coûte de l'argent à nos investisseurs et cela prend du temps.

En passant, pour ceux qui s’interrogent, nous avons vérifié les antécédents de ce locataire. Mais nous ne l’avons pas fait avant leur entrée dans la propriété (grosse erreur). De plus, ils avaient déjà poursuivi le gouvernement, la ville et l'État. Ils étaient essentiellement des escrocs professionnels.

Avez-vous eu des cas comme le mien?

J'aimerais entendre votre histoire.