Processus de sélection des locataires: la demande | Investissement immobilier

Le a examiné en profondeur la présélection (en plus d’expliquer).

Il décrivait ce que nous sommes autorisés à sélectionner, les avantages de le faire et les techniques permettant de réduire votre charge de travail de contrôle. Parlons maintenant de tout ce qui devrait être inclus dans une application.

Composants essentiels d'une demande de location

Les cinq composants principaux d’une application sont les suivants:

• Les «bases», telles que le nom, le téléphone et l’email du demandeur (au minimum absolu)
• Antécédents d'emploi
• Histoire de résidence
• L'information financière
• Autres questions, telles que l'historique des expulsions, les crimes enregistrés, etc.

Chaque personne qui a l'intention de résider dans le logement devrait fournir tout ce qui précède.

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Les bases

Ce sont assez faciles. Nous n’avons pas vraiment besoin d’entrer dans les détails, sauf pour dire ceci: avant de faire autre chose, recherchez leur numéro de téléphone sur Google et voyez si vous pouvez vérifier qu’il n’est pas associé au nom de quelqu'un d'autre. Si c'est le cas, demandez-leur pourquoi.

Histoire d'emploi

Ce n’est vraiment pertinent que depuis deux ou trois ans. Au minimum, demandez aux candidats de noter le nom de leur employeur, le numéro de téléphone principal de l’entreprise, leur intitulé de poste, leur revenu et les dates d’emploi pertinentes.

Il y a trois choses principales que vous souhaitez établir ici:

1. Cette personne est-elle capable de garder un emploi? pendant au moins la durée du bail qu’ils demandent à signer? Il ne sert à rien de signer un bail de 12 mois s’ils n’ont jamais occupé un emploi pendant plus de cinq mois. Ceux qui ne peuvent pas garder un emploi garantissent tous qu'ils vont avoir des problèmes d’argent en cours de route. Un étudiant peut être une exception à cela, cependant.
2. Cette personne gagne-t-elle assez d'argent pour payer le loyer? C’est inacceptable s’ils ne font pas assez d’argent maintenantmais c’est aussi un peu dangereux d’approuver une personne qui en fait assez mais qui n’a jamais occupé aucun de ses emplois précédents. Pensez-y: s'ils perdent leur emploi actuel, ils pourraient ne pas être en mesure de payer un loyer, même s'ils sont réembauchés rapidement!
3. Que pensent leurs anciens employeurs? Afin de comprendre cela, vous devez réellement prendre le téléphone et appel leurs employeurs précédents. Discutez avec eux en utilisant des questions ouvertes pour encourager la narration. Vous ne devriez pas tarder à vous faire une idée de la façon dont ce demandeur se comporte en tant que travailleur. Souvent, vous ne pouvez distinguer que de l'attitude de l'employeur. Entendez-vous l'horreur ou le dégoût? Si tel est le cas, considérez cela comme une grève forte contre le demandeur.

Histoire de résidence

Ce serait l’idéal pour obtenir des informations remontant au temps où cette personne vivait chez leurs parents. Mais de manière réaliste, c’est trop de données à vérifier. De plus, les candidats les plus âgés ne peuvent probablement pas se souvenir si loin. Au minimum, vous souhaitez connaître les adresses des deux années précédentes, le nom du propriétaire et le numéro de téléphone de chaque propriété, les dates de résidence et la raison pour laquelle ils ont quitté chaque lieu.

Ce que vous cherchez à déterminer, c'est:

1. Ont-ils quitté l'une de leurs anciennes résidences involontairement? Par exemple, ont-ils déjà été expulsés ou sont-ils partis avant la fin d'une expulsion? Ce ne serait pas nécessairement un facteur décisif, mais cela devrait être expliqué de manière suffisamment détaillée pour que vous soyez satisfait de leur histoire.
2. Ont-ils indiqué quelque chose de suspect dans leur réponse «pourquoi ils sont partis»? cela pourrait suggérer qu'ils ne sont pas un locataire que vous voulez? Par exemple, s’ils sont partis en raison de problèmes d’entretien, vous pouvez interroger le pour savoir si le locataire a caché quelque chose et s’est attendu à ce que le locateur le répare.
3. Est-ce qu'ils sont restés régulièrement dans des propriétés précédentes moins de temps que la durée du bail? ils postulent actuellement? S'ils ont déménagé tous les sept ou huit mois au cours des dernières années et qu'ils signent un bail de douze mois, examinez leurs autres informations pour voir si quelque chose a changé récemment pourrait les rendre plus stables. Sinon, c'est une grève contre eux.
4. Comment leurs propriétaires précédents les classent-ils en tant que locataires? Ceci est similaire à la section des employeurs ci-dessus.

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Finances

Beaucoup de propriétaires ne considèrent même pas un demandeur s’ils le découvrent. Il n’ya rien de mal à cela, mais nous avons constaté que les cotes de crédit ne correspondaient vraiment pas aux antécédents de crédit des demandeurs.

L’un des cas les plus courants est celui d’un candidat qui a plusieurs prêts d’étudiant en attente de paiement, qui génère toujours une cote de crédit trompeuse même s’il est pris au piège des recouvrements. En fin de compte, il y a des tonnes de locataires avec des scores de crédit misérables qui peuvent payer un loyer de manière fiable. La chose à retenir est que vous recherchez fiabilité financière, et cela peut prendre beaucoup de formes. (Faites confiance aux gars qui travaillent dans la grande ville la plus pauvre du pays: Detroit. Nous les avons presque tous vus!)

Nous parlerons davantage de l’examen des finances des locataires potentiels dans le prochain message, lorsque nous détaillerons la partie "vérifications de sélection" du processus, y compris la vérification de la solvabilité des demandeurs. Mais dans le cadre de leur candidature, vous pouvez avoir une idée de leur situation financière en leur demandant de vous montrer:

• Relevé bancaire non expurgé indiquant les transactions du dernier mois
• Leurs derniers talons de chèque de paie
• Leur W-2 de l'année précédente

(Remarque: dans un marché comme celui de Detroit, nous traitons souvent avec des candidats qui n’ont même pas de compte bancaire. Ces règles ne sont donc pas forcément strictes, mais dans la plupart des cas, elles devraient probablement l'être.)

L’objet du trio est de vous donner une bonne idée de leur revenu au fil du temps et de leurs habitudes d’épargne. Vous pouvez voir le revenu au fil du temps en comparant leurs talons de chèque de paie avec le W-2 de l’année dernière. À partir de là, déterminez si leur salaire semble stable.

S'ils disposent d'un montant décent sur leur compte bancaire, veillez à analyser les transactions pour vous assurer qu'il s'agit d'une tendance positive et non uniquement à cause d'un événement ponctuel, tel qu'un remboursement d'impôt.

Dans l’ensemble, la chose la plus importante que vous essayez de déterminer est peuvent-ils payer de manière fiable le loyer? En fin de compte, le reste des informations ne fournit que des détails complémentaires.

Questions spécifiques

La partie questions / réponses de la candidature doit être conçue pour fournir une preuve supplémentaire de la conformité de votre candidat avec les qualifications minimales que vous avez établies précédemment. Évitez de poser des questions par oui ou par non–il est beaucoup trop facile pour un candidat de déterminer quelle est la «bonne» réponse et de mentir s’il lui suffit de cerner le bon mot.

Posez plutôt des questions ouvertes – vous savez, celles que vous détestiez autrefois aux tests à l’école – qui encouragent le candidat à partager. Donc, n’écrivez pas: «Avez-vous déjà déclaré faillite?». Vous pouvez également dire «Parlez-nous de toutes les faillites que vous avez déclarées.» Répondez de la même manière aux questions relatives aux accusations de crime, d’expulsions antérieures et d’autres problèmes similaires.

C'est tout pour le moment. Comme je l’ai mentionné, la prochaine étape sera consacrée aux contrôles de sélection.

Selon vous, quels sont les meilleurs indicateurs de la qualité des locataires? Quelles sections ou questions ajouteriez-vous à votre demande de locataire idéale?

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