Apeas
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Un collègue investisseur de l'Arizona, Shiloh Lundahl, a récemment posté un fil de discussion sur les forums intitulé “” Alors que le livre est souvent crédité pour avoir mis en lumière de nombreux principes de finance personnelle et de REI, la question qui se pose est la suivante: est-il légitime? Le livre vendu à des millions d'exemplaires – et les conseils qu'il contient – sont-ils vraiment légitimes?
Retour sur le livre
Blague à part, c'est en fait une question très intéressante. Papa riche, papa pauvre était révélateur pour beaucoup d'entre nous. Ce qui est intéressant, toutefois, c'est que même si, après avoir conclu plusieurs transactions, beaucoup d'entre nous ont eu l'impression de recevoir les clés du royaume. Après des années et de nombreux coups durs plus tard, ceux d'entre nous qui sommes toujours debout sont maintenant conscients de l'absence (pour le moins que l'on puisse dire) – et peut-être même trompeuse – Papa riche, papa pauvre est en fait. Littéralement, à moins que vous ne trouviez le moyen de rompre avec cette mentalité originale, vos efforts pourraient équivaloir à semer l’eau (si vous avez de la chance) et beaucoup de douleur (si vous en avez moins).
Je suppose que, dans l’esprit de l’honnêteté intellectuelle, nous devons commencer cette conversation en reconnaissant que Papa riche, papa pauvre n’a probablement jamais eu l’intention de constituer un véritable manuel pratique contenant des données techniques valables – ni un conseil en investissement viable. Il est probable que le livre ne soit conçu que comme un outil global de motivation et d’inspiration. Et en tant que tel, ce fut un succès complet et total. Et moi, pour ma part, n’ai que des commentaires positifs à offrir. Après tout, le livre a certainement motivé de nombreux investisseurs.
Cependant, continuant avec cette ligne d’honnêteté intellectuelle, reconnaissons qu’au-delà de la motivation, beaucoup d’entre nous étaient partis avec la conviction que dans les pages de ce livre se trouvait une formule de bonne foi – une formule réelle, cohérente intellectuellement et mathématiquement stable pour investir dans les locations.
Si vous croyez cela, vous avez de la chance.
L'image de l'investissement immobilier décrite dans le livre est très trompeuse du point de vue technique et mécanique. Et il y a beaucoup d'éléments que nous pourrions mentionner ici, mais il y a un point de vue faux qui se démarque plus que toute autre chose. Franchement, je ne suis pas du tout sûr que même si cela avait été correctement traité dans le livre, j’aurais pu l’intérioriser. Après tout, notre capacité de compréhension est liée à notre valeur intellectuelle, qui est elle-même liée à nos expériences. Je n’en ai pas…
Treize ans plus tard, voici quelques réflexions pour vous.
En relation:
Les locations sont pour la trésorerie
J'ai compris que c'était le message central du livre. Que vous ne vouliez pas prendre votre revanche (ce qui était le cas pour Brandon Turner parce qu'il détestait être un caissier de banque) ou que vous ne puissiez pas travailler (ce qui était l'histoire de Ben Leybovich), les flux de trésorerie passifs des locations paieront votre billet , selon le livre. Même dans le jeu de société qui l'accompagne, gagner consiste à acheter suffisamment de loyers pour égaler ou dépasser le montant du passif mensuel. Que ce soit dans le livre ou dans le jeu, le message principal est flux de trésorerie.
C'était ma compréhension. Peut-être que vous avez vu quelque chose de différent. Mais c’est ainsi que ma valeur intellectuelle m’a amené à interpréter le message, ce qui a poussé ma pensée à se concentrer exclusivement sur les flux de trésorerie.
Je suis prêt à parier que c'est ainsi que la plupart d'entre vous pensent de la location.
Malheureusement, c'est faux.
Nous achetons une propriété à revenus à des fins d'appréciation
C'est quelque chose que les joueurs sophistiqués vont comprendre tôt ou tard. La meilleure façon de vous illustrer ceci est la suivante: supposons que vous ayez un petit immeuble de six logements. Vous l'avez acheté cinq ans en arrière. Vous en avez financé 100% parce que vous avez lu des articles de Ben Leybovich. Il encaisse environ 500 dollars par mois. Rien de spécial. Mais rien de mal à cela. Rich papa serait d'accord.
Vous obtenez une offre de vente. Vous avez travaillé dur pour obtenir le bâtiment. Tu aimes l'avoir. Vous recherchiez des liquidités, et c’est ce que vous avez. Et sans argent dans la transaction, pour démarrer.
Mais vous réalisez qu'entre l'équité appréciée et le remboursement du capital, vous mettriez dans votre poche un multiple de 15 sur votre flux de trésorerie annuel si vous vendez. En d’autres termes, si vous vendez, vous disposerez d’un flux de trésorerie prépayé de 15 ans.
Vendez-vous? Ou voudriez-vous détenir et garder le flux de trésorerie?
Ne réponds pas encore.
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Valeur de temps
Vous le savez peut-être déjà, mais pour ceux qui ne le savent pas, la valeur temps est un concept qui évoque le fait qu’il existe un moment et un lieu où la valeur de tout est maximisée. C'est aussi vrai avec de l'argent qu'avec de la nourriture et des relations. Par exemple, si vous lisez un de mes articles avant d’être prêt à internaliser ce qu’il contient, non seulement vous manquerez l’essentiel, mais vous penserez probablement que je suis un imbécile. Je promets, je ne suis pas un imbécile – vous pouvez simplement lire mes trucs à un moment qui ne convient pas. Peut-être que, dans le futur, vous relirez ces choses et les apprécierez beaucoup. La valeur temporelle est le concept.
S'agissant d'argent, le même flux de trésorerie de 5 000 $ dans 15 ans ne correspond pas du tout à la situation actuelle. NPV vise essentiellement à concevoir les flux de trésorerie futurs en termes de pouvoir d’achat et de prime d’opportunité d’aujourd’hui.
Cela signifie nécessairement que, même si vous pouviez atteindre le même niveau de flux de trésorerie dans 15 ans que vous le pouvez aujourd'hui, et même si vous avez mis de côté suffisamment d'argent pour les investissements, vous n'avez pas besoin de cannibaliser l'argent. flux, la valeur de ces flux de trésorerie dans 15 ans, ajustée à la valeur actuelle nette, est bien inférieure à ce que l'on pourrait penser. En effet, vous feriez mieux de générer beaucoup plus de trésorerie dans 15 ans.
Mathématiquement, cela est représenté avec les, et le taux de rendement interne (MIRR) modifié (qui vous permet de sélectionner votre propre taux d'actualisation). Mais, ce sont plus que ce que je veux entrer dans aujourd'hui.
Alors, vendez-vous?
J'ai fait. J'ai vendu ce six unités. Je l'avais acheté environ cinq ans auparavant. Je l'ai financé à 100%. Cela a généré environ 6 000 dollars par an de trésorerie. Mais, je l'ai vendu et mis environ 85 000 $ dans ma poche, que j'ai pu réinvestir de manière à doubler mes rentrées de fonds.
Mathématiquement, la raison pour laquelle j'ai vendu est parce que cela représentait un IRR infiniment plus élevé que ne pas vendre. En fait, il s’agissait d’un TRI d'environ 40% en 5 ans. Mais le syllogisme important ici est le suivant:
Principe majeur: Si nous voulons des rendements démesurés.
Prémisse mineure: Si une appréciation est nécessaire pour obtenir des rendements démesurés.
Conclusion: Nous devons acheter pour l'appréciation.
Conclusion
Cela dit, notre décision d’achat doit être fondée sur une appréciation. Ce qui, bien sûr, signifie que si vous vous concentrez sur les flux de trésorerie, vous ne le faites pas correctement. La trésorerie a beaucoup à voir avec cela, mais ce n’est pas l’objectif final.
Ceci, pour moi, est la plus grande chose qui manque à Papa riche, papa pauvre.
(Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.)
As-tu lu Papa riche, papa pauvre? Avec quel conseil êtes-vous d'accord ou pas d'accord?
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