Le vendeur en veut trop, et maintenant? | Investissement immobilier

"Et si un vendeur en voulait trop pour sa propriété?"

C’était une question posée par l’un de nos associés et, même si c’est une question simple, il vaut la peine de la traiter car il faut parfois sortir du cadre habituel pour conclure un accord.

Dans ce cas, le vendeur était dans l'immobilier et voulait un. Dans le cadre d’un contrat d’achat, nous concluons un contrat de location avec le vendeur conformément à notre contrat de location, comme nous le ferions normalement, pour trouver l’acheteur, puis le céder au vendeur. Nous conservons 50 à 75% du dépôt de l’acheteur (et l’appelons le jour de paye n ° 1) pour nos efforts, et nous sommes libérés.

Mais le problème dans ce cas particulier était que les attentes du vendeur étaient trop élevées pour le marché.

Maintenant, la raison pour laquelle j'ai été capable de conclure 11 ou 12 de ces transactions au cours des six premiers mois de mon activité de termes, c’est que les transactions d’AO sont simplistes et faciles à expliquer au vendeur. Tout l’attrait d’un contrat d’AO réside dans sa simplicité; Il n’existe aucun risque ni engagement de paiement de votre part en tant qu’investisseur et aucun coût pour le vendeur.

Vous amenez la propriété sur le marché pendant quelques mois (ou selon les conditions que vous acceptez, mais au moins trois mois est un délai raisonnable) et vous voyez ce que vous pouvez obtenir pour le vendeur. Vous commencez littéralement par leur numéro, plus votre marge bénéficiaire.

Que faire quand un vendeur en attend trop

Si vous pensez que vous pouvez déplacer la propriété mais que le vendeur en attend trop, il vaut peut-être mieux accepter la transaction et voir où elle va pendant un mois. Cela ne veut pas dire que vous devriez perdre votre temps ou le leur, mais jauger le marché peut soit vous récompenser d’avoir un acheteur, soit vous donner des preuves permettant de mettre en échec les attentes du vendeur. Ensuite, vous pouvez revenir en arrière pour ajuster le prix.

Ainsi, lorsque vous démarrez avec le vendeur, vous communiquez ouvertement et lui faites savoir qu'il est au-dessus du marché. Vous pouvez leur dire que vous allez essayer, mais vous pouvez leur revenir pour un ajustement. Bien sûr, le script est généralement plus complexe, mais vous avez l’idée générale.

La clé est de définir des attentes réalistes, qui sont tempérées par le marché lui-même. Rappelez-vous: les comps ne mentent pas. Informez les vendeurs que vous ne définissez pas les compositions, de sorte que le marché dicte réellement les paramètres d’une vente. Lorsque vous communiquez cela, vous sortez de l'équation et leur montrez que vous faites partie de leur équipe.

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Le marché peut renvoyer deux résultats probables:

1. L'acheteur entre, remplit bien les critères du loyer pour devenir propriétaire et vous verse le dépôt. Ensuite, vous suivez l’accord AO et donnez un pourcentage au vendeur, conservez votre pourcentage et vous poursuivez.
2. Le marché réagit avec des grillons pendant 60 à 70 jours. Vous avez encore un mois, alors pourquoi ne pas revenir chez le vendeur et demander une réduction et une prolongation? Proposez d’ajuster le montant mensuel (et non le total) d’un montant compris entre 100 et 150 USD, ce qui, pour la plupart des vendeurs, n’est pas si grave, mais invitera davantage d’acheteurs à participer au débat.

Expliquez au vendeur que vous souhaitiez tous les deux des conditions plus élevées, mais que cela poussait le marché. Encore une fois, il est préférable d’être transparent et de fixer des attentes réalistes avec eux. Rappelez-leur que si vous ne pouvez pas vendre leur propriété selon les nouvelles conditions renégociées après 60 jours, vous mettrez fin à la transaction et leur rendrez la maison. Après tout, c’est vous qui passez du temps, de l’argent et des ressources, et vous ne le ferez que si vous pensez pouvoir le faire.

Quand essayer d'autres options

Parlons maintenant de scénarios plus nuancés. Dans certains cas, vous souhaitez créer un AO même s’il n’ya pas d’équité, ni d’écart (ou les deux), vous ne pouvez donc collecter que votre premier jour de paie (ou une partie de celui-ci) et rendre la propriété au vendeur.

Il existe également des circonstances dans lesquelles vous pouvez effectuer un calcul sans écart mensuel. Nous avons actuellement des propriétés avec peu ou pas de spreads dans lesquelles nous restons en sandwich. Nous conservons ces offres car elles ont soit un backend important, soit un énorme gain en principal mensuel.

Par exemple, une propriété ne rapporte que 50 dollars par mois pour le jour de paie n ° 2, mais les versements et les versements hypothécaires que vous effectuez augmentent considérablement, ce qui vaut la peine de rester au milieu.

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Quand passer à autre chose

En règle générale, si une transaction ne comporte pas de centre de profit, prenez vos honoraires AO et passez à autre chose. Si vous avez exploré différentes idées de termes et n’en avez pas trouvé, il n’est pas nécessaire de trop compliquer la transaction avec ces attentes. L'attrait d'un accord AO est supposé être sa simplicité.

L’autre fois que vous voudrez peut-être faire un AO, c’est s’il s’agit d’un bien immobilier à prix élevé, accompagné d’une hypothèque mensuelle élevée, et vous craignez que votre acheteur manque à ses engagements en ce qui concerne le paiement mensuel.

Maintenant, nous avons 50 à 60 propriétés en même temps, alors notre deuxième jour de paye peut à lui seul gérer toutes les maisons vides. Mais quand nouveau et avec une extrémité supérieure, vous pouvez choisir la route AO.

Avez-vous d'autres questions sur les offres AO? Avez-vous rencontré des vendeurs avec des attentes irréalistes sur le prix?

Parlons dans la section commentaire ci-dessous!