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Dans les appartements et autres biens immobiliers commerciaux, il est courant de parler de «valeur ajoutée» ou de «jeu de valeur». Il s’agit essentiellement d’améliorations que vous pouvez ajouter à une propriété pour augmenter sa valeur plus que son coût.
Ainsi, les investisseurs à «valeur ajoutée» recherchent souvent une propriété qu’ils peuvent améliorer ou modifier d’une manière ou d’une autre afin d’accroître leur valeur, au lieu d’investir simplement dans un actif performant et d’obtenir un certain rendement.
Alors que la plupart des investisseurs individuels pensent en termes d’achat et de réhabilitation d’une propriété qu’ils représentent 70 ou 75% de sa valeur marchande, il existe également des opportunités d’ajout de valeur qui peuvent considérablement améliorer votre capacité à obtenir le loyer ou le prix de vente le plus élevé d'une maison unifamiliale.
1. Ajouter une chambre
Le moment le plus important, et de loin, pour ajouter une chambre à coucher, c’est lorsque vous avez une maison de 2 chambres à coucher, bien que cela ne soit vrai que si la maison a une surface suffisante. En effet, lorsque vous en avez plus de trois, vous pouvez parfois vous permettre d'en perdre un. Nous avions une fois une maison avec quatre très petites chambres. Les gens ont tendance à ne pas aimer les petites chambres, alors nous avons simplement découpé un mur entre deux d’entre elles, puis au lieu de remettre en état les bois durs de cette pièce, nous avons ajouté un tapis pour cacher l’emplacement du mur au sol. Oui, nous avons perdu une chambre à coucher, mais il y avait maintenant une chambre des maîtres impressionnante pour impressionner les locataires potentiels.
La raison pour laquelle il est si important d’avoir au moins trois chambres si possible est que la plupart des familles qui ont des enfants veulent au moins trois chambres. C’est vrai même s’ils n’ont qu’un seul enfant car la troisième chambre est souvent utilisée comme bureau. Et étant donné que si vous avez une maison avec deux chambres de bonne taille et que vous ne pouvez en faire qu’une petite troisième, c’est probablement une bonne idée.
Il y a plusieurs choses à rechercher lorsque vous essayez d'ajouter une chambre à coucher. La première chose à noter est que, sauf si vous envisagez de créer un ajout (une dépense qui, à mon avis, n’est généralement pas méritée), vous devrez sacrifier quelque chose pour cette chambre supplémentaire. Vous devez vous demander, qu'est-ce que vous êtes prêt à sacrifier?
La meilleure situation est quand il y a une salle de bonus. Vous ne voulez pas transformer tous vos espaces communs en chambres. Vous aurez besoin d’au moins un salon et de préférence d’un salon et d’une salle à manger. Mais les maisons ont souvent une salle de bonus ou quelque chose à cet effet. Dans la mesure où il est assez grand – dans la plupart des villes, il vous suffit d’ajouter une porte (peut-être un mur) et un placard, et vous avez une chambre à coucher. Et si les locataires qui emménagent le souhaitent comme une pièce supplémentaire, ils auront toujours cette option.
Aussi, soyez à l'affût de très grands salons. Vous ne voulez pas vous débarrasser de la plupart des parties communes, mais certaines maisons, en particulier certaines plus anciennes, sont juste ridiculement aménagées. Prendre une tranche de l'une de ces pièces pour ajouter une chambre à coucher a eu du sens pour nous à plusieurs occasions.
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Et, bien sûr, il existe des moyens plus drastiques.
2. Conversions de garage
Je ne suis généralement pas un fan des conversions de garage. D'une part, ils ont généralement l'air maladroit, même si vous remplacez tous les parements à l'avant. La plupart du temps, il semble simplement qu'il manque quelque chose lorsque vous regardez une maison en conversion de garage. En effet, on a constaté qu’un garage augmentait de 13% le prix de vente d’un bien immobilier, alors qu’une chambre supplémentaire n’en ajoutait que 4%, la superficie en pieds carrés étant maintenue constante.
Cela étant dit, il est parfois utile de procéder à une conversion en garage.
Il y a une grande subdivision appelée Ruskin Heights à Kansas City qui est plutôt déprimée. Pratiquement chaque maison possède un ranch à 3 lits et 1 salle de bain. La plupart des locataires de cette zone se trouvent à la section 8. Et comme le montant payé par la section 8 est en partie basé sur le nombre de chambres à coucher, de nombreux investisseurs ont converti le garage en une chambre supplémentaire.
Il peut également y avoir des situations dans lesquelles une maison n’a que deux chambres à coucher mais un garage attenant et un garage détaché ou un garage pour deux voitures. Dans ces cas, il serait parfois logique de convertir le garage.
3. Finition des sous-sols et des greniers
OK, je noterai que je suis presque toujours contre la finition d'un sous-sol. Je suis entré dans beaucoup trop de REO avec des sous-sols à moitié finis que certains propriétaires malheureux pensaient pouvoir contracter une deuxième hypothèque pour finir avant que tout ne devienne inévitable. Ceci est d'autant plus vrai que de nombreuses évaluations ne comptent même pas les chambres à coucher, les salles de bain ou la superficie en pieds carrés des sous-sols finis (même des débrayages). Au lieu de cela, ils se contentent de cocher une case intitulée «sous-sol fini» et de vous donner un petit ajustement.
Pour que je puisse même envisager de finir un sous-sol, il faut que les choses suivantes soient vraies:
- Le quartier est fort.
- C'est un sous-sol de sortie (un côté est au-dessus du sol, l'autre n'est pas) avec une sortie facile.
Si les deux ne sont pas vrais, oubliez ça.
S'il s'agit d'un sous-sol de sortie, sa finition peut sembler logique, surtout dans les sous-sols qui ont déjà des murs solides et une sorte de plafond au-dessus des solives du plancher. Par exemple, l'image suivante se trouve dans un «sous-sol» fini, car l'autre côté de la maison est en dessous du niveau du sol:
Les évaluations ne tiennent pas toujours compte de cet espace, mais les acheteurs et les locataires le feront certainement.
Assurez-vous simplement que toute chambre à coucher que vous installez dans un sous-sol a une fenêtre d’évacuation (une personne peut en sortir) en cas d’incendie. C’est contre le code pour une chambre de ne pas avoir cela.
Et une autre note rapide. Même si un sous-sol n’est pas un débrayage, mais est ordonné et de préférence (bien que pas nécessairement) doté d’un plafond, le fait de peindre les murs en blanc et le sol en gris donne vie à une sorte de sous-sol semi-fini. Et c’est vraiment pas cher à faire:
4. Faire un demi-bain entier et ajouter des salles de bain
Certaines demi-salles de bains sont vraiment petites et vous ne pouvez rien faire. Mais s’il ya plus d’espace, c’est une bonne idée de le finir. Cette dépense sera presque toujours rentable. De la même chose que celle mentionnée ci-dessus, une salle de bain complète ajoute 24% au prix,une demi-salle de bain n’ajoute que 15%.
Les douches debout ne prennent pas beaucoup d’espace. Donc, par exemple, si une salle de bain ressemble à ceci:
Il vaut la peine d'ajouter une douche puisque vous avez la chambre, même si vous devez déplacer les toilettes et remplacer le vinyle pour le faire.
En ce qui concerne l'ajout d'une salle de bain complète, à moins que ce ne soit une immense maison, je n'envisagerais cette possibilité que si la maison n'avait qu'une seule salle de bain. Autre que cela, cela dépend vraiment de la valeur de la maison et s'il y a de la place pour cela. Dans les quartiers bas de gamme, cela n’a généralement aucun sens. Mais dans les quartiers haut de gamme, cela pourrait très bien. Cela est particulièrement vrai s'il existe une véritable chambre principale qui manque d'une salle de bain principale. Dans ces cas, j'ajouterais probablement un.
5. Ouvrir la cuisine
Il n'y a rien qui vend une maison comme la cuisine. Toute cuisine confinée et fermée ne le fera tout simplement pas. Parfois, cependant, il n’ya pas de bonne façon d’ajouter de l’espace à une cuisine. Heureusement, vous pouvez toujours vous sentir ouvert en ouvrant un mur au salon ou à la salle à manger. Cela pourrait être aussi simple que de couper un rectangle dans un mur. Et vous pouvez même ajouter un sommet de barre à cela pour un bonus supplémentaire.
Voici un exemple d’une cuisine si terrible que nous avions:
Il suffit maintenant de regarder la différence qui ouvre ce mur et ajoute un dessus de barre:
Et même quelque chose comme ça aide énormément:
6. Ajout de stockage
Si une maison n'a ni garage ni sous-sol, c'est probablement une bonne idée d'ajouter un hangar dans la cour. Les gens aiment leurs affaires et ont besoin d’espace de stockage. Vous pouvez acheter un hangar chez Home Depot of Lowes pour moins de 1 000 dollars. Un grand nombre de locataires et d’acheteurs potentiels auront besoin de quelque chose comme cela pour signer sur les lignes pointillées.
7. Améliorer l'esthétique (surtout le front)
Ne sous-estimez jamais le pouvoir de l'esthétique. Même les petites choses peuvent faire la différence. Comparez les deux images suivantes du même 4-plex:
Tout ce que nous avons fait ici a été de peindre la garniture, d’ajouter des fenêtres et des auvents, et cela a complètement donné vie à la propriété.
Ou même quelque chose de plus simple, comme ceci:
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Il y a toutes sortes de solutions faciles comme celle-ci qui ajoutent beaucoup plus de valeur que ce qu'elles coûtent:
- Repeindre le devant ou juste la garniture
- Laver la maison ou laver en puissance si besoin est
- Ajouter des volets
- Ajouter des fenêtres
- Ajouter des auvents
- Enlevez les vilains stores de fenêtre
- Retirer les antennes paraboliques
- Remplacer un luminaire extérieur moche
- Peindre la porte d'entrée
- Remplacer les numéros de boîte aux lettres et / ou d'adresse
- Weed tuer l'allée
- Couvrez les arbres et les arbustes à l'avant, ainsi que l'entretien de votre pelouse
- Ajoutez du paillis d'écorce dans la cour avant
- Planter de l'herbe si la pelouse est morte
- Ajoutez des pavés s'il n'y a pas de passage pour la maison autre que la pelouse
- Réparez les clôtures ou les portes disgracieuses
- Ajouter des arborvitae ou d'autres plantes
- Etc.
Conclusion
Il existe certainement d'autres moyens d'ajouter de la valeur, y compris des mesures plus radicales, telles que les quartiers de belle-mère, la transformation de la maison en duplex, l'ajout d'un ajout, etc. Cependant, dans l'ensemble, les idées ci-dessus peuvent apporter une valeur substantielle à any ou, et vous devriez être prêt à les utiliser le moment venu.
Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.
Quels ajouts ou rénovations ajoutez-vous aux propriétés pour augmenter la valeur?
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