Comment choisir des compositions comme un évaluateur | Investissement immobilier

L’une des choses les plus importantes à maîtriser lors de l’analyse d’une propriété est de déterminer avec précision sa valeur après réparation. La meilleure façon de le faire (avec les maisons au moins) est une analyse de marché comparative.

Qu'est-ce qu'une analyse de marché comparative?

A (CMA) est exactement ce que cela ressemble. Il examine des propriétés similaires à proximité qui se sont vendues récemment et compare leurs prix de vente à ceux de la propriété en question.

Vous trouverez ci-dessous des critères de "volonté" et de "nécessité" permettant de déterminer ce qui devrait être considéré comme des propriétés comparables (ou "comps"):

Bien sûr, rien n’est jamais à 100% dans l’immobilier. L'analyse est autant un art qu'une science.

Ainsi, par exemple, si vous envisagez une propriété rurale, il se peut qu’aucune bonne composition n’ait été vendue au cours de l’année ou à un kilomètre environ. Vous devrez peut-être regarder plus loin.

Vous envisagez peut-être une très grande maison dans un quartier qui n’a presque que de petites maisons. Vous devrez peut-être comparer des propriétés plus petites et effectuer des ajustements plus importants.

Ou peut-être envisagez-vous une maison où chaque comparable est une propriété saisie dans un état déplorable et où votre propriété constitue une exception.

Ce truc arrive. À certains égards, cela peut être un avantage. Pensez-y de cette façon: plus une propriété est «découpée», plus il est difficile de négocier le prix, car la valeur de la propriété est évidente.

Cela étant dit, chaque analyse devrait aboutir à la fois à un prix attendu et à une fourchette de prix potentielle. Par exemple, supposons que vous estimiez la valeur à 95 000 $, avec un maximum de 100 000 $ et un minimum de 90 000 $.

Ou, si les compositions sont vraiment mauvaises, vous ne pouvez pas être aussi sûr, la plage devrait donc être encore plus large. Dans ce cas, il serait plus prudent de dire entre 80 000 et 110 000 $.

Gardez à l'esprit qu'un éventail plus large signifie plus de risque. Ainsi, vous voudrez une plus grande marge.

De plus, rappelez-vous que si tous les contrats sont des saisies, cela signifie qu’il n’ya probablement pas de marché des propriétaires dans cette région. Par conséquent, vous ne pourrez probablement que vendre à d’autres investisseurs ou mettre en place une transaction financée par le propriétaire.

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Comment trouver des comps

Une fois que vous avez une propriété de sujet, vous devriez commencer à trouver des compositions. La méthode la plus simple consiste à utiliser le système MLS, mais vous devez malheureusement y accéder (ou demander à un agent de vous préparer une analyse).

Heureusement, il existe plusieurs autres sites Web que vous pouvez utiliser, bien qu’il soit plus difficile de spécifier exactement les caractéristiques que vous recherchez. Lorsque vous utilisez ces sites, vous devrez faire un peu plus de travail sur le long terme.

Vous pouvez trouver des compositions sans avoir une licence immobilière sur des sites tels que:

• Zillow.com
• Redfin.com
• Eppraisal.com
• Trulia.com
• Realtor.com

Assurez-vous simplement de ne pas vous fier à l’estimation Zestimate ou Redfin; ils ne sont tout simplement pas exacts. Au lieu de cela, trouvez des compositions réelles et créez votre propre estimation.

Ci-dessous, je vais montrer quelques images de la MLS fournies par mon agent immobilier lors de l’analyse d’une maison que nous venons d’acheter.

Voici quelques caractéristiques de la maison:

• 2 chambres
• 1 salle de bain
• 773 pieds carrés
• Construit en 1940
• Crawlspace
• Pas de garage

Donc, pour être considéré comme une bonne composition, nous recherchons des propriétés présentant les caractéristiques suivantes:

• Statut: Actif, En attente, Afficher pour les sauvegardes (similaire à En attente), Vendu

Je ne suis pas très intéressé par les propriétés qui ont été retirées ou annulées, car leurs prix catalogue pourraient être complètement irréalistes. Et la catégorie la plus importante à regarder, de loin, est «vendue».

• Date de vente: 9 mois au présent

Nous répartirons la différence entre six mois (ce que je veux) et 12 mois (ce dont j'ai besoin).

Dans ce cas, il y a suffisamment de maisons de deux chambres à coucher pour se comparer. En outre, la différence entre les maisons de deux et de trois chambres est supérieure à celle de trois, quatre ou quatre et cinq.

En effet, une famille de trois chambres est généralement la plus petite des familles. Ainsi, toute habitation inférieure à une maison de trois chambres aura généralement plus de locataires temporaires ou suscitera moins d'intérêt des acheteurs potentiels.

Comme ci-dessus.

• Âge: 50-75 ans et 76-100 ans

Cette maison a 79 ans, donc la plage ci-dessus me donne tout en 20 ans environ dans les deux sens.

Voici les captures d'écran susmentionnées de mon agent sur les critères de recherche dans la MLS:

Encore une fois, vous devez être un agent immobilier pour accéder à la MLS, mais vous pouvez également demander à votre agent de rechercher des propriétés pour vous en fonction de certaines caractéristiques.

Ensuite, vérifiez sur une carte les propriétés à proximité qui correspondent à vos critères:

Désormais, certains investisseurs et agents ne considèrent ces propriétés que dans un rayon de 1 km à 1 km de la propriété en question (la maison rouge sur la carte ci-dessus). Je ne suis pas fan de cette approche, car les quartiers peuvent changer radicalement en peu de temps.

Cela est particulièrement vrai lorsque vous traversez des lignes de division majeures, telles que l'autoroute 35 sur la carte ci-dessus. «L’autre côté des pistes» est un idiome pour une raison. Donc, si vous pouvez vous en tenir à la même subdivision ou au même groupe de blocs, cela est préférable.

Dans ce cas, les propriétés les plus proches sont les meilleures compositions. Mais je suis plus intéressé par les compositions au sud de la propriété en question que par celles qui se trouvent à la même distance vers l’ouest, car celles à l’ouest se trouvent «de l’autre côté» de l’autoroute 35.

Vous devez également vous assurer que les zones en question sont suffisamment similaires les unes aux autres pour que les compilations soient utiles.

Par exemple, je considère une section comme celle ci-dessous lors de comparaisons:

Bien que je considère toutes les compositions dans cette zone ombrée, les quelques portes à côté sont celles qui me tiennent le plus à cœur.

Définir les périmètres de cette manière génère une liste de propriétés que vous pouvez comparer dans différentes vues du MLS. Personnellement, j'aime bien les exporter dans Excel. Et parfois, je devrai rechercher certaines informations (telles que la superficie en pieds carrés) sur le site Web du comté, si elles ne figurent pas dans la liste, afin de remplir toutes les cellules.

Je regarde aussi les photos et la description de la liste pour avoir une idée de l’état de la propriété. (Astuce: s’il n’ya pas d’images, cela signifie certainement que la propriété est en mauvais état.)

Dans ce cas, voici la feuille de calcul que j'ai créée:

Ensuite, je passe en revue chaque composition pour déterminer s’il s’agit d’une bonne ou d’une mauvaise comparaison. Il est important de se rappeler que je compare ces propriétés à ce que la propriété soumise volonté Cela vaut la peine de le réparer complètement, et non ce qu’il vaut dans son état actuel.

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Bons Comps contre Bad Comps

Voici mon analyse de chaque propriété énumérée ci-dessus et la justification de la considérer comme bonne ou mauvaise:

• Roue: Mal
  • Seulement 558 pieds carrés, donc plus de 200 pieds carrés plus petit
• 44ème: Bien
  • 80 pieds carrés plus grand, état similaire
• 45ème: Bien
  • 60 pieds carrés plus grand, garage mais état similaire
• Roue: Mal
  • REO – ne comparez jamais une propriété à une propriété saisie, car ils vendent moins cher et sont presque toujours en mauvais état
• Blanc: Mal
  • Les images sont mauvaises, la liste indique «fixateur supérieur»
• 45ème: Bien
  • 90 pieds carrés plus grand, état similaire
• Lister: Bien
  • 50 pieds carrés plus grand, état similaire
• Roue: Bien
  • 25 pieds carrés plus grand, garage 2 voitures mais état similaire
• 48ème: Bien (mais à peine)
  • 150 pieds carrés plus grand, état similaire
• 46ème: Mauvais (mais proche)
  • 90 pieds carrés plus grand, sensiblement plus agréable
• 44ème: Mal
• 46ème: Mal
  • 500 pieds carrés plus grande, plus jolie
• 49ème: Mal
  • 900 pieds carrés plus grand, beaucoup plus agréable

À ce stade, j'ai six bons comps. Les quatre qui m'intéressent le plus sont les quatre vendus.

Comment ajuster les valeurs sur les compositions

Ensuite, nous voulons transformer ces maisons en une réplique exacte de notre propriété en question. Donc, si la propriété est plus belle ou meilleure que la nôtre, nous réduire son prix de vente. Pourquoi? Parce que, vraisemblablement, s’il n’avait pas la fonctionnalité qui manque à notre propriété sujet, elle se serait vendue à un prix inférieur.

Le calcul opposé s’appliquerait si notre propriété possède des caractéristiques que la composition n’a pas. Par exemple, l'une des propriétés sur la 45ème a des unités de climatisation par fenêtre, mais notre propriété aura l'air central. Je vais ensuite ajouter Prix ​​de vente compris entre 2 500 et 45 $, ajusté à ce pour quoi il aurait vendu (du moins ce que je pense il aurait vendu pour) s'il avait la climatisation centrale.

Mais combien devraient être ces ajustements? Malheureusement, il n’ya pas de formule magique. La meilleure explication que j’ai vue se trouve dans le blog d’évaluation de Sacramento:

«Comparez les maisons d'un quartier pour déterminer l'ajustement. Ou, en d'autres termes, trouvez des ventes appariées appariées pour découvrir ce que les acheteurs sont disposés à payer pour une fonctionnalité donnée. Par exemple, si vous trouvez une maison vendue 230 000 $ à 1 700 pieds carrés, mais une maison très similaire à 220 000 $ à 1 500 pieds carrés, cela signifie que le marché a payé 10 000 $ de plus pour 200 pieds carrés supplémentaires. Dans ce cas, l’ajustement pour la superficie en pieds carrés serait de 50 $ par pied carré puisque 10 000 $ divisé par 200 équivaut à 50 $ par pied carré.

«Ce n’est cependant qu’un exemple. Il est important de trouver plusieurs autres paires appariées pour pouvoir juger de manière raisonnable de ce que le marché est prêt à payer pour une surface supplémentaire. "

Encore une fois, ça ne va pas être parfait. Le but est simplement d'être très proche.

Parcourons ensemble la 45ème propriété.

Sujet / 45ème / Ajustement:

• Lits: 2/2 / 0 $
• Bains: 1/1 / 0 $
• Sq. Ft: 773/864 / – 5 000 $
• État: bon / passable / + 5 000 $
• Sous-sol: Non / Oui / – 2 500 $
• Garage: Non / Non / 0 $
• Date de vente: 3-15-2019 / 8-23-2018 / + 2500 $ (le marché s'est apprécié dans l'intervalle)
• HVAC: Central / Fenêtre / + 2500 $
• Somme: + 2500 $
• Prix ​​ajusté: 87 400 $

Je devrais également noter: recherchez les concessions du vendeur. Souvent, le vendeur fera une concession de quelques milliers de dollars, généralement pour aider l’acheteur à se financer. Si une telle concession existe, elle ne sera pas déduite du prix de vente, mais simplement indiquée au bas de la liste. Soustrayez ce montant du prix de vente.

Voici ma ventilation pour chacune des quatre compositions vendues:

Mes quatre valeurs ajustées sont:

• 45ème: 87 400 $
• Liste: 95 000 $
• Wheeling: 80 500 $
• 48ème: 94 000 $
• Moyenne: 89 225 $

En outre, j'ai examiné le prix au pied carré et l'ai comparé à la propriété en question:

• 45ème: 98,26 $
• Liste: 109,22 $
• Wheeling: 112,50 $
• 48ème: 101,97 $
• Moyenne: 105,49 $

À 105,49 $, la propriété en question aurait une valeur de 81 544 $. (Voici mes calculs: 773 x 105,49 $ = 81 544 $.)

De cette analyse, je pense que la propriété vaut probablement entre 80 000 et 95 000 dollars, avec un prix de vente compris entre 85 000 et 90 000 dollars.

Si je le vendais, je pourrais le chiffrer à 94 900 $ pour voir si cela susciterait une offre, mais je m'attendrais à ce qu'il se vende un peu moins de 90 000 $.

CMA professionnels et évaluations

Bien sûr, vous pouvez également demander à votre agent immobilier de constituer une CMA, qui contiendra toutes sortes d'informations, y compris des comparaisons côte à côte et des tableaux de fantaisie.

Voici quelques exemples:

Assurez-vous simplement que votre agent effectue l'analyse comme je l'ai décrit ci-dessus. Les graphiques de fantaisie sont bons et tous, mais «garbage in égale garbage out» en termes de données.

Et ne perdez pas le temps d’un agent en demandant successivement une CMA à des propriétés pour lesquelles vous n’êtes pas très sérieux. En effet, les courtiers facturent souvent des CMA détaillés (où ils visitent des sites), appelés avis de prix de courtiers (BPO), de sorte qu’ils se fatiguent rapidement de faire fonctionner des concours gratuits pour vous si vous n’achetez rien.

Enfin, vous pouvez obtenir une évaluation réelle – et vous en aurez besoin si un financement est impliqué. Habituellement, un évaluateur choisira trois compositions à analyser.

Personnellement, j’aime en sélectionner autant que j’estime être bon (même si j’ai rarement plus de cinq ou six ans).

Mais voici à quoi ressemble un exemple d'évaluation:

Ceci est juste la première de deux pages d'ajustements. Si vous vous le demandez, la valeur de cet évaluateur pour la propriété en question était de 85 000 $.

Conclusion

Les entrepreneurs ne sont pas forcément critiques. Mais «exécuter les chiffres» est une compétence essentielle à maîtriser si vous voulez réussir dans l'immobilier.

Quand il s’agit de comparer des propriétés et de déterminer des valeurs, il est primordial de penser comme un évaluateur. Ceci est essentiel non seulement pour identifier les bonnes compositions ou pour faire preuve de diligence raisonnable, mais également pour effectuer les ajustements appropriés et obtenir une estimation réaliste de la valeur.

Vous ne pouvez pas prendre de bonnes décisions sans de bons chiffres! Il est donc important de faire le travail nécessaire pour y arriver.

Avez-vous des questions sur les compléments, les évaluations, la MLS ou autre chose?

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