4 raisons pour lesquelles votre maison ne fera probablement pas une bonne location

Nous faisons tous des erreurs.

Certains sont plus coûteux que d'autres. Chacun contient une leçon.

Vers le milieu de 2006, ma femme et moi avons acheté notre première maison. Le marché immobilier dans notre région était en plein essor. Au début de 2008, nous devions déménager dans une autre ville pour des raisons de carrière. Malheureusement, pendant la période qui a séparé ces deux événements, la crise financière mondiale s'est produite. Nous ne pouvions pas vendre notre maison; nous n’avons même pas reçu d’offre.

En vue de transformer des citrons en limonade, nous avons décidé de louer la maison. Ce que nous avons fabriqué ressemblait plus à un médicament acide. Pendant presque une décennie, nous avons versé dollar après dollar dans un gouffre financier. En fin de compte, nous avons vendu notre ancienne maison avec une perte neuf ans après l'avoir achetée. Nous avons perdu de l'argent sur notre capital, chaque semaine à laquelle nous en étions propriétaires et, bien sûr, nous avons payé des frais immobiliers pour nous en débarrasser. La maison nous a coûté une petite fortune pour fonctionner en location.

Nous avons beaucoup appris depuis.

«Peut-être que nous pouvons le louer. "

J'aime parler de l'immobilier. C’est ce qui se produit lorsque vous êtes passionné par quelque chose – cela tend à faire son chemin dans la conversation. Mais maintes et maintes fois, amis, collègues et connaissances me disent qu’ils ne sont pas intéressés à «réparer les toilettes». Quelques-uns vont se rapprocher, c’est-à-dire qu’ils aimeraient peut-être transformer leur maison existante en logement locatif. En fait, c’est une phrase que j’entends souvent: «Je pense acheter une maison plus grande pour notre famille. Peut-être que nous garderons notre maison actuelle et la louerons.

La plupart du temps, c’est une mauvaise idée.

Je pense que c’est génial que ces personnes envisagent, mais la plupart ne savent pas comment faire fonctionner les chiffres. Je ne savais pas non plus.

Pour moi, franchir la courbe d'apprentissage impliquait de prendre en compte un certain nombre de leçons qui, à mon avis, sont essentielles pour les personnes qui souhaitent utiliser un bien locatif comme véhicule d'investissement pour leur avenir.

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Leçon 1: Une location est une entreprise.

Contrairement aux actions, qui représentent des actions dans une entreprise, un bien locatif est essentiellement une entreprise. Le but d'une entreprise est de faire un profit. Penser de façon critique à ce sujet. Les revenus de location de votre propriété doivent couvrir tous les coûts avec quelque chose qui reste: le profit. Les coûts comprennent les taxes foncières, les assurances, l'entretien courant, les réparations majeures, la gestion immobilière, etc. Ils incluent également les paiements d'hypothèque. D'après mon expérience, c'est la taille de l'hypothèque qui fait en sorte que la propriété ne soit plus un bien locatif positif en termes de flux de trésorerie mais un gouffre financier négatif.

En termes simples, si le loyer du marché que vous pouvez facilement obtenir pour la propriété ne couvre pas la totalité de vos dépenses, la propriété n’est pas une bonne location.

Le problème principal est le suivant: si vous avez initialement acheté la maison pour y habiter vous-même, vous en avez probablement payé le prix fort. Vous l'avez acheté en fonction de vos émotions – du désir de trouver un endroit où vous et votre famille pourrez vivre confortablement. Ce n'était pas une décision d'affaires. Bien souvent, lorsque vous examinez les loyers du marché pour votre maison, vous constaterez que le loyer auquel vous pouvez vous attendre ne permet pas de couvrir toutes les dépenses.

Il ya un certain nombre de raisons à cela:

• Vous avez trop payé pour commencer parce que vous vraiment voulait et parce que vous regardiez ce que vous pourrait se permettre.
• La propriété a de nombreuses fonctionnalités qui n'augmentent pas le loyer. Comptoirs en marbre, moquette moelleuse, appareils électroménagers haut de gamme, terrasses élaborées, piscines – la liste est longue.
• Vous avez payé pour une grande cour. La terre coûte de l’argent, mais les chantiers doivent être entretenus et les locataires ne veulent généralement pas de problèmes.

Ce n’est pas que les locataires méritent moins. C’est que, dans de nombreux cas, ils ne paieront pas plus. Mais tu l'as fait.

Leçon 2: Une location est un investissement.

Vous recherchez un investissement ou un passe-temps? Un grand nombre d’investisseurs «familiaux» consacrent beaucoup de leur temps et de leur argent à la location. Ils le font a) soit en déposant un dépôt très élevé (ou en utilisant les fonds propres existants) afin que le loyer couvre la différence entre le prêt hypothécaire et d'autres dépenses, ou b) en réglant constamment de leur poche la différence. Dans les deux cas, ils "complètent" l'hypothèque avec leur propre argent. Permettez-moi de vous poser la question suivante: si vous achetez des actions ou des obligations, comptez-vous continuer à injecter de l'argent dans l'investissement chaque mois, simplement pour le conserver? Je ne pense pas.

Mais avec un bien locatif, si vous «complétez» le versement hypothécaire tous les mois, vous n’investissez pas. Vous subventionnez le mode de vie de vos locataires. Vous payez pour que vos locataires habitent une maison qu’ils ne peuvent pas se permettre (ou du moins ne sont pas disposés à payer).

Le problème lié à l’utilisation d’une grande quantité d’argent ou d’équité personnelle pour faire aboutir un accord est qu’il n’est pas évolutif. La réalité est que, selon le marché dans lequel vous vivez, épargner de l'argent pour un acompte sur une propriété peut prendre beaucoup de temps. Si vous laissez cet argent là-bas – connu sous le nom de «garer votre argent» – vous devrez alors continuer à économiser de l'argent afin d'acheter une autre propriété. Disons qu'il vous faut cinq ans pour économiser suffisamment pour acheter une autre location. Cela limite considérablement le nombre de locations que vous pouvez acheter dans une vie.

Cela nous amène à notre prochaine leçon.

Leçon 3: Une location fait partie d'une stratégie plus vaste.

Pourquoi voulez-vous même une location? Si le but est d’obtenir une partie des revenus de votre bien locatif pendant votre retraite, je vous encourage à examiner de près le revenu que vous pouvez réellement obtenir d’une location unique. Regardez le loyer total que vous collectez en un an. Ensuite, soustrayez tous les coûts autres que les versements hypothécaires. Il s’agit du revenu brut que votre location pourrait générer dans un an une fois l’emprunt remboursé. Ensuite, n’oubliez pas que si vous prenez cet argent comme revenu, vous devrez payer des impôts dessus.

En prenant pour exemple une seule de nos résidences unifamiliales, après toutes les dépenses autres que les versements hypothécaires, cela rapporte environ 12 000 $ par an. Si je prenais cela comme revenu, je devrais alors aussi payer des impôts. Je ne sais pas pour vous, mais cela ne va pas changer mon mode de vie de manière significative.

Vous devez penser plus grand. Si vous voulez par exemple un revenu annuel brut de 100 000 dollars, vous aurez probablement besoin d’environ huit ou neuf loyers similaires. Ten est une belle cible arrondie. Certains investisseurs aiment se lancer, car cela a tendance à produire des rendements plus élevés.

Vous ne pouvez pas vivre sur un seul bien locatif que vous entretenez et que vous dorlotez car il était autrefois votre maison. Bien sûr, c’est toujours un «investissement», mais il ne suffit pas de vivre seul.

Leçon 4: Vous avez besoin des compétences d'un investisseur pour pouvoir évoluer.

Revenons à la première location que vous avez achetée. Si vous stationnez votre argent dans cette location, il vous sera très difficile de continuer à acheter plus de loyers afin de financer votre «liberté financière». Un investisseur voit les choses différemment.

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Un investisseur examinera le loyer médian de la propriété considérée. Ensuite, l’investisseur comptabilise l’ensemble des dépenses réelles (taxes foncières, assurances, etc.) et des dépenses probables (indemnité d’entretien, indemnité de vacance, etc.). L’investisseur examinera ensuite les taux d’intérêt actuels et prévus et établira un prix d’achat probable. Si le loyer ne couvre pas les dépenses et le paiement de l'hypothèque, le prix d'achat est trop élevé. Le prix d'achat doit être réduit jusqu'à ce que le loyer couvre tous les coûts. Une fois trouvé un prix qui fonctionne avec les chiffres, il représente le prix le plus élevé que l'investisseur est prêt à payer. Bien entendu, la négociation devrait commencer plus bas.

Bien que vous deviez déposer un dépôt et que vous disposiez initialement d’une hypothèque inférieure au montant du prix d’achat intégral, vous ne pouvez pas prendre d’échelle si vous ne refinancez pas le bien à terme et récupérez votre dépôt initial. Si vous ne pouvez pas faire cela, alors vous payez trop cher pour la propriété et il faudra des années – parfois des décennies – pour compenser. C'est pourquoi un investisseur utilisera le prix d'achat total pour calculer les versements hypothécaires lors de l'exécution des chiffres.

La vérité est dans les chiffres.

J'ai expérimenté les deux côtés de cela.

Nous avons perdu environ 5 000 dollars par an pendant environ 7 ans lors de la location de notre première maison. Nous avons également perdu 20 000 $ sur le prix d’achat, et nous avons dû payer environ 18 000 $. La propriété nous a donc coûté environ 73 000 $. Nous avons beaucoup appris de cette expérience, mais les leçons étaient très chères.

Avez-vous acheté votre maison en partant du principe qu’elle pourrait être louée à l’avenir? Sinon, les chiffres ne fonctionneront probablement pas. En tant qu’exercice, lancez les chiffres et voyez ce que vous proposez. Découvrez quel est le loyer moyen du marché dans votre région pour une propriété de votre taille. Considérez tous les coûts de possession et de location de la propriété. Cet exercice vous indiquera probablement combien d’argent vous allez perdre chaque année.

En fin de compte, il ne s’agit pas de réparer des toilettes; vous pouvez payer quelqu'un pour le faire. Comme pour la plupart des investissements, le fait de posséder des loyers réside dans le fait de ne pas savoir ce que vous faites. est en réalité très simple. C’est l’état d’esprit qui doit être changé.

Une location n’est pas une maison dans laquelle vous ne vivez pas. Une location est une propriété qui est achetée au juste prix.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

Votre maison ferait-elle une bonne location?

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