Ce que je souhaitais savoir avant d'acheter un bien locatif

Au début de 2006, mon mari et moi avons décidé d'acheter notre première maison dans ma ville natale de Greenfield, dans l'Indiana. Après avoir magasiné pendant quelques mois, nous avons opté pour une maison de 1 300 pieds carrés avec trois chambres à coucher, une cuisine ouverte et un salon et une cour arrière clôturée.

Comme nous avions déménagé d'un appartement d'une chambre avec seulement deux fenêtres et un total de 500 pieds carrés, nous nous sentions comme un hôtel particulier. Tout à coup, nous sommes passés de dormir, manger et vivre dans 2 ou 3 chambres à plus de chambres que nécessaire.

Cependant, notre plan n’était pas de vivre ici pour toujours. Vous voyez, nous avions en quelque sorte pour objectif de devenir propriétaires tôt pour pouvoir réaliser notre rêve d'indépendance financière le plus rapidement possible. Et c’est exactement ce que nous avons fait.

Quelques mois après l'achat de notre propre maison, nous avons mis 10% sur un ranch en brique à proximité et en avons fait notre première location. Peu de temps après, nous avons converti notre «maison de démarrage» en une deuxième location et acheté une maison plus grande pour nous-mêmes.

Nous avons appris la plupart de nos connaissances sur la recherche et la sélection des locataires, la création et la signature de baux et la gestion de nos propriétés sur Internet. Tout le monde que nous connaissions pensait que nous étions fous, jusqu'à ce qu'ils réalisent finalement que, malgré notre manque d'expérience en tant que propriétaires, nous faisions en sorte que cela fonctionne.

Voici ce que j'aurais aimé savoir

Presque dix ans plus tard, nos propriétés sont toujours aussi rentables et rentables. Une de nos propriétés est payée depuis environ un an et l’autre a une petite hypothèque sur deux ou trois ans.

Bien sûr, les membres de la famille et les amis qui pensaient que nous étions fous ont changé de ton au fil des ans. Une fois que nos deux propriétés sont payées, nous aurons au moins 2 000 $ par mois de revenus quelque peu passifs sur une base mensuelle. Pendant ce temps, nos locataires ont effectivement payé les propriétés avec leur argent – pas les nôtres.

Néanmoins, ce n’est pas une expérience sans douleur et nous avons commis de nombreuses erreurs en cours de route. Et il y a plein de choses que je ferais différemment si je le pouvais. Malheureusement, il est vrai que certaines choses doivent être apprises à la dure. Voici ce que j’aurais voulu savoir avant nous sommes devenus des propriétaires:

Vos taxes foncières pourraient exploser

L'une des premières leçons que nous avons apprises au sujet de la location de logements a été une énorme surprise et s'est terminée par une nuit de larmes et de semaines de stress. Je n’oublierai jamais le jour où j’ai ouvert notre facture de taxes foncières pour notre première location et j’ai réalisé que nos taxes foncières avaient augmenté de 300% en une nuit.

En fait, je savais que nos impôts fonciers augmenteraient quelque peu – mon État offre une exemption de votre résidence principale aux propriétaires et je savais que cela ne s'appliquerait à aucune propriété dans laquelle nous n'habitions pas. Pourtant, je n'étais pas au courant que l'impôt sur les biens les plafonds pour les immeubles locatifs étaient d'un point de pourcentage supérieur à ceux des logements et de votre résidence principale.

Le problème, c’est que j’avais basé le prix de la location sur notre ancienne facture d’hypothèque – et non sur la nouvelle. Ainsi, pendant la première année où nous avons loué cette maison, nous avons simplement fait nos frais au lieu de réaliser un profit. Heureusement, nous avons pu réajuster le loyer et l’augmenter pour tenir compte de l’impôt foncier plus élevé à la fin du bail de location de la première année. Leçon apprise là-bas, mais c'était définitivement appris à la dure.

Les locataires peuvent faire plus de dégâts que vous ne le réalisez

Si vous parlez à quelqu'un qui a possédé des immeubles locatifs, vous avez probablement entendu quelques histoires d'horreur sur le type de dommages qu'ils peuvent causer. J'étais pleinement conscient du fait que ces choses arrivent, mais je ne suis pas tout à fait préparé ou ne compte pas vivre cela moi-même.

Malheureusement, j'allais bientôt découvrir à quel point il pouvait être stressant de voir l'une de nos familles locataires rompre brusquement leur bail mensuel et déménager au plus fort de l'hiver. Quand je suis arrivé à la maison pour faire le dernier tour de la propriété, honnêtement, je ne pouvais pas croire ce que j’avais vu.

Il manquait toutes les portes de la maison – disparu. La moquette, qui était neuve quand ils ont emménagé, donnait l’impression que l’on avait versé un bidon géant d’huile moteur dessus. La porte d'entrée avait été forcée et le cadre de la porte avait été collé au hasard afin de le cacher.

Mais le pire était encore à venir. La grande baie vitrée à l’avant de la maison avait été brisée – et remplacée par une fenêtre qui n’allait même pas et ne correspondait pas au reste des fenêtres de la maison. Quoi?!?

Je ne pouvais pas croire ce que je voyais. La maison était en très bon état lors de notre dernière visite, huit mois auparavant. Malheureusement, j'ai appris par la suite que la mère de la famille avait fait ses bagages et l'avait laissée plusieurs mois auparavant, ce qui laissait le père et les enfants à eux-mêmes. Il a travaillé de longues heures et a laissé les deux adolescents seuls pendant cette période, ce qui a entraîné la destruction totale de la maison en un laps de temps relativement court.

Nous avons finalement réparé et remplacé tout ce qui se trouvait dans la maison et avons même obligé les locataires à nous rembourser la plupart des dommages. Néanmoins, cette expérience m'a appris une leçon précieuse: de nombreux dégâts peuvent survenir en peu de temps si vous le permettez, et le seul moyen de l'éviter est de vous rendre fréquemment sur les lieux.

Les bons locataires valent leur pesant d'or

Dépenser 6 000 $ pour réparer notre immeuble locatif nous a appris qu’il fallait faire plus attention lors de la sélection des locataires. Cependant, cela nous a également appris à apprécier les très bons locataires avec qui nous avons le plaisir de faire affaire. Vous en connaissez le type, et vous en êtes peut-être un: Les locataires prennent soin de la pelouse et entretiennent la maison. Ceux qui décorent pour les vacances et sont fiers de leur location comme si c’était leur propre maison.

Une de nos maisons est louée à la même famille depuis huit ans, par exemple, et je suis devenue très attachée à elles. Nous ne venons que tous les six mois environ, et la propriété est toujours impeccable tant à l'intérieur qu'à l'extérieur.

Nous entendons à peine de ces locataires particuliers. La dernière fois qu'ils nous ont appelés, c'était parce qu'ils voulaient tacher et améliorer le pont.

Parce qu’ils sont de si bons locataires, j’ai promis de ne jamais augmenter le loyer tant qu’ils sont là. Et même si nous perdons certains revenus sans augmenter le loyer, nous bénéficions de la tranquillité d'esprit que procure un locataire qui prend très bien soin de notre propriété. Pour moi, ce sentiment vaut plus que les augmentations de loyer supplémentaires que nous pourrions imputer avec le temps.

Je me demande aussi si nous finirons de l’avant. Après tout, les excellents locataires comme eux ont tendance à nécessiter moins de réparations et laissent beaucoup moins d'usure lorsqu'ils finiront par déménager.

Les réparations seront coûteuses et inattendues

Depuis dix ans que nous sommes propriétaires de notre maison, nous avons remplacé une fournaise, un climatiseur, un réfrigérateur (deux fois) et une cuisinière. Nous avons acheté une nouvelle pompe de puisard et un nouveau système de drainage sous-marin dans l’un de nos vides sanitaires. Nous avons dépensé des centaines de dollars en réparation de cloisons sèches, peinture et moquette. Et cela ne comprend même pas les 6 000 $ que nous avons dépensés pour réparer la propriété que nos locataires ont pratiquement détruite en un an.

Heureusement, la plupart de ces fonds proviennent directement de nos locataires. Étant donné que nos deux propriétés génèrent un bénéfice net chaque mois, nous pouvons utiliser les excédents pour payer des coûts tels que les réparations et les mises à niveau, etc.

Néanmoins, une partie de l'argent est sortie de nos poches et ces réparations inattendues semblent toujours venir aux moments les plus inattendus (et les pires) possibles. Lorsque nous sommes devenus propriétaires, nous ne disposions pas d’un énorme fonds d’urgence pour faire face aux réparations imprévues et nous devions souvent puiser dans nos économies personnelles pour payer tout ce qui venait à apparaître.

Tout a toujours bien fonctionné, mais au fil du temps, j'ai compris que nous devions mettre de côté des fonds pour ce que nous savions arriver. Et maintenant que nous avons un fonds d'urgence assez gros pour gérer presque tout, je ne me préoccupe plus de ces choses, comme le toit qui doit être remplacé dans un an ou deux, ou la chaudière vieille de 17 ans qui finira par mourir.

Au lieu de laisser l'inconnu nous contrôler, nous avons appris à maîtriser la situation nous-mêmes au fil des ans. Des choses arrivent. La différence est que nous sommes prêts maintenant.

C’est acceptable de fixer des règles et de s’y tenir

Une de nos familles de locataires avait constamment cinq à dix jours de retard avec son loyer pendant deux ans. Et même si le bail indiquait que j'avais techniquement le droit de facturer des frais de retard de 10 dollars par jour, je ne l'ai jamais fait. Pas une fois. Qu'est-il arrivé? J'étais simplement trop gentil.

Tout a commencé avec le premier mois, ils étaient en retard. Cela ne me semblait pas très grave, alors je leur ai dit de ne pas s’inquiéter pour ça. «Payez quand vous le pouvez», ai-je dit. Et c’est exactement ce qu’ils ont fait.

Malheureusement, ils ont continué à payer quand ils le pouvaient, tous les mois par la suite. Et comme j'avais été si nonchalant à ce sujet ces premiers mois, il devenait de plus en plus difficile de baisser les pieds avec le temps. Au début, j'étais également non conflictuel, ce qui est presque la pire chose qu'un propriétaire puisse être. En conséquence, ils ont été en retard avec leur loyer pendant deux ans et j'ai passé d'innombrables heures à m'inquiéter de la situation.

J’ai appris depuis que c’est bien de s’en tenir aux termes du bail – même si ces termes coûtent de l’argent à quelqu'un d’autre. En fait, la meilleure façon de faire savoir aux locataires que les règles sont importantes et qu’il ya des conséquences en cas de paiement tardif du loyer, de dommages-intérêts ou de toute autre chose, est de fixer des règles de base bien arrêtées.

L’achat d’immeubles locatifs était un excellent choix… pour nous

Même si nous étions loin d’être des experts au début, nous sommes convaincus que l’achat d’immeubles locatifs est l’un des meilleurs choix financiers que nous ayons faits. Tout d’abord, nous avons acheté nos propriétés au plus bas du marché, ce qui signifie que leur valeur a déjà considérablement augmenté. Et deuxièmement, nous avons obtenu un revenu futur distinct de tous nos autres comptes de retraite et pas nécessairement exposé aux mêmes risques.

Bien que nos propriétés génèrent des bénéfices mensuels, nous les utilisons actuellement pour payer les réparations et l’entretien. Pendant ce temps, tout excédent va directement aux prêts afin d’accélérer leurs dates de paiement potentielles. Nos propriétés sont actuellement louées pour un peu moins de 2 000 dollars, mais je prévois qu’elles en loueront beaucoup plus au cours des 10 prochaines années. Une fois qu'elles sont payées, tout cet argent est destiné à aider nos filles à payer leurs études universitaires et à financer une partie de nos rêves de retraite anticipée.

De plus, en raison de notre penchant pour l’immobilier, nous prévoyons d’acheter au moins deux autres immeubles locatifs dans les années à venir. Bien que je ne sois pas encore tout à fait prêt à appuyer sur la gâchette, je pense que nous pourrions tirer avantage de la présence de quelques propriétés de plus dans notre portefeuille avant la retraite.

Devenir propriétaire n'est pas un acte de coeur

L'achat des propriétés locatives appropriées est un défi en soi, mais le fait d'être propriétaire est de loin la partie la plus difficile. Cependant, posséder des propriétés locatives peut être la clé de beaucoup de profit et de liberté financière si vous faites les choses comme il faut dès le début – ou au moins, apprenez de vos erreurs en cours de route.

Je ne changerais rien à notre histoire, mais j'aurais aimé en savoir plus sur l'entreprise avant de commencer. Si vous envisagez d'acheter un bien locatif, j'espère que vous pourrez apprendre de mes erreurs au lieu d'apprendre les choses à la dure.

Le meilleur conseil que je puisse vous donner est le suivant: examinez soigneusement vos locataires et surveillez votre propriété en tout temps. N'ayez pas peur de faire la loi si nécessaire, mais soyez respectueux de vos locataires et de leurs familles – en particulier les plus fiables. Également, épargnez pour les réparations que vous connaissez… et pour celles que vous ne connaissez pas.

Parce que, s’agissant de propriétaire, tout ce qui peut arriver arrivera probablement.

Holly Johnson est un écrivain primé dans le domaine des finances personnelles et l'auteur de. Johnson partage son obsession pour la frugalité, la budgétisation et les voyages à.

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