Le processus de sélection des locataires Compleat: présélection

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OK, avant que quiconque ne dise une bêtise: oui, «compleat» est un mot. C’est un peu archaïque, il est presque «complet», mais il s’agit plus précisément d’une personne qui possède toutes les compétences dont elle a besoin, ou un ensemble de compétences qui inclut tout ce dont une personne a besoin pour être considérée comme pleinement compétente. Ce guide est destiné à transmettre tout ce que vous devez savoir pour devenir un expert en filtrage de locataire complet.

Pourquoi le dépistage des locataires?

Nous avons choisi de rédiger ce guide de sélection des locataires car, dans un marché à haut risque / très rentable, comme l’un de nos marchés (Détroit), le facteur numéro deux qui fait ou défait l’investissement d’un propriétaire est la qualité des locataires qui déménagent. dans leurs propriétés. (Le facteur numéro un est et sera toujours la qualité de la propriété elle-même, bien sûr.)

Alors, commençons!

Tout commence par les critères

Le processus de sélection des locataires doit commencer par la finalité de la tâche – en particulier, qu'est-ce que vous êtes prêt à accepter en tant que «locataire minimum viable»? Les utilisateurs peuvent utiliser et utilisent de nombreux indicateurs pour procéder à cette évaluation, mais nous ne sommes même pas inquiets pour les indicateurs à ce stade-ci. Nous parlons ici des attributs les plus fondamentaux, à savoir: vraiment bits non négociables:

Fonctionnalité: La perspective doit être capable de fonctionner de manière indépendante pour atteindre les objectifs de base de la vie quotidienne, ou elle doit postuler aux côtés de quelqu'un qui peut le faire et qui est formé pour l'aider à s'en sortir. (Je vous avais dit que nous parlions fondamental attributs ici.)
Viabilité financière: Le client potentiel doit être en mesure de démontrer qu'il dispose d'un revenu suffisant pour payer son loyer régulièrement. Sinon, il doit soumettre et faire approuver un plan indiquant comment il a l'intention de payer au moins les premiers mois de loyer pendant son séjour. mettre leurs pieds sous eux. Ils doivent également envoyer des lettres d’explication décrivant les raisons pour lesquelles les problèmes de crédit antérieurs ne devraient pas les écarter de toute considération.
Histoire résidentielle: La perspective ne doit pas avoir été expulsée pour une raison quelconque comme un désagrément tel que la destruction de biens et doit acceptable lettre d'explication pour tout autre type d'expulsion.
Antécédents criminels: Le client potentiel ne doit pas avoir été condamné pour des crimes de type «dealbreaker» comme un incendie criminel ou un trafic de drogue et doit soumettre une lettre d'explication pour quelque crime que ce soit et / ou tout délit susceptible d'indiquer un locataire pauvre, tel que vandalisme ou possession avec intention de le faire .
Personnalité: Enfin, la perspective ne doit pas avoir laissé derrière elle une traînée d'anciens employeurs et propriétaires, et d'autres références qui n'ont que des commentaires négatifs. Lorsque vous discutez avec eux, ils ne doivent pas vous faire demander comment ils ont survécu jusqu'à leur âge actuel.

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Certaines entreprises peuvent souhaiter des normes numériques plus strictes, telles que «doivent avoir un pointage de crédit supérieur à 620» ou «doivent percevoir au moins 300% de leur loyer en revenu chaque mois», et vous pouvez certainement définir ce type de normes non négociables aussi longtemps. comme votre environnement socio-économique les soutient. Rappelez-vous qu’une fois que vous les avez définies, ces normes doivent être respectées. solide comme le roc, normes sans exceptions pour éviter les poursuites potentielles pour discrimination HUD. De manière réaliste cependant, ce que nous avons ci-dessus est vraiment le minimum absolu tout propriétaire devrait regarder pour accepter quelqu'un en tant que locataire.

Encadré: Connaître (et suivre) la loi

Lors de l’élaboration de vos critères (et tout au long du processus de sélection des locataires), la loi américaine la plus importante dicte ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire pendant. Selon la FHA, vous ne pouvez prendre en compte aucun des éléments suivants lors de la sélection des candidats:

Race / Couleur / Origine Nationale
Religion*
Le sexe*
État matrimonial / familial *
Invalidité

Lorsque nous disons que vous ne pouvez pas prendre en compte ces facteurs, nous voulons dire que vous ne pouvez pas:

Comprendre tout mention de l'un de ces attributs ou quoi que ce soit directement en relation à ces attributs dans vos annonces. Ainsi, non seulement vous ne pouvez pas dire «pas d’enfants», vous ne pouvez même pas dire que la cour est «parfaite pour les jeux de hasard».
Exiger des règles différentes pour les candidats appartenant ou non à l’un de ces groupes (pour la même unité). Par exemple, vous ne pouvez pas augmenter le dépôt de garantie d’un demandeur Latino ou d’un demandeur ayant cinq enfants.
Dirigez des candidats particuliers vers ou à l’écart d’une unité donnée en raison de ces facteurs. Cela inclut de dire «nous pouvons trouver quelque chose de plus approprié pour vous», de mentir et de dire qu’une unité n’est pas sur le marché quand elle ne l’est pas.

Et surtout, parce qu’il n’ya presque aucun moyen de prouver exactement Pourquoi vous traitez différemment les différents candidats. C’est toujours la meilleure idée de traiter tous les candidats de la même façon, jusqu’à ce que vous ayez compris un ou plusieurs des «éléments non négociables» ci-dessus qui vous donnent une raison juridique solide de faire autrement.

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Présélection

L’un des aspects les plus ennuyeux du processus de sélection des locataires est que plus une maison est à prix concurrentiel, plus vous avez de chances d’obtenir réellement mal candidats – des personnes qui savent qu’elles ne se lanceront pas dans une location locative dans le marché intermédiaire, mais imaginez que si vous êtes suffisamment désespéré pour sous-estimer le prix, vous êtes probablement assez désespéré pour ignorer certains détails mineurs comme le chômage.

Pour contourner ce processus, soyez très clair avec vos candidats en ce qui concerne vos exigences de base. Vous avez quelques occasions de le faire.

Premièrement, dans la publicité elle-même, vous pouvez mettre en place des déclarations générales simples telles que «Aucun criminel reconnu, aucun délinquant sexuel enregistré et aucun demandeur d'emploi au chômage s'il vous plaît». De plus, quelles que soient les déclarations générales que vous décidez d'inclure, vous devez toujours utilisez l'annonce pour informer les candidats des frais de candidature. Le simple fait de savoir qu'ils doivent débourser X dollars non remboursables suffit à dissuader de nombreux demandeurs pauvres.
Deuxièmement, lorsque le demandeur vous contacte, vous pouvez rechercher des signes indiquant qu'il ne s'agit peut-être pas de grands locataires. Mais plus important encore, vous pouvez leur indiquer ce que vous souhaitez demander dans le cadre du processus de candidature. Convaincre un client potentiel de ne pas postuler du tout parce qu’il ne veut pas vous donner son relevé bancaire et son numéro de sécurité sociale vous fait gagner beaucoup de temps.
Enfin, lors de la projection, votre agent de projection peut évaluer leur comportement de manière plus détaillée, mais surtout, il peut examiner leurs habitudes personnelles. Plus important encore, ils peuvent obtenir un coup d'oeil à leur voiture. Il y a peu de meilleures façons d'identifier une personne qui va saccager une maison que de voir qu'elle se promène de manière flagrante dans une voiture saccagée.

N'oubliez pas que chaque locataire que vous pouvez refuser avant de soumettre une demande complète est un travail pour lequel vous n'avez pas à perdre du temps et de l'argent à filtrer!

C’est tout pour cela – revenez la prochaine fois pour une plongée en profondeur dans le document central du processus de sélection des locataires: la demande.

Comment présélectionnez-vous les locataires? Des questions sur ce processus?

Laissez vos commentaires ci-dessous!

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