Apeas
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(Remarque de l'éditeur: sachez que ce document ne constitue pas un avis juridique. Comme pour tout contenu de blog traitant de la légalité des locataires et locataires, veillez à consulter les lois fédérales et des États de votre région avant de mettre en œuvre ces conseils dans votre pratique. )
"Mon locataire vient d'avoir un chien et le revendique comme un animal de soutien émotionnel, mais j'ai une politique" Pas d'animaux "."
«Un locataire potentiel dit avoir un animal avec un soutien émotionnel, mais je n’autorise pas les animaux. Que fais-je?"
Je vois ces questions surgir de temps en temps et je suis devenu curieux de connaître la loi.
La loi sur le logement équitable a été adoptée en 1968 et rend notamment illégale toute discrimination à l'encontre de personnes fondée sur la race, la couleur, la religion ou le pays d'origine. Il a été ajouté en 1974 que vous ne pouviez pas discriminer en fonction du sexe, et depuis 1988, vous ne pouvez pas non plus discriminer contre les personnes handicapées ou leurs familles.
Très peu de propriétés sont exemptées de ces lois: un immeuble de 4 logements ou moins, dont l'un est occupé par son propriétaire; les maisons unifamiliales où le propriétaire ne fait pas appel à un agent immobilier pour l'acheter ou le loue et qui possède moins de trois maisons unifamiliales; et les logements appartenant à des organisations ou à des clubs privés et utilisés par les membres.
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Les lecteurs de BiggerPockets sont un groupe intelligent, je vais donc sauter tout le reste de la liste et me concentrer sur les handicaps. En plus de ne pas être en mesure de faire de la discrimination, les fournisseurs de logements doivent apporter des aménagements raisonnables à leurs règles, politiques, pratiques ou services, et doivent permettre au locataire d’apporter des modifications à la propriété à ses frais, à condition qu’elles la restituent à son état initial. condition préalable avant de quitter les lieux, également aux frais du locataire.
La situation
Voyons donc une situation hypothétique. Vous avez un bâtiment de 3 étages avec des escaliers menant à la porte d'entrée. Le locataire veut que vous leur permettiez de construire une rampe d'accès pour pouvoir pénétrer dans l'immeuble. C'est une demande raisonnable. Le locataire veut que vous installiez un ascenseur pour pouvoir vivre au troisième étage. Ce n'est pas une demande raisonnable.
Mais qu'en est-il des animaux dans un bâtiment «No Pets»?
Un animal d'assistance n'est pas considéré comme un animal de compagnie. C'est un dispositif d'assistance pour aider avec un handicap, semblable à la façon dont un fauteuil roulant donne de l'aide. Etant donné qu'un animal d'assistance n'est pas un animal domestique, un hébergeur ne peut pas exiger de dépôt ni d'animal de compagnie supplémentaire. Vous pouvez cependant refuser un animal qui représente une menace directe pour la santé ou la sécurité d'autrui, mais vous devez être en mesure de prouver que l'animal spécifique est une menace – les hypothèses générales basées sur la race ou la taille ne sont pas autorisées.
Les limitations de race, de taille et de poids ne s'appliquent pas non plus aux animaux d'assistance, avec une mise en garde. La loi stipule que les demandes d’accommodement «raisonnables» ne le sont que si la demande peut être facilement satisfaite, c’est-à-dire si la demande ne coûte pas trop cher au fournisseur de logements ni trop de temps. Un mémo du HUD de 2006 stipule que «si l’assureur d’un fournisseur de logements annulait, augmentait considérablement les coûts de la police d’assurance ou modifiait de manière négative les termes de la police en raison de la présence d’une certaine race de chien ou d’un certain animal, HUD constatera que cela impose un fardeau financier et administratif excessif au fournisseur de logements. "
Preuve de besoin
En tant que fournisseur de logements, vous pouvez demander une preuve de besoin. Un vrai animal de soutien émotionnel a été prescrit par un médecin ou un thérapeute, qui se fera un plaisir de fournir une lettre l’indiquant. Vous avez le droit de demander de la documentation, et vous devriez lui demander de prouver que vous ne faites pas de discrimination à l’égard des autres locataires qui veulent des animaux domestiques. Mais gardez à l’esprit que, même si vous avez droit à de la documentation, l’animal du locataire n’est pas obligé d’être formé ou d’avoir une certification spéciale. Et la documentation que vous demandez ne peut être liée qu'à la preuve que l'animal a été prescrit. Vous ne pouvez pas demander d'informations sur la nature de l'invalidité, ni demander des dossiers médicaux ou l'accès à du personnel médical.
Mais attendez, il y a plus. Vous ne pouvez demander qu'une preuve de besoin pour un handicap qui ne soit pas apparent. Vous ne pouvez pas demander la preuve du besoin d’un chien-guide pour les aveugles, ni aucun autre besoin aussi évident.
Je ne pense pas que ce soit la raison de la multitude de questions dans les forums, cependant. Je peux voir qu'il y a des raisons légitimes d'avoir un animal de soutien émotionnel. Je peux également voir des personnes exploiter l'existence d'animaux de support émotionnel pour contourner la politique «Pas d'animaux» en vigueur dans un bâtiment.
Le conseil que je vois maintes et maintes fois dans les forums en ce qui concerne presque tout est «document document document». Conservez de bons registres et documentez tout. Donc, si vous avez un locataire qui obtient «soudainement» un «animal de soutien émotionnel», documentez-le la première fois que vous le remarquez. Lorsque vous leur posez des questions sur l'animal et qu'ils prétendent avoir besoin de soins médicaux, demandez une lettre de leur médecin traitant. Documentez quand vous l'avez demandé et quand vous l'avez reçu. Cela ne devrait pas prendre plus de quelques jours, surtout s’il s’agit d’un besoin légitime. Si cela dépasse une semaine, documentez-le également.
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Conclusion
Un véritable animal de soutien émotionnel a été prescrit par un médecin et une lettre devrait être facile à fournir. Quelqu'un qui arnaque le système n'est pas couvert par la loi, mais vous ne devez pas présumer automatiquement que quelqu'un essaie de vous en prendre un parce que l'animal apparaît soudainement. Mettez de côté vos émotions, parlez calmement et demandez de la documentation.
Un autre conseil que je vois maintes et maintes fois dans les forums est de consulter un avocat. Mieux vaut prévenir que guérir, et ne préféreriez-vous pas dépenser quelques centaines de dollars en frais d’avocat plutôt que quelques milliers (voire plusieurs dans certains cas) d’amendes pour avoir mal interprété la loi?
Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.
Avez-vous eu un problème avec un chien d'assistance dans votre propriété? Avez-vous eu des succès?
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