Pourquoi les riches investissent leur argent dans l'immobilier multi-familial et commercial

Avez-vous entendu des statistiques telles que « 80% des millionnaires attribuent leur richesse à l'immobilier »? Ou entendu des histoires de vivre la bonne vie de la trésorerie passive de? Si vous combinez cela avec les dernières années de marchés boursiers imprévisibles et décevants, vous amenez des masses de personnes à se rendre compte qu'elles n'ont aucun contrôle sur bon nombre de leurs investissements et donc de leur épargne-vie. Fatigués de suivre aveuglément la foule de gens de 401K, beaucoup ont commencé à chercher pourquoi tant de gens riches possèdent de l'immobilier. Dans cet article, je vais décomposer les chiffres de manière simple mais rarement évoquée sur les vérités qui sous-tendent les capacités de création de richesse que porte l'immobilier.

Qui n'aime pas se concentrer sur la richesse et la liberté que l'immobilier peut vous donner? Nous l’aimons tous tellement, nous oublions d’expliquer comment il fait cela. Ce vide dans l’éducation amène les gens à ne pas réaliser que même certaines stratégies d’investissement dans l’immobilier ne rapportent pas les avantages d’autres.

Aller à la rencontre ups, l'écoute ou la lecture des articles, vous entendez souvent des gens la richesse du bâtiment et les succès qu'ils ont accompli par la possession d'immeubles de placement. Ce que nous oublions de demander, c’est de savoir pourquoi et comment la possession d’investissements immobiliers peut y arriver tellement mieux que d’autres stratégies d’investissement, notamment le retournement, les actions, les prêts privés et toute autre forme d’investissement. Dans cet article, je vais répondre à cette question même.

Pourquoi je me concentre sur la multi-famille

En ce qui concerne les investissements immobiliers, je me concentre sur les complexes d’appartements en raison du contrôle qu’il permet de déterminer les résultats des investissements. Certains des facteurs les plus puissants dans le secteur immobilier sont le contrôle, la dette (effet de levier), et les taxes. Pour l'investisseur moyen, le levier financier est couramment utilisé dans l'immobilier mais pas dans les actions ou les prêts privés. En outre, l'IRS et les propriétaires de biens d'investissement locatif pourrait aussi bien être les meilleurs amis car.

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Il y a beaucoup d'informations utiles emballé dans cet article. Vous devrez lire cet article lentement et peut-être même quelques fois. Si vous ne connaissez pas de terme, arrêtez-vous et recherchez-le. Arrêtez de comprendre les mathématiques. Même s’il ya beaucoup de mathématiques, il n’ya que l’addition, la soustraction, la multiplication et la division. En fait, j’ai écrit cet article sur mon iPhone à l’aide de la calculatrice pour iPhone. Ne laissez donc pas les calculs vous submerger. Une fois que vous comprenez vraiment tous les mots et les mathématiques derrière tout cela, vous verrez à quel point il est simple de créer de la richesse dans l'immobilier et pourquoi nos riches continuent à attribuer leur liberté financière à l'immobilier.

La meilleure façon d'illustrer la vérité consiste à utiliser des mathématiques et des exemples. Plutôt que de regarder les mêmes résultats de surface, nous allons expliquer pourquoi tous ces millionnaires attribuent leur richesse à l’immobilier – et plus particulièrement aux investissements dans des immeubles multifamiliaux et commerciaux.

Aujourd'hui, vous achetez un appartement!

Vous versez un acompte de 200 000 USD sur un immeuble de 1 million USD à un taux de capitalisation de 8% (très réalisable). Cela vous laisse avec le résultat opérationnel net 80K $ (1MM $ x .08). Lorsque vous avez emprunté les 800 000 dollars de la banque, ils vous l'ont prêté avec un intérêt de 4% avec un amortissement sur 30 ans. Cela signifie que vos versements hypothécaires de première année équivalent à 45 832 $ (intérêts de 31 744 $, capital de 14 088 $), ce qui vous laisse un flux de trésorerie de 34 168 $ (80 000 $ à 45 832 $) ou un encaissement avant impôt de 17%.

Mais attendez, il y a plus!

Donc, si vous avez encaissé 34 168 $, payez-vous l'impôt sur 34 168 $? NON! Une autre beauté de l'immobilier et l'effet de levier est. Ceci est un bénéfice l'IRS a donné à leurs amis qui sont des investisseurs immobiliers. Même si vous n'investissez que 20% de la somme d'un million de dollars dans la propriété, vous bénéficiez de TOUTES les indemnités d'amortissement.

Les immeubles d’appartements sont amortis sur 27 ans et demi, ce qui signifie que vous amortissez la valeur de l’immeuble. La valeur du bâtiment ne correspond pas à la valeur de la propriété, car le bâtiment est situé sur un terrain et ce terrain a également une valeur. L'IRS ne vous permet pas de déprécier le terrain. Un pourcentage typique de la valeur d'une propriété affectée à la valeur d'un terrain est de 20% ou, dans cet exemple, il serait de 200 000 USD. Cela vous laisse avec 800 K $ de valeur de bâtiment à amortir, donc 800 K $ / 27,5 = 29 090 $.

Qu'est-ce que ça veut dire? Cela signifie que vous ne payez presque aucune taxe sur les 34 168 $ que vous avez générés avec le bâtiment. En réalité, vous ne disposez que d'un gain imposable de 19 166 $ (flux de trésorerie de 34 168 $ + tranche du principal de votre versement hypothécaire de 14 088 $ – amortissement de 29 090 $). Nous rajoutons le montant en principal de votre versement hypothécaire car il ne s'agit pas d'une dépense déductible fiscalement et nous soustrayons de l'amortissement susmentionné.

Étant donné que vous avez pu mettre 200 000 $ sur une propriété, je suppose que vous vous débrouillez assez bien financièrement. À cause de cela, je vais même parierais que vous êtes dans une tranche d'imposition de 35%. Étant donné que votre tranche d'imposition est de 35%, le gain imposable de 19 166 $ entraînerait la réduction d'un chèque de 6 708 $ à l'IRS, ce qui vous laisserait 27 460 $ (34 168 $ – 6 708 $). Cela signifie que votre déclaration de revenus après est de 13,7%.

C'est là que la plupart des gens ont coupé la tête en disant: «Mon conseiller financier m'a dit que je pouvais gagner 8% dans un fonds commun de placement et que ceux-ci n'avaient pas de locataire, pas de gestionnaire du gestionnaire immobilier, pas de maux de tête. Cette tranquillité d'esprit en soi vaut la peine de ne pas posséder de biens immobiliers, n'est-ce pas? »NON, ce n'est pas vrai du tout! Il y a d'autres pièces majeures dans ce casse-tête que les riches utilisent et que nombre d'entre elles n'abandonnent jamais à cette étape.

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Comment utiliser les impôts à votre avantage

Permettez-moi de revenir en arrière à l'impôt, en particulier l'amortissement. Un autre outil nos copains à l'IRS ont donné aux investisseurs immobiliers est une étude des coûts de ségrégation. Ils ont découvert que nous aimions la dépréciation et ils nous en ont donné plus!

En parler comptable: A Une étude de ségrégation des coûts identifie et reclassifie les actifs en biens personnels afin de réduire le temps d'amortissement à des fins fiscales, ce qui réduit les obligations fiscales actuelles. Dans le langage de personne normale, cela signifie que l'IRS vous permet d'accélérer les choses comme deprecation sur les armoires, les appareils électroménagers, tapis, luminaires et d'autres parties du bâtiment. Cela oblige plus tôt l'investisseur à économiser davantage d'impôt.

Plutôt que d'essayer de décomposer les différentes parties de la ségrégation des coûts et leurs taux de dépréciation, je vais simplement vous donner un aperçu de ce qu'une étude de ségrégation des coûts ferait pour vous et cet exemple. Vous n’avez vraiment pas besoin de savoir comment faire, car vous allez engager un professionnel pour le faire à votre place.

Dans notre exemple, une étude de ségrégation des coûts augmenterait l'allocation d'amortissement totale de 10 000 dollars. Agréable! Cela signifie que nous pouvons ajuster le calcul ci-dessus pour qu'il ressemble maintenant à ceci (flux de trésorerie de 34 168 $ + portion du principal de votre versement hypothécaire de 14 088 $ – amortissement de 39 090 $). Alors maintenant, notre gain imposable n’est plus que de 9 166 dollars, ce qui réduit également le montant que nous devons payer à l’homme d’impôt à 3 208 dollars (9 166 dollars x 0,35). Même si vous avez mis 34 168 $ dans votre poche, la première année, vous n'avez payé que 3 208 $ d'impôt. Cela signifie que vous, M. 35% d’impôt, n’aviez à payer que 9% de votre revenu! Je vous ai dit que l'IRS et les investisseurs immobiliers sont des amis, alors ils essaient toujours de trouver un moyen de nous aider! Pour cette raison, votre rendement en argent après impôt est de 15,4% (30 960 $ / 200 000 $).

Vous pensez, « Hmm, 15,4%. Peut-être que cela intéresse les enfants. »Nous commençons tout juste à commencer. Continuer à lire.

La puissance de la dette

Une énorme différence entre les autres classes d'investissement et de posséder l'investissement immobilier est le pouvoir de la dette. Avec la plupart des dettes vient l'amortissement. La richesse réside dans l'amortissement de la dette que vous contractez sur la propriété. Pour revenir à notre exemple, la dette de 800 000 $ que vous avez contractée dans le bâtiment obligera une armée de locataires à rembourser votre prêt hypothécaire, mois après mois. C'est l'amortissement.

Intégrons maintenant l’amortissement à notre exemple. En utilisant les conditions de prêt que j'ai mentionnées, la première année du prêt entraînera une réduction de 14 000 USD du montant que vous devez. Si la valeur de la propriété reste le même, qui peut également être considéré comme une augmentation 14K $ en capitaux propres. Si nous ajoutons ces 14 000 USD au flux de trésorerie après impôt, nous obtenons un rendement tout compris après impôt de 22,4%.

Dans cet exemple, nous supposons que la valeur de la propriété n'augmentera pas d'un cent, ce qui est judicieux, car supposer est un autre mot pour spéculer, et spéculer est un investissement risqué. Cependant, dans multifamilial (5 logements) ou tout autre investissement commercial immobilier, le. Les riches aiment contrôler les choses – c'est précisément pourquoi ils se concentrent sur la propriété commerciale telle que les complexes d'appartements multifamiliaux.

Étant donné que vous contrôlez les revenus et les dépenses dans une propriété, vous contrôlez également la valeur. Cela signifie que si vous avez un moyen d'augmenter vos revenus en augmentant les loyers, en facturant les résidents pour les services publics ou en ajoutant toute autre source de revenus auxiliaires aux opérations de la propriété, vous ajouterez également de la valeur. De plus, si vous réduisez les dépenses en renégociant les coûts de fonctionnement, en facturant les résidents aux services publics, en réduisant les rotations et les places vacantes, en installant des ampoules et des appareils de plomberie écoénergétiques, ou en TOUT autre moyen de réduire les dépenses de fonctionnement, vous réduirez les dépenses. augmenter la valeur de votre propriété.

L'augmentation de la valeur multifamilial

Alors regardons notre exemple une dernière fois. Supposons que cet immeuble de 1 M $ soit un complexe d'appartements de 20 unités. Si vous avez acheté ce complexe, c’est parce que vous êtes malin et que vous y avez perçu une opportunité, celle d’ajouter de la valeur en augmentant les revenus et en réduisant les dépenses. Rien de majeur, juste quelques petites choses que vous pourriez faire juste après l'achat pour aider la ligne de fond.

Avant d’acheter, vous avez remarqué que le précédent propriétaire était propriétaire de l’immeuble depuis si longtemps qu’ils n’avaient pas suivi les loyers du marché. Vous avez remarqué des logements similaires dans votre région, loués entre 900 et 925 dollars, mais les vôtres ne vous louaient que 850 dollars. Étant que tous les résidents étaient mois aux baux mois, vous êtes allé en avant et mis en œuvre un mineur de 25 $ par mois augmentation des loyers à toutes les unités en mois un. Vous vouliez garder le loyer en dessous du marché pour ne pas perdre vos résidents, mais pensiez que cela restait juste pour tout le monde. Cela a ajouté 5 700 $ (20 unités x 25 $ x 12 mois – 5% d’indemnité de vacance de poste) à votre résultat net chaque année.

Une autre occasion que vous avez vu à bon escient est des coûts des fournisseurs. Au cours des 20 dernières années, les vendeurs avaient lentement augmenté les prix de leurs services par rapport aux prix du marché. Le propriétaire précédent était à l'aise avec les opérations de la propriété et entretenait de bonnes relations avec ses fournisseurs, ils ne se sont donc jamais souciés de vérifier le prix du marché.

Le premier jour de posséder la propriété, vous étiez en mesure de négocier les dépenses mensuelles suivantes vers le bas:

• Frais mensuels de benne à ordures de 110 $ à 95 $ des économies annuelles de 180 $
• Par frais de coupe l'herbe coupée de 150 $ à 100-une économie annuelle de 1 000 $ $
• frais de gestion de la propriété de 8% à 7% d'économies annuelles de 1 600 $ -an

Tout cela ne semble pas beaucoup, et était très simple à faire. Voyons voir comment elle affecte les rendements dans notre exemple.

Après l'augmentation des revenus de 5.700 $ par année et les dépenses en diminuant simultanément 2780 $, vous étiez en mesure d'augmenter l'argent que vous mettez dans votre poche 8480 $. L'argent supplémentaire est une bonne chose, mais le pouvoir réel derrière cela réside dans le fait que l'immobilier commercial est évalué en fonction du revenu qu'il génère. Puisque vous avez augmenté le revenu généré par les propriétés, vous avez également augmenté sa valeur.

Regardons comment cela a affecté notre exemple. Votre propriété appartient toujours au même marché et à la même classe d'actifs que le même taux de capitalisation de 8% que celui pour lequel vous l'avez achetée. Maintenant que vous avez trouvé le moyen d’ajouter 8 480 dollars au bénéfice net d’exploitation, vous obtenez un bénéfice net d’exploitation total de 88 480 dollars. En divisant le résultat net d'exploitation par le taux de capitalisation, nous pouvons trouver la nouvelle valeur de la propriété.

88 480 $ / 0,08 = 1 106 000 $

C'est vrai! Ces modifications mineures ont augmenté la valeur de votre propriété de 106 K $.

Votre hypothèque n'a pas changé, vous devez toujours le même – vous simplement ressuscités l'équité que vous avez dans le bâtiment de 106K $ sans mettre un dollar plus dans l'investissement.

Totaux nouveaux et améliorés

Pour connaître le rendement global tout en maintenant votre valeur ajoutée, ajoutez 8 480 $ à votre revenu imposable, ce qui donnera lieu à un supplément de 2 968 $ dû à l'homme d'impôts. Cela prend votre nouvelle et améliorée totale après flux de trésorerie d'impôt à 36472 ou $ un après paiement de l'impôt sur le rendement en espèces de 18,2% Ajouter dans votre total des capitaux propres 120k $ accumulés dans la première année (14K $ de l'amortissement et 106k $ de l'appréciation forcée), et vous obtenez un rendement global de 78% ((36 472 $ + 120 000 $) / 200 000 $).

Maintenant que vous avez trouvé le moyen de gagner tout cet argent, vous pensez peut-être que les taxes vont frapper fort une fois que vous aurez vendu la propriété. Ma première réponse est: «Pourquoi le vendre?» C'est une propriété fantastique. Conservez cette vache à lait, traitez-la, extrayez toutes les actions dans un refinancement, ce qui n’est pas un événement imposable, placez-la dans une fiducie et remettez-la à vos héritiers.

Ou si vous aimez la vélocité de l'argent et recherchez le meilleur rendement pour votre argent, vendez-le. Mais le faire dans un échange de 1031, qui remet tous les impôts dans le prochain achat de la propriété. Faites cela jusqu'à votre mort, et les impôts meurent avec vous.

Et c'est ainsi que la richesse est construite dans l'immobilier.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

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