Êtes-vous prêt à la maison Hack?

Internet regorge de «conseils de piratage». Je suis sûr que vous les avez vus, avec des astuces astucieuses telles que stocker votre mélange à crêpes dans de vieilles bouteilles de ketchup ou plonger vos Oréos avec une fourchette dans le glaçage. Bien sûr, ce sont des petits trucs amusants, mais dans quelle mesure améliorent-ils vraiment votre vie?

Bien, qu'en est-il de l'utilisation de ce concept à une échelle qui pourrait changer votre vie financière?

Le piratage domestique, lorsqu'il est correctement mis en œuvre, peut avoir un effet considérable sur votre portefeuille et sur le destin financier de votre famille et de vous-même. Le piratage de maison peut vous permettre de créer de la richesse automatiquement. Cela peut vous permettre de vivre sans loyer ni hypothèque, souvent avec un cash-flow supplémentaire en prime.

Alors qu'est-ce que le piratage domestique implique? Le piratage de maison consiste essentiellement à acheter une propriété disposant de plus d'espace que nécessaire – une propriété multifamiliale avec des unités supplémentaires ou une maison unifamiliale avec des chambres supplémentaires – en occupant une partie de cette propriété et en louant le reste. En ce qui concerne les investissements multifamiliaux, ces propriétés sont souvent appeléeslififamille, ”mais vous avez probablement entendu d’autres noms, comme“ duplex ”(2 unités),“ triplex ”, (3 unités) ou“ 4-plexes ”(4 unités). Ce sont les propriétés qui ont plus d'une unité, mais ne correspondent pas tout à fait à la catégorie «complexe d'appartements». Ils existent dans tous les marchés, dans tous les quartiers et à tous les prix – et en achetant l'une de ces petites propriétés multifamiliales, vivant dans une unité et louant l'autre (s) unité (s), vous pouvez vivre gratuitement et être rémunéré. .

Commençons.

Êtes-vous prêt à acheter une maison?

L'achat d'une maison n'est pas pour tout le monde.

Si vous êtes complètement fauché, que vous avez des dettes, que vous changez d’emploi toutes les deux semaines et demie et que vous ne semblez pas éviter d’appeler ces infopublicités nocturnes, il est peut-être préférable de commencer par mettre de l'ordre dans votre vie. L’achat d’une maison ne devrait pas être une décision désinvolte et désinvolte.

Cependant, si vous avez un crédit décent, un emploi stable et une petite quantité d’épargne, vous pouvez entrer dans le monde de la propriété. Et si vous êtes intelligent, vous pouvez entrer en même temps dans le monde de l’investissement immobilier et commencer à pirater vos frais de subsistance.

Pourquoi acheter une petite multifamille?

En achetant une super petite transaction multifamiliale, le loyer que vos locataires paient potentiellement chaque mois peut couvrir toutes les dépenses de la propriété, et plus encore. Par exemple, si vous achetez une propriété de 2 logements, que vous habitez dans un logement et que vous louez l’autre à 1 200 USD par mois, vous pouvez utiliser ces 1 200 USD pour l’emprunt, les taxes, l’assurance, les services publics et d’autres dépenses. Disons que ces dépenses s’élèvent à 1 000 dollars par mois. Dans ce cas, vous seriez payé 200 $ par mois simplement pour vivre chez vous. Mieux encore, lorsque le moment est venu d'emménager dans votre future maison, vous pouvez louer cette deuxième unité pour encore plus de revenus.

Alors, comment vous mettez-vous dans cette position? Commençons par le processus d’atterrissage d’une petite propriété multifamiliale.

Où trouver de petites propriétés multifamiliales

Ces propriétés sont partout.

La meilleure façon de les trouver est de parler à un agent immobilier. Demandez à votre famille et à vos amis des recommandations et engagez une conversation. La meilleure partie de travailler avec des agents est que c’est totalement gratuit pour vous! Le vendeur de la propriété paie généralement l'agent, ce qui signifie que vous pouvez poser mille questions et obtenir mille réponses sans avoir à retirer votre carte de débit.

Utilisez ceci!

Gardez toutefois à l'esprit que vous recherchez uniquement des propriétés de 2, 3 ou 4 unités. Une fois que vous avez atteint 5 unités ou plus, le monde entier de l’immobilier se transforme en tout autre chose (immobilier commercial). Et pour le programme Better HomeReady, qui offre un ratio prêt / valeur de 95%, vous devrez rechercher une propriété de 2 unités pour pouvoir être qualifié.

Si vous souhaitez simplement commencer à chercher, vous pouvez également utiliser des sites tels que Realtor.com, Zillow.com ou Trulia.com pour commencer à regarder des propriétés. Avec chacun de ces sites, vous avez la possibilité de limiter vos recherches aux propriétés multifamiliales. Commencez par rechercher les propriétés les moins chères de votre région et essayez de trouver les quartiers dans lesquels vous aimeriez vivre.

Ne craignez pas les maisons un peu "laides" ou sur lesquelles vous avez été exclues. Bien qu'ils puissent nécessiter quelques week-ends de peinture avec vos amis, vous pouvez souvent obtenir des rabais substantiels car tout le monde a peur.

Qu'est-ce qui fait une bonne affaire?

Si vous ne tirez que de cette leçon, laissez-la être la suivante:

Trouver une affaire de tueur.

Vous voyez, si vous essayez de "pirater" votre logement, ce ne sera pas n'importe quelle transaction qui fonctionnera. En fait, je parierais que 90% des petites propriétés multifamiliales ne vont pas vous donner le résultat que vous recherchez, à savoir flux de trésorerie.

Le flux de trésorerie est le revenu supplémentaire qui reste dans votre compte bancaire chaque mois après le paiement de toutes les factures. Si vous pouvez faire payer toutes vos dépenses à votre logement locatif et qu'il reste de l'argent, cet argent est à vous. Le truc, donc, est de trouver des propriétés qui fournissent ce flux de trésorerie.

La meilleure astuce que je connaisse pour estimer rapidement si une propriété générera ou non un flux de trésorerie est connue sous le nom de règle générale des 50%. En gros, cette règle générale dit: Prenez le revenu total d’une propriété et divisez-le en deux. Ce sont vos dépenses. Maintenant, prenez votre paiement de prêt. L'argent restant est votre flux de trésorerie estimé.

Prenons un exemple concret de ceci:

Vous trouvez un 2-plex à vendre pour 200 000 $, où chaque unité louerait pour 1 600 $ par mois. Si vous louiez l’un des logements, le revenu total serait de 1 600 dollars par mois. Divisez cela en deux et vous vous retrouvez avec 800 $ par mois pour payer l'hypothèque. Un prêt de 150 000 USD (vous ne payez pas le plein prix, puis vous versez un acompte) à 4% pendant 30 ans équivaut à environ 700 USD par mois, ce qui signifie vous pourriez être payé 100 $ par mois pour vivre gratuitement.

Gardez à l'esprit, cependant, que cette règle est juste une règle de base – assurez-vous de l'utiliser comme un moyen rapide et sale de filtrer de nombreuses propriétés. Lorsque vous trouvez de grandes propriétés potentielles, examinez toutes les dépenses de la propriété et déterminez-en tous les coûts.

Comment financer votre achat de propriété

Peut-être avez-vous beaucoup d’argent et pouvez-vous simplement faire un chèque pour une maison. Dans ce cas, génial!

Cependant, il est probable que vous ne pourrez probablement pas payer les centaines de milliers de dollars nécessaires et que vous aurez besoin d'obtenir un prêt (hypothèque) d'une banque. Avec tout prêt, vous devez fournir un certain montant pour obtenir le prêt, appelé acompte. Bien que les hypothèques «sans mise de fonds» aient pratiquement disparu, il existe encore des options pour acheter des immeubles avec des mises de fonds faibles, allant de 3,5% pour les prêts FHA (offerts par la plupart des banques) à 20% pour les prêts conventionnels. Le programme de prêt HomeReady de Better offre un ratio prêt / valeur de 95% et nécessite un acompte de 5%.

Gérer la propriété sans devenir fou

Après la clôture de l’achat de votre petite propriété multifamiliale, vous serez officiellement propriétaire! À ce stade, il est impératif d'apprendre Comment être propriétaire et commencer à gérer votre entreprise comme une entreprise, pas comme un passe-temps. Lisez quelques livres sur le fait d’être un bon locateur, devenez amis avec des investisseurs locaux que vous respectez, lisez des articles qui parlent de locateur et n’arrêtez pas d’apprendre. Si vous voulez une vue complète du processus de location, consultez .

Être propriétaire n'est pas aussi difficile que les histoires d'horreur vous feront croire …si vous suivez des directives très simples:

• Filtrez vos locataires comme vous le feriez pour un candidat. Gardez vos émotions en dehors et regardez les faits. Vous en apprendrez plus à ce sujet dans le prochain chapitre.
• Avoir une politique écrite à laquelle se référer. Tenez-vous en à votre politique lorsque vous traitez avec des locataires.
• Externaliser des choses que vous ne voulez pas faire. Si vous ne voulez pas réparer les toilettes, ne le faites pas. Trouvez des bricoleurs, des gestionnaires immobiliers ou d’autres personnes capables de gérer les aspects du travail que vous ne voulez pas faire. Si vous avez trouvé une bonne affaire lorsque vous avez acheté votre propriété (ce que vous devriez avoir!), Le flux de trésorerie peut payer pour ces choses.
• Ne jamais louer à la famille ou aux amis. Rarement cela se termine bien.
• Traitez votre entreprise comme une entreprise, pas comme un passe-temps. Configurez des processus et des systèmes pour gérer les problèmes qui se poseront.

Être propriétaire n'est pas toujours l'activité la plus amusante, mais vous pouvez minimiser vos problèmes en suivant ces simples instructions. Il y a plus de 20 millions de propriétaires en Amérique, de sorte que vous n'êtes pas seul dans votre voyage. Si vous rencontrez des problèmes, il suffit de demander de l'aide à ceux qui sont venus auparavant et vous constaterez que les propriétaires les plus aguerris sont plus que disposés à les aider.

Et ensuite?

Le piratage d'une petite propriété multifamiliale peut changer votre vie, libérer vos finances et vous engager dans la création de richesses. Ce chapitre vous a présenté le concept, mais qu’en est-il des détails concernant la recherche de locataires, la perception du loyer, la gestion de votre propriété et tous les autres aspects de la possession d’une location? Poursuivez votre lecture pour mieux comprendre comment réussir à posséder votre première propriété productrice de revenus.

Lectures complémentaires:

Si vous espérez réussir en tant que propriétaire, vous aurez besoin d’un guide étape par étape faisant autorité, qui explique le processus à suivre pour louer votre propriété à de grands locataires avec un minimum de maux de tête, de stress ou de coûts. Dans ce chapitre, vous trouverez:

• Qu'est-ce que le dépistage des locataires?
• 7 qualités d'un grand locataire
• Définir vos exigences minimales
• Présélection des locataires potentiels
• Filtrer un locataire en personne
• Classes protégées, lois sur la discrimination et le logement équitable
• La demande: six sections à inclure obligatoirement pour un filtrage approprié
• Comment exécuter une vérification des antécédents et du crédit
• Idées avancées (et sournoises) pour le filtrage des locataires
• Appel des propriétaires précédents
• Sélection des locataires par le biais de la vérification de l'emploi
• Sélection des locataires au moyen de références personnelles
• Devriez-vous autoriser un cosignataire?
• Refuser un candidat après le filtrage

Qu'est-ce que le dépistage des locataires?

La sélection des locataires consiste à explorer les antécédents d’un locataire potentiel et à découvrir qui ils sont vraiment. Une application ne peut que vous en dire beaucoup – et peut être facilement manipulée ou falsifiée. Pour sélectionner votre locataire, vous devez examiner les informations fournies, analyser les informations extérieures que vous pouvez découvrir et obtenir une estimation raisonnable du type de locataire qu'il sera. C’est une «estimation raisonnable» car il n’existe aucun moyen sûr de connaître la qualité future d’un locataire. En tant que propriétaire, votre travail consiste simplement à filtrer efficacement et à choisir le meilleur candidat possible pour la propriété.

Comme dans beaucoup de domaines de propriétaires, veillez à consulter les lois en vigueur dans votre État. Certains états peuvent exiger que vous choisissiez le premier locataire qualifié en raison des lois sur le logement équitable.

7 qualités d'un grand locataire

Comme mentionné ci-dessus, il n'y a aucune garantie quant à la qualité future d'un locataire. Toutefois, plusieurs indicateurs clés vous aideront à choisir le type de locataire. Pour que votre vie soit la plus sereine possible, il est impératif de ne louer que le meilleur locataire. Vous trouverez ci-dessous une liste des sept caractéristiques qui constituent le locataire idéal:

Leur capacité à payer le loyer

La qualité première d’un bon locataire réside dans sa volonté de payer le loyer. Sans paiement approprié, vous serez forcé d'expulser et serez confronté à des frais juridiques, des pertes de loyer et des dommages et intérêts pouvant atteindre des milliers de dollars. La plupart des propriétaires exigent qu'un locataire gagne au moins trois fois le loyer mensuel de son travail (documentable). De nombreux locataires pensent pouvoir se permettre de dépenser plus que ce qu'ils peuvent réellement, il appartient donc au propriétaire de fixer les règles. Trois fois le loyer mensuel est généralement suffisant.

Leur volonté de payer à temps

Certains locateurs considèrent le loyer tardif comme un simple avantage (et les frais de retard comme une prime financière pour eux), mais un locataire qui paie tard est plus susceptible de ne plus payer tous les deux. Le stress lié à l’absence de loyer n’est pas une expérience agréable et peut être évité en louant uniquement à des locataires qui paient d’habitude de payer à temps.

Les perspectives à long terme pour leur stabilité d'emploi

Même si un locataire peut payer le loyer et le payer à l'heure actuelle, sa capacité à le faire à l'avenir est souvent déterminée par sa situation professionnelle. S'ils sont du genre à changer souvent de travail ou à avoir de longues périodes de chômage, vous pouvez trouver de longues périodes de loyer manquant.

Leur propreté et compétences ménagères

Aucun locataire ne reste pour toujours – et quand ils vous laissent, vous voulez que la propriété soit en bon état. En tant que tel, il est important que la vie quotidienne des locataires soit propre et ordonnée. Ils doivent prendre bien soin de la propriété que vous leur avez confiée.

Leur aversion pour le crime, la drogue et d'autres activités illégales

Pas besoin d'expliquer trop profondément à ce sujet. Les locataires qui se livrent à des activités illégales ne causeront que du stress et des dépenses.

Le «quotient de stress»: quelle quantité de stress vont-ils vous causer?

La qualité finale d'un bon locataire est le «quotient de stress» ou la quantité de stress qu'un locataire causera à vous, le propriétaire. Certains locataires demandent beaucoup d’entretien et demandent constamment du temps et de l’attention. Sauf si vous avez du mal à trouver des locataires de qualité, ces types de problèmes ne feront que causer plus de problèmes.

Ce chapitre est conçu pour vous aider à trouver et à parcourir les informations sur le locataire afin de trouver celui qui correspond le mieux aux sept qualités ci-dessus d'un locataire idéal. Évidemment, aucun locataire ne sera parfait à 100%. Le choix personnel dépend donc beaucoup du niveau de participation souhaité et de la communauté dans laquelle se trouve votre propriété. Le choix de la perfection est donc un choix personnel. Si les locataires sont difficiles à trouver – il peut être financièrement avantageux pour vous de louer à un locataire moins que parfait afin de combler les postes vacants. Toutefois, si vous avez le choix entre plusieurs locataires, vous pouvez être beaucoup plus difficile.

Définir vos exigences minimales

L'une des étapes les plus importantes dans la sélection de vos locataires et dans la recherche des personnes les plus qualifiées consiste à établir votre liste d'exigences minimales pour la propriété. Cette liste de normes doit être communiquée au locataire par téléphone, placée sur la demande, placée dans toute annonce, et invitée en personne à éliminer ceux qui ne seront tout simplement pas admissibles. Les quatre normes suivantes sont couramment utilisées par les propriétaires sur BiggerPockets:

1. Doit être trois fois le loyer mensuel

Les locataires savent rarement combien ils peuvent se permettre. En fixant un revenu minimum exact, vous pouvez exclure ceux qui pourraient croire qu’ils peuvent se permettre de payer le loyer, mais ne le peuvent vraiment pas. Les propriétaires, ainsi que les banques et autres institutions financières qui octroient des prêts, ont exigé un revenu équivalant à trois fois le loyer.

2. Le locataire doit avoir de bonnes références

Les références que vous avez reçues d'anciens propriétaires sont la meilleure indication de la façon dont le locataire se comportera pour vous. Une mauvaise critique d'un propriétaire passé est un énorme drapeau rouge pour la plupart des propriétaires. De plus, les mauvaises références d'amis personnels ou de la famille sont également de grands drapeaux rouges.

3. Aucune expulsion

Vous pouvez décider de ne pas accepter quiconque ayant déjà été expulsé. Les propriétaires varient sur ce point, mais connaissent les risques inhérents à la location pour ceux qui ont déjà payé leur loyer.

4. Fond propre

Si un locataire a des antécédents d'activités criminelles, soyez réticent à lui louer. Les gens peuvent changer et changent, mais encore une fois, connaissez les risques si vous décidez de suivre cette voie.

Présélection des locataires potentiels

Vous avez commencé à faire de la publicité pour votre propriété et à recevoir des appels. Contrairement à l’opinion populaire, le filtrage ne commence pas par une vérification des antécédents ou une application. Cela commence par le contact initial. Ceci est connu sous le nom de «présélection».

Le dépistage n'est pas une activité désinvolte que vous pouvez faire en quelques secondes. Le filtrage peut prendre un temps considérable – et vous ne voulez pas perdre ce temps sur toutes les personnes qui manifestent un intérêt pour votre propriété. C'est pourquoi la présélection est si importante. Considérez le processus de filtrage comme un entonnoir, semblable à celui que vous utiliseriez pour verser de l’huile dans votre véhicule. À chaque étape du processus, vous êtes en mesure de réduire le nombre de candidats jusqu'à ce qu'un petit nombre (ou un seul) nom ne corresponde. La présélection est la partie la plus large de cet entonnoir et aidera à éloigner ceux qui ne seront manifestement pas qualifiés.

Présélection à travers votre publicité

Vos efforts de présélection commencent par votre annonce. Que vous utilisiez le journal, Craigslist, Zillow ou un autre service pour commercialiser votre propriété, les informations de votre publicité peuvent aider à éliminer les pertes de temps. Par exemple, en plaçant l'emplacement dans votre annonce, vous pouvez filtrer les personnes qui recherchent un autre emplacement (ne vous inquiétez pas, si vous ne vous sentez pas à l'aise d'indiquer votre adresse exacte, indiquez simplement un emplacement point de repère à proximité).

De plus, mettre le prix dans la publicité aide à empêcher ceux qui ne peuvent se permettre de payer ce prix de téléphoner.

Présélection lors de votre premier appel téléphonique

L'appel téléphonique initial est la prochaine étape logique dans la sélection des locataires. La première chose que vous entendez est souvent une indication (mais pas une preuve) du type de locataire qu’ils pourraient être. Si les premiers mots que vous entendez après avoir dit bonjour sont une voix qui crie au téléphone: «Combien dois-je avoir à emménager?», Vous pouvez supposer que le locataire ne convient peut-être pas. Après tout, ils sont plus préoccupés par le fait d’avoir accès n'importe où que de demander simplement à regarder la propriété.

Lorsqu'un locataire appelle au sujet d'une propriété, vous voudrez probablement lui demander: «Que puis-je vous dire à propos de la propriété?

Cette question ouverte permet au locataire de commencer à parler et à poser des questions. Les questions typiques sont généralement:

• "Combien ça coûte?"
• "Quelle est l'adresse?"
• "Acceptez-vous les animaux domestiques?"
• "Combien coûte le dépôt de garantie?"
• "Travaillerez-vous avec moi sur mon dépôt de garantie?"
• "Puis-je entrer à l'intérieur pour le voir?"

Les types de questions posées par le locataire sont une bonne indication du type de locataire qu'il va devenir. Vous ne voulez pas juger un locataire uniquement sur sa capacité à poser de bonnes questions, mais cela vous aide à vous orienter dans la bonne direction quant au type de personne qu’il est. Sont-ils ordonnés? Se soucient-ils de l'endroit où ils vont vivre? Est-ce qu'ils semblent cassés?

Dans la conversation, vous souhaiterez probablement inclure quelques-unes de vos exigences minimales, comme indiqué précédemment. Habituellement, ceci est facilement pris en compte dans la conversation, telle que: «Maintenant, la propriété a un revenu minimum requis de ____ $ par mois et nous effectuons une vérification complète des antécédents et une vérification de casier judiciaire pour nous assurer que nous ne louons que des personnes exceptionnelles.

Plusieurs fois, vous pouvez simplement obtenir un * clic * après avoir déclaré cette information. Si ce n'est pas le cas, ils donneront généralement le montant de leurs gains et vous rassureront sur le fait qu'ils n'ont jamais rien fait de mal dans leur vie.

Ce simple appel téléphonique de deux minutes a deux avantages:

1. Élimine 80% des "pommes pourries" et les empêche de perdre votre temps.
2. Laissons les bons locataires savoir que vous n'êtes pas un propriétaire de slum et que louer à de bonnes personnes.

Dans les deux cas, c’est une victoire pour vous. C'est pourquoi la présélection est si importante. Cela vous permet de gagner du temps, d'éviter les nuisances et de projeter une bonne image. Vous pouvez également envisager de laisser vos exigences minimales sur votre messagerie vocale. Ainsi, lorsque vous ne pourrez pas accéder au téléphone, vos locataires recevront toujours le message et votre présélection fonctionnera toujours.

Filtrer un locataire en personne

La prochaine étape de l'entonnoir de dépistage consiste à rencontrer les locataires et à leur montrer la propriété. C'est également une excellente occasion de filtrer le locataire avant que tout document ne soit terminé. À ce stade, vous souhaiterez réitérer vos exigences minimales au locataire en personne, au cas où il ne comprendrait pas (ou ne voudrait pas ignorer) ce que vous lui avez dit par téléphone.

À ce stade, de nombreux locataires admettront qu'ils ne répondent pas tout à fait aux exigences, mais vous demanderont si vous allez travailler avec eux de toute façon. Si vous avez besoin de temps pour y réfléchir, dites-leur que vous devrez vérifier auprès du propriétaire (ou de votre partenaire ou de toute autre autorité supérieure) et informez-les. Si vous savez qu'ils ne seront pas immédiatement qualifiés, expliquez-leur pourquoi, mais offrez quand même la possibilité de postuler. Pourquoi? Vous ne voulez jamais être accusé d’être discriminatoire envers les classes protégées.

Classes Protégées

C’est bien de filtrer les gens sur certains critères, mais pas sur d’autres.

Par exemple, discriminer contre quelqu'un qui ne paiera pas de loyer est acceptable, de même que discriminer contre quelqu'un avec des antécédents criminels violents Cependant, la discrimination à l’encontre d’une personne appartenant à une classe protégée n’est pas seulement moralement répréhensible, elle est également illégale. Cette section vous permettra de savoir quelles sont ces classes protégées.

Lois fédérales sur le logement équitable

Ce qui suit a été pris en dirigeant de la , qui stipule qu'il est illégal de discriminer sur la base de:

• Course
• Couleur
• origine nationale
• Religion
• Sexe
• Statut familial
• Handicap

Bien qu'il soit extrêmement important de ne pas discriminer ces classes, il est également important que vous ne même pas poser de questions sur ces sujets. Cela signifie que vous ne devez pas demander quelle est leur race, combien d’enfants ils ont (vous pouvez demander combien de personnes vont y vivre), ou s’ils ont un mari ou une femme. Epargnez-vous les ennuis juridiques et ne demandez simplement pas. Cela s'applique également à la publicité: ne faites pas de publicité pour «pas d'enfants», «bon quartier hispanique» ou «bon chez-soi pour les familles». C'est contraire à la loi fédérale.

Lois sur le logement équitable au niveau des États et des collectivités

En plus des lois fédérales sur le logement équitable, votre état peut également avoir des lois qui doivent être respectées en matière de logement-locataire en ce qui concerne le logement équitable, qui peuvent inclure:

• État civil
• Orientation sexuelle
• Identité de genre
• Âge
• Participation au programme de la section 8 ou à d'autres programmes de subvention

Assurez-vous de vérifier auprès de votre État et des lois locales pour vous assurer de la conformité à vos normes de logement équitable. Une simple recherche sur Google pour "votre état" et "logement équitable" devrait vous donner les réponses dont vous avez besoin.

Note sur la discrimination fondée sur l'âge et les enfants

Comme mentionné ci-dessus, les lois fédérales sur le logement équitable empêchent la discrimination à l'encontre de la situation de famille et il est illégal d'interdire les enfants. Il existe toutefois une exception à la loi, selon laquelle certaines propriétés peuvent être désignées «communautés de plus de 55 ans». Selon HUD, pour pouvoir bénéficier de l'exemption, la communauté / l'installation de logement doitsatisfaire à chacune des exigences suivantes:

• Au moins 80% des logements occupés doivent être occupés par au moins
• une personne de 55 ans ou plus par unité,
• Le propriétaire ou la direction de l’habitation / de la communauté doit
• publier et adhérer aux politiques et procédures qui démontrent un
• intention de fournir un logement à des personnes âgées de 55 ans ou plus; et
• L’installation / la communauté doit respecter les règles édictées par le
• Secrétaire chargé de la vérification de l'occupation au moyen d'enquêtes fiables et
• Affidavits.

En d’autres termes, si 80% des unités d’une communauté que vous possédez ont une personne âgée de plus de 55 ans y résidant et que votre intention visible est de fournir un logement à une tranche d’âge plus âgée et que vous respectez les lois qui régissent cette exemption, vous avez la possibilité d'exclure un statut familial pour n'inclure que les personnes de plus de 55 ans, discriminant ainsi juridiquement les personnes ayant de jeunes enfants.

Pour plus d'informations sur les lois équitables en matière de logement, parlez à un avocat qualifié.

La demande: 6 sections à inclure pour le filtrage des locataires

L’application est la fenêtre sur la vie de votre locataire. Il est important que vous posiez les bonnes questions et non les mauvaises (voir Logement équitable, ci-dessus). Vous trouverez ci-dessous une liste des sections indispensables à inclure et à demander dans votre application:

• Nom, adresse, numéro de téléphone, numéro de permis de conduire
• Numéro de sécurité sociale et date de naissance
• Propriétaires actuels et passés avec informations de contact
• Détails de l'employeur et du poste avec coordonnées
• Historique d'expulsion et de bail brisé
• Libération de la signature d'information

Ces questions sont les plus importantes pour connaître les antécédents de votre locataire potentiel. Une bonne stratégie à utiliser est de ne pas demander «vous avez» mais plutôt «combien» ou «quand». Cela complique la tâche du locataire. Par exemple, la question «Avez-vous été expulsé?» Peut facilement être répondue par un «non», mais un locataire peut prendre plus de temps à réfléchir à la question «Combien d'expulsions ont été déposées contre vous?

Autres questions à poser

Vous trouverez ci-dessous une liste d'autres questions que vous voudrez peut-être poser à votre locataire pour en savoir plus à leur sujet:

• Date d'emménagement demandée?
• Combien d'animaux avez-vous et de quel type?
• Qu'est-ce qui peut vous empêcher de payer votre loyer?
• Combien de crimes avez-vous?
• Avez-vous assez d’argent pour payer le loyer et le dépôt de garantie du premier mois?
• Quel genre de voiture conduisez-vous?
• Avez-vous un compte courant? Compte épargne?
• Combien de personnes vivront ici?
• Contacts d'urgence?
• Comment est votre crédit? Explique.
• Comment avez-vous entendu parler de cette liste?

La demande doit être entièrement complétée. Sinon, renvoyez-le au locataire et demandez-lui de le terminer. Évidemment, s’ils oublient une petite section, vous pouvez passer un appel téléphonique pour le savoir, mais vous pouvez commencer à former votre locataire à respecter vos politiques ici.

Comment exécuter une vérification des antécédents et du crédit

Commençons par les détails des vérifications des antécédents et de la solvabilité.

• Une vérification des antécédents examine les antécédents criminels et d'expulsion du locataire, ainsi que la recherche de fraude ou de tromperie.
• Une vérification de crédit examine la capacité du locataire à payer ses factures et ses obligations de manière responsable.

Aux États-Unis, une loi a été adoptée il y a plusieurs années, rendant la vérification du crédit d'un locataire beaucoup plus difficile et fastidieuse. Alors qu’avant tout propriétaire pouvait simplement entrer les informations du demandeur et récupérer son dossier de crédit, le propriétaire doit maintenant franchir plusieurs étapes, y compris une inspection sur place. Si vous souhaitez adopter cette approche, vous pouvez utiliser plusieurs sociétés réputées.

Un service de dépistage bien connu appelé pour éviter ce tracas. SmartMove est unique parce que:

• Aucune inspection du site n'est nécessaire
• SmartMove comprend des antécédents criminels et de crédit
• Le locataire applique et paie en ligne
• Les informations essentielles du rapport du locataire vous sont envoyées, le propriétaire
• Pas de processus de demande, pas d'inspection du site, pas de délai d'attente

Pour effectuer une vérification des antécédents et de la solvabilité via SmartMove, vous devez créer un compte avec le service, ce qui devrait prendre moins de deux minutes. Ensuite, vous saisirez les informations sur la propriété et l'adresse électronique du locataire potentiel.

Votre locataire potentiel recevra immédiatement un courrier électronique lui demandant de se rendre à SmartMove et de créer son propre compte, ce qui devrait lui prendre moins de deux minutes. Ils devront entrer leur nom, leur adresse actuelle, leur numéro de sécurité sociale et quelques autres informations. Après quoi, ils soumettront leur numéro de carte de crédit pour traitement (bien qu'en tant que propriétaire, vous pouvez choisir de payer pour ce service plutôt que le locataire).

Presque immédiatement, vous recevrez un courrier électronique vous informant que leurs informations sont prêtes à être consultées. À ce stade, connectez-vous simplement à votre compte et recherchez le locataire via l'adresse de la propriété. SmartMove vous communiquera ses recommandations de location au locataire, ainsi que des liens vers la fiche de crédit et les antécédents criminels du demandeur.

Le rapport de crédit locataire

Le rapport de crédit du locataire contiendra une mine d’informations sur l’historique de crédit du locataire, y compris une liste détaillée de toutes les cartes de crédit ouvertes ou fermées du locataire, des paiements de voiture, des jugements monétaires, des paiements en retard, etc. Cette information peut être accablante, mais envisagez de rechercher les éléments suivants:

• Pointage de crédit: Selon vos critères, vous pouvez établir une cote de crédit minimale pour vos locataires. Le score peut dépendre de votre emplacement et de votre clientèle.
• Adresses actuelles et anciennes: Souvent, un locataire peut facilement «oublier» une adresse passée. Vérifiez que les adresses indiquées par le locataire sur l'application correspondent aux adresses du rapport de crédit. Le rapport de crédit peut ne pas inclure toutes les adresses, mais toute liste devrait être vérifiée. Vous pouvez demander au locataire éventuel quelles sont les adresses ou simplement effectuer une recherche sur ces adresses sur Google. S'il appartient à un complexe d'appartements, vous pouvez appeler l'appartement pour savoir si le locataire y a déjà habité.
• Archives publiques:Cette partie du rapport de crédit énumère tous les jugements imposés au locataire, ce qui inclut les saisies d’argent ou les expulsions pour lesquelles une réclamation pécuniaire est prévue. Note: Ceci n'inclut pas les expulsions sans réclamation pécuniaire. Pour trouver ces expulsions, le processus peut être un peu plus compliqué. Chaque état et comté a sa propre façon de le savoir, mais il devrait s'agir d'une information publique dans chaque comté. Vous devriez pouvoir rechercher (si votre comté possède des enregistrements en ligne) le nom de votre locataire et / ou toutes les adresses précédentes répertoriées dans le rapport de crédit du locataire. Rechercher des cas qui impliquent une société de location ou ont les mots «expulsion» en eux. Ce n’est pas un moyen facile et la plupart des propriétaires se fient simplement aux conclusions du rapport de solvabilité, mais c’est possible. Vous saurez également quand vous parlez à des propriétaires précédents.
• Reprise de véhicule: Le fait de reprendre possession d'un véhicule est un indice fort qu'un locataire ne peut pas très bien gérer son argent. Si vous remarquez une reprise de possession de véhicule, posez certainement plus de questions à ce sujet.

Outils avancés (et créatifs) pour le filtrage des locataires

Au-delà des étapes habituelles de sélection des locataires, vous pouvez également explorer quelques méthodes d'évaluation de votre locataire potentiel.

Dépistage sur les réseaux sociaux

Dans le monde d’aujourd’hui, les gens publient souvent plus d’informations sur Facebook, Twitter, Instagram ou un autre réseau social que ce qu’elles en diraient à leur propre mère. Vous voudrez peut-être effectuer une recherche rapide des locataires potentiels et voir si vous pouvez trouver des informations qui pourraient vous aider à prendre une décision éclairée.

Laisser tomber leur maison actuelle de façon inattendue

Pour une vérification supplémentaire de la propreté des locataires, vous pouvez vous rendre chez eux inopinément pour demander une signature supplémentaire ou déposer un formulaire. This surprise visit will often tell you interesting things about the way they live and can help you decide if this tenant is worth renting to or not.

Call Previous Landlords

One of the most important things you can do to check on your prospective tenant is to call their previous landlords. In general, the way a tenant has behaved in the past is highly indicative of the way they will behave in the future.

It’s not enough to simply call their current landlord. Many times, the landlord of a problem tenant will lie and give a stellar review just to get rid of a bad tenant. It’s always worth talking with their current landlord, but it is important to take their words with a grain of salt. Always call their previous landlords as well.

As discussed earlier, be sure to take notice of any addresses on their credit report and ask the tenant or simply search Google for the owner of their previous addresses to discover any deception. Additionally, keep in mind that sometimes a tenant will give you the name and number of a friend or family member, with the intent that that individual will lie and claim to be their landlord. To combat this, it is a good idea to call the current landlord first and ask if they have any vacancies. If the person has no idea what you are talking about, you can assume you are being tricked and you can deny that tenant immediately.

When talking with their landlords, there are a few questions you might want to ask, such as:

• When did the tenant live there?
• Did the tenant always pay on time?
• Did you ever have to serve a legal notice?
• Did the tenant have any pets?
• Did you ever have any trouble or damage?
• Did the tenant give you proper notice to vacate?
• Did the tenant leave the unit clean?
• Was the tenant asked to leave by you or your company?
• Would you rent to this tenant again?

You may find that some landlords, especially larger property management firms, will require you to fax them over the tenant’s release of information (which you should have on your application) along with your questions.

Tenant Screening Through Employment Verification

It is also important that you verify your prospective tenant’s source of income. Just as when talking with their previous landlords, you will also likely need to fax over the “release of information” signature from the application before they agree to discuss the tenant. Always be sure to speak with the supervisor or human resource manager when verifying employment—not simply an employee (who are often willing to lie or stretch the truth for their friend).

When talking with the employer, you may want to find out:

• How long has the individual been employed there?
• How much does the individual earn?
• Is this part-time or full-time?
• Is this position temporary or expected to continue?

To help speed up the process, you can also ask that your prospective tenant submit recent pay stubs with their application, allowing you to ask fewer questions to the employer.

What If the Tenant is Self-Employed?

Obviously, if the tenant is self-employed you cannot call an employer. In this case, you can ask for and verify income through the prospect’s tax returns. It is recommended that you ask for at least the previous two years of returns to ensure consistency. Keep in mind, however, that many self-employed people deduct a large amount of expenses, so it can be helpful to have someone knowledgeable with tax returns help you look over the results.

Calling Personal References

Finally, it can be a good idea to call the personal references put on a prospective tenant’s application. While the tenant is able to hand-pick those references, thus making them extremely biased, it still is a good idea to call. While a good reference probably won’t help your decision process much (due to the inherent bias), a bad reference can help immediately disqualify a tenant. After all, if the tenants own family or friends can’t give a good reference, what kind of person do you think you are dealing with?

Should You Allow a Cosigner?

A cosigner is an individual who agrees to become legally obligated for the payment and condition of a rental. A cosigner is used when the tenant can’t qualify by themselves, usually due to income or a lack of rental history. Whether or not you choose to accept a co-signer to help bolster your potential tenant’s qualifications is up to you, but if you do, be sure to:

• Screen the cosigner like a tenant: background, income, employment, etc.
• Check that the cosigner owns property in the county in which you are renting (so they can’t simply disappear like a tenant might).
• Require an application fee from the cosigner as well.
• Fully explain to the cosigner that they are financially responsible for the property and you will hold them responsible should the tenant cause damage or refuse to pay rent.

No matter how great the cosigner, they cannot stop a bad tenant from destroying a property. Don’t use a cosigner as an excuse to put in a terrible tenant that will cause you headaches.

Denying an Applicant

If you decide to deny an applicant, it is vital that you document your reasons why so there can be no question as to whether or not there was discrimination involved. By having carefully defined standards (see above), you have the ability to easily deny a tenant that does not meet your standards.

If a tenant doesn’t qualify because of a bad landlord reference, you have two choices. Which sounds easier to you?

• “I’m sorry Jerry, but your landlord gave you a terrible review and I can’t rent to you.”
• “Hi Jerry, I ran into a bit of a snag in getting positive feedback from your previous landlord, so what I need you to do is go and speak to that landlord and get him to call me with a positive review and we can move on. Can you do that for me, Jerry?”

Jerry will most likely mumble, “Oh, OK, sure” and then disappear, never to be heard from again. You never disqualified Jerry—he simply gave up due to the work you needed him to do.

When you do disqualify an individual, send a letter to them stating exactly why they were dismissed. This can be as simple as a form letter which you check a box stating why they weren’t approved.

Typically, if a tenant applies for a property and fails to qualify, they forfeit their application fee due to the time and cost associated with working their application through. However, if you deny them simply because someone else came first, then you must return their application fee to them.

At this point, you will have learned the exact process for screening tenants. Customize this guide to fit your own style and location, but refer to this guide for reference if you need a reminder or refresher on how to screen your tenants.

Further Reading:

As a landlord, there are several ways you can collect rent. You’ll likely test out a few options over the coming years to develop a plan that works for you and your tenants, so don’t be afraid to try things out.

For example, in a perfect world, all tenants would pay rent online, but tenants may not have a computer or might not know how to use payment sites if they do. Therefore, you might have to come up with solutions that work for the tenant and that require the least amount of work for you, the landlord.

In-Person Cash

This is a big “no-no.” Don’t collect cash in person. Not only is it the most time-consuming way to get rent, it’s also the most dangerous.

When landlords go door to door and pick up rent on a monthly basis, people notice. “Oh, here comes the landlord doing her rounds. I wonder how much cash she’s got in her purse?” It’s just asking to get robbed. Some landlords boast about the gun they carry around so they can pick up rent in cash and fight off the thugs, but is that the kind of life YOU want to lead?

Picking up rent in person also puts you into the “chasing rent” category, where you are training your tenant that they can tell you to jump and you will to ask, “How high?” You don’t want this kind of landlord-tenant relationship. Maintain authority and don’t pick up rent in person.

The only benefit to picking up rent in person is the ability to check up on your property to see how it’s performing. But there are much more efficient ways to do this than picking up rent in person.

Letting Tenants Drop the Rent Off at Your House

Don’t do this. S'il vous plaît. In fact, never give out your home address to tenants. Your tenants might be great people when they move in, but you never know the true character of someone until they are under incredible pressure or going through a difficult time.

Remember, you run a business, not a hobby. The manager of the local pizza place wouldn’t give you his home address, right? When you have a problem with the pizza, you wouldn’t dream of driving to the pizza owner’s house to complain. You deal with business at the business. The same is true for your landlording business. If you have an in-home office, this means issues can be dealt with over the phone or email during business hours. In the event a face-to-face encounter needs to happen, it can take place at the rental. Keep your business and personal life as separate as possible. This will ensure less stress and more safety for your family.

Mailing Rent

One of the most popular ways among landlords to get rent is through the mail. Tenants simply place their rent in an envelope and mail it to you. By having the tenant mail the rent, you don’t need to go pick it up; it simply is delivered to you. If you have a lot of tenants, picking up rent can be a five-minute task with one trip to your P.O. boîte. (Because, of course, you wouldn’t think about giving your home address to all your tenants.)

Much of the time when rent is late in this case, of course, the tenant lies and simply claims that they mailed it, when the postmarked date is after you’ve called. But other times, the postmark date is actually early enough, and the post office simply delayed the letter for some reason or another. Checks can even get lost for several weeks in the mail, while you’re likely thinking your tenant is trying to stiff you.

Because of these reasons and more, you may find mailed checks are was simply too irritating to deal with.

Tips For Collecting Rent by Mail

Get a P.O. Boîte

Require that the rent be received by a certain date, not just sent. If rent is due on the first of the month but you have a five-day “grace period” (which just means rent is due by the firth!), then the tenants must mail the rent so that you receive it by the firth. If they mail it on the fourth, they should know they will likely get a late fee. If they mail it on the fifth, they will get a late fee.

Make sure the tenant knows NOT to send cash. Yes, you will need to spell this out for them.

A Local Dropbox

If you own a larger multifamily property, you may consider installing a rental dropbox on the premises so tenants can pay their rent there. Just keep in mind that if people want to break into something, they will. It doesn’t matter how secure it is. Because of this, the risk may be just too great, and you might want to implement other, more modern solutions.

ACH Payments

ACH, which stands for Automated Clearing House, is the system that banks use to talk to one another and send money from one checking/savings account to another. If you have automatic payments set up for some of your home bills (cable, utilities, etc.) and that payment is deducted directly out of your checking account, it’s likely they are using an ACH processor.

The problem with ACH processing is that, while it can be incredibly cheap to do an ACH transfer, it may not be cost-effective for a small-time landlord to set up. You must set up your ACH through the merchant services department at a bank or other financial institution, and there may be large setup fees or ongoing monthly fees. For example, some banks we’ve looked into charge $40 per month for the ability to do ACH transfer, plus another $0.25 per transaction. While $0.25 might not be a big deal, the $40 per month might be crazy if you only have a few units. Therefore, doing ACH transfers directly might be best used when you have dozens of units or utilize a third-party to handle your ACH transactions online.

Online Payments

In the future, there’s a good probability that all rent is going to be paid online. However, that future is not quite here, so the process of collecting rent online is still a bit muddied. New startups in Silicon Valley are being founded on an almost daily basis to address this problem, but no one yet has the perfect solution.

PayNearMe

Now, if a tenant does not have a bank account or will not pay rent online, there is another solution that may come in handy: PayNearMe.

PayNearMe is a way to let your tenants pay rent in cash at a local 7-Eleven, ACE Cash Express, or other business that partners with the company. When the tenant takes their assigned PayNearMe Card with their unique barcode to one of PayNearMe’s payment locations and pays their rent, the landlord is instantly notified when the rent was paid (no more “it’s in the mail!”), and the money is then deposited into the landlord’s bank account.

In other words, your tenant doesn’t need to go get a money order, write a check, get a stamp, address an envelope, or mail the rent. You as the landlord don’t need to wait around and wonder if your tenant really sent it or if they are simply lying so they can wait for their next pay day.

When a tenant uses PayNearMe, they simply go through the following four steps:

1. The tenant takes their cash to an approved retailer.
2. The tenant allows the cashier to scan their unique barcode that you supply them (or they have on their smartphone).
3. The tenant hands over their cash to the cashier.
4. The tenant gets a printed receipt right then and there, while you get instant notification that the rent was paid.

Each tenant’s account is managed online by the landlord, where the landlord can easily issue replacement cards, change the amount owed, enforce the amount owed (meaning PayNearMe will not accept anything less than what is owed) and even suspend payments (preventing, say, a tenant who is being evicted from making a one dollar payment and screwing up the process).

For the landlord, PayNearMe is free, though there may be a small setup fee. For tenants, there is, as of the writing of this book, a $3.99 charge to use the PayNearMe service. In other words, if the tenant chooses to live their life without a bank account, it’s fine—but it’s going to cost them $3.99 a month to pay their rent. This gives the tenant options without hurting you (the landlord) at all.

Collecting Rent: Summary

As you can see, when it comes to collecting rent, landlords have a lot of options besides knocking down doors. Not every option is going to work for you, and you’ll likely develop your own system as you move forward and as technology progresses. The important thing is that you create a system for paying rent and continually try to improve that system to decrease your stress, boost your bottom line, and get paid, every time, on time.

Further Reading:

Your property is move-in ready. You’ve shown it to several potential tenants. You’ve screened your applicants and selected the person that best fits your criteria. Now all you need to do is give them the keys and let them move in, right? Wrong.

Now is the time for your tenant move-in process, which is almost as important as your tenant screening process. The move-in process is when you get everything in writing, set out the rules and expectations, and lay the groundwork to get your property back in great condition.

The Tenant Move-In Process

When they sign the lease:

1. Print two copies of the following documents:

1. The lease
2. The EPA (if the house was built prior to 1978)

Also print one copy (per tenant) of the EPA pamphlet “. "

2. Sit down with the tenant.

This will take about an hour. Ideally, you will have a private office to conduct this meeting, but any quiet location will do. During the meeting, read them the lease and the house rules word for word, and have them ask any questions they might have.

3. Include a replacement cost worksheet with the lease.

The purpose of this worksheet is to alleviate disputes arising from security deposit deductions. Include a list of items that typically get fixed or replaced after move-out, along with the associated cost for these items. That way, your tenant will know that if you have to replace a hole in the wall, it will cost them $55 dollars. At the end of the lease term, nobody will be surprised at the total deduction.

4. Have the tenant initial each page of the lease and sign the last page.

Repeat this in duplicate, so you each can keep a copy.

5. Give the tenant the EPA pamphlet.

6. Have the tenant sign two copies of the Lead Warning Statement.

Each party should keep a copy.

7. Give the tenant a checklist for move-in procedures.

Ceci comprend:

• Getting renters insurance
• Putting the electricity and gas in their names
• Forwarding their mail

8. Schedule a time to conduct a move-in walk-through.

Inform the tenant that they will not be allowed to gain access to the unit until after they complete a walk-through with the landlord or property manager.

On Move-In Day:

1. Print two copies of the move-in walk-through form.

2. Conduct your walk-through with the tenant.

Take photographs and/or videos. You are documenting the condition of everything in and around the house so that when the tenant moves out, you can make an easy comparison to the condition of the property before move-in.

Note the number of keys that you’ve given the tenant. Notate and sign forms in duplicate, so that you each retain a copy. It’s important that you and your tenant are on the same page regarding the condition of the property upon move-in. Be as thorough as possible and document the condition of everything that could potentially experience wear and tear during the course of the lease.

Record the status of items such as lawn condition, fence condition, exterior items (gutters, roof, siding, sidewalks, mailbox, soffit, and fascia), screens, front door, wall paint colors, light fixtures (model and color), mirrors, vanities, flooring type and condition, plumbing fixtures, smoke detectors, garage door openers, appliances (make and model), water heater (age and condition), HVAC (age and condition), etc. The idea is that you document tout. Make sure you do this with your tenant so that your tenant understands how well you’ve documented the condition of the property before they move in.

3. Email photographs to the tenant to further document the condition of the unit at the time of move-in.

This reiterates the fact that you are carefully documenting the condition of the property. In many cases, this will cause the tenant to be more careful with the property and less likely to dispute a potential charge later because they know you are paying careful attention to all items in and around the property.

The point of having this process in place is to protect your valuable assets by setting the tone with your tenants from the very beginning. Show them that you are a respectable landlord who runs your business professionally and that you expect them to treat your property as if it were their own. Doing some work on the front end at move-in can absolutely save you time and money come move-out.

Further Reading:

When it comes to properties, it doesn’t take too long for little problems to become big problems. Unfortunately, many landlords aren’t as diligent as they should be when it comes to resolving problems in their rental homes. When these issues worsen, not only do they lead to costly repairs, but they can also result in unhappy tenants who are more likely to move out.

So why don’t things get taken care of in a timely manner? It’s primarily due to a lack of solid systems. Landlords certainly know that a failure to diligently monitor the condition of their properties can lead to expensive damage over time, but they may not realize that using a simple checklist can make staying on top of repairs significantly easier.

It’s time to stop procrastinating. Here’s a quick checklist you can use to keep your properties in tip-top shape.

Intérieur

1. Have the heating and air conditioning system cleaned and inspected once a year.

You’ll also want to change furnace filters periodically. Completing this task is an easy way to ensure the heating system is running at top performance. Furnace filters are inexpensive, ranging from $5-$20 each. If you have more than one unit to maintain with similar filter sizes, buy them in bulk to save time and money.

2. Replace smoke & carbon dioxide detector batteries.

The recommended standard is to change batteries in your smoke detectors in the spring and the fall at the beginning and end of Daylight Savings Time. The reason is obvious: Change the batteries to ensure your tenants are safe. No one wants a lawsuit due to non-functioning detectors. It could even be beneficial to change them on the off chance that your tenants are inclined to break the detector instead of replacing it to stop the chirping when the battery is dead.

3. Ensure that lint from the dryer vent has a clear path to the outside.

Obviously, this is applicable to units that have interior washer-dryers. Also, if your complex has shared amenities, it’s wise to check the dryer vents. Start by checking the lint holder in the dryer to ensure it’s free of lint; if there is a large amount of lint, it may indicate that the lint holder is not emptied regularly enough (each time the dryer is used). Remove the hose that attaches to the back of your dryer and check for any build up. If you see any, use a vacuum to remove it. Also check to make sure there are no holes in the vent system.

4. Flush the water heater.

This task may be slightly more involved, but it is vitally important to the longevity and efficiency of your water heater. The water tank tends to hold sediment at the bottom of the tank, and by flushing the water heater, it removes the sediment. Doing this yearly will maintain the efficiency of heating water. Lis to learn how best to flush your water heater.

5. Clean sinks.

A clogged drain can be a landlord’s archenemy. By cleaning drains out, you help eliminate calls about clogged pipes. An inexpensive cleaning method is to pour in half a cup of baking soda, and let it sit for five minutes. Then add one cup vinegar and a pot of very hot water; let it sit covered for five minutes and then run hot water through it for 30 seconds.

6. Check all windows and doors.

Look for gaps and seal them with a weather-proof sealant to prevent water penetration. These areas need to be sealed to prevent water intrusion and serious damage. This will also help prevent heat loss in your home. Your tenants will thank you.

Extérieur

7. Clean gutters and remove leaves.

Depending on the size of your property, this task may be manageable on your own, or it may be something you contract out. Either way, it is important to make sure that the gutters are clear and drain water properly. Any leaves on the ground can be mowed over using a mulching mower. This serves a dual purpose: improving the appearance of the yard and fertilizing the grass.

8. Check the siding and roofing for visible signs of problems.

Walk around the home and check for any damage or potential problems. Wind can cause branches to damage the siding and roofing shingles.

Keep all wood on the exterior of the home painted. Failure to keep these areas painted will lead to softness and deterioration of the wood, which can quickly become a costly repair.

Monitor your roof for damaged or missing shingles. You should be especially vigilant after bad storms and high winds. Damaged or missing shingles can allow water penetration, which inevitably leads to damage on the interior of the property. Dampness from even a small roof leak can allow mold to grow in your attic or behind the drywall. Mold is often a serious and costly problem to correct.

9. Check the sump pump and make sure it’s still operational.

A sump pump is a small pump in the lowest part of a basement or crawlspace. Its job is to help keep the area under the building dry and to prevent it from flooding.

A sump pump can be a true money saver if there is water from excessive rainfall or melting of snow. You want to make sure the outdoor drain is not clogged or blocked. Simply make sure the sump pump turns on when it needs to.

10. Trim the landscaping.

Cleaning up the landscaping has many advantages. Trimming branches that might be encroaching on your home keeps the window screens protected. It also removes dead branches that could break off during strong winds. Above all else, it will make your property look nice, which can attract ideal tenants if the property becomes available for rent.

Routinely inspect any trees on your property for dead limbs or limbs that may be hanging down. Also keep an eye on the base of your trees. Any trees that are rotted at the bottom need to be removed before they fall on your house or a neighbor’s house. Trees can cause damage to the property, and dead limbs can become a liability if they fall and injure someone.

11. Inspect the crawl space; look for bugs and water leaks.

It may not be the most fun chore, but taking a look at your crawl space can save you money. Even a small problem can destroy a month of cash flow. Go into the crawl space and see if there are any creatures that may have made it their winter home. Also check to see if any of the wood shows indications of water damage.

12. Take a look at your foundation.

Make sure the dirt around your foundation properly slopes away from the foundation and not towards it. Fill in any holes around the foundation, and if necessary, add dirt backfill around the foundation to ensure that water drains away from the home and not into a basement or crawl space.

Some of these items may not be applicable to your property depending on its size and style, but following the steps that do apply to your rental will help keep it as free of issues as possible. By doing regular maintenance, you keep a close eye on your property. The preemptive maintenance work fosters trust between you and your tenant by demonstrating that you are concerned about the upkeep. It is also an opportunity to connect with the tenant and see if they are happy with the unit.

Further Reading:

The fact is, most landlords severely underestimate the costs of owning rental properties.

Landlords who actually lose money each month (i.e. have negative cash flow) are not uncommon. They fail to understand the math, and it leads to their financial ruin. They buy properties based on emotion, gut, or bad math and then wonder why they keep losing money.

And where are they losing the most money? Expenses.

This chapter is designed to help you make smarter decisions by enabling you to accurately estimate expenses on your next investment property purchase.

How to Accurately Estimate Expenses on a Rental Property

Sure, if you already own a property in the area, it’s simple to find out what costs are—just look at your other properties.

However, most of the time, you’ll have no idea because you don’t own a property in the area. Instead, here are a few simple tips for uncovering the future potential expense on your rental property:

• Ask local property managers. Most property managers will gladly give you this kind of information, knowing that the more helpful they are, the greater chance you’ll use them as a management company someday. Simply call them up and say, “Hi, I’m looking to buy a rental property in the ____ area and am just beginning my research. Do you mind if I ask you a couple quick questions about expenses?”
• Make some phone calls. Feel free to simply call the company who issues the expense and ask them! For example, not sure what water will cost on your next rental house? Call the company or government institution in charge of water billing and ask them! Most of the time, they will give you an average on the property for the previous few months or at least give you a good ballpark.
• Ask other investors. Reach out to others who own rental properties in the area. You can find them through local real estate clubs, by looking up public records, by asking your real estate agent for referrals, or by simply connecting with them on BiggerPockets. You can use to find investors in any zip code in America. Reach out to them and ask for help!

Now you know Comment to find out about the expenses. So what expenses do you need to account for?

Step #1: Identify Fixed Expenses

The first thing you’ll want to look at are the fixed expenses. Fixed expenses can be a little confusing because they are not always “fixed” per se, but they are regular expenses incurred while running your rental business.

Below is a list of the most common fixed expenses you are likely to experience with your rental property. Not every single one will apply to your property, but this should give you a pretty good idea.

Water/Sewer

Often connected on one single bill, water and sewer are charged to you by the city. On homes, this is often paid by the tenant rather than the landlord, but this is not true in all cases, so be sure to check with the competition in your area and find out if you can get away with offsetting this charge to the tenant.

Impôts fonciers

As they say, the only things sure in life are death and taxes, so of course you’ll need to account for this expense. Property taxes are sometimes included with the mortgage (along with insurance), but not always, so be sure to check on your property. Taxes are typically paid in two halves, usually in the spring and again in the autumn. When estimating your property taxes, be sure to always look at next year’s property tax bill—not last year’s. Taxes almost always go up each year!

Electricity

Although electricity is usually paid by the tenant, many multifamily properties still cover this expense for the property or part of the property (such as parking lot lights or storage areas).

Garbage

Garbage can also be paid by either the tenant or the landlord, depending on the arrangement.

Natural Gas/Wood/Other Heat

This is another expense that is often paid by the tenant, but be sure to investigate.

Assurance

Insurance (along with property taxes) is usually included with the mortgage payment, but if not, be sure to set aside money for insurance expenses each month. Insurance is typically paid in one lump sum once a year, but many insurance companies do allow monthly payments, oftentimes for an additional fee.

Homeowners Association Fees

If your rental property is located within a Homeowners Association a.k.a HOA (which is a collection of neighbors who are legally bound to uphold certain rules to live within the area), you will have to pay a Homeowners Association fee. This is most common with condos or upscale neighborhoods.

Special Assessments

Many times, a homeowners association or local government municipality will enact special assessments that will cost you each month. There is no great way to predict future special assessments, but talk with the neighbors to see if there are any current assessments in the neighborhood.

Autre

Besides those fixed expenses listed above, there may be other expenses that are unique to your area. Again, talk with local landlords, property managers, and others in your local real estate market to find out, and be sure to include those.

Property Management Fees

Property management is, of course, when you hire someone else to manage your property for you. However, it goes deeper than that. If you decide to manage yourself, understand that this is the “business” side of your investment and, as such, there will be costs associated with it (paper, gas, your time, etc.).

You may decide to include an expense for property management whether or not you plan to hire someone else—because it’s still an expense. Besides, someday you will be successful, have numerous properties, and will be unable to manage them all yourself. You might as well start budgeting for that day now!

To determine how much to allocate for property management, simply call up your local management companies and find out what they cost. Keep in mind: Most management companies include both a monthly percentage et a fixed fee every time they rent out a unit. So a property manager who rents your property for 10% of the rent and has to fill your unit once every year will cost you more than 10% because of the extra fee. The most common fee is equal to half of the first month’s rent, though some management companies may charge more (up to a full month’s rent). To be safe, add 1-2% to whatever the monthly rate is. In other words, if a manager charges 8% of the rent collected each month, budget 9-10% just to be safe.

Step #2: Identify Variable Expenses

You’ll break down these expenses differently than those above because these are generally “percentage-based expenses” instead of single cost expenses, as above. In other words, these expenses are calculated by using a percentage of the rent that comes in.

poste vacant

Your property is not going to be occupied 100% of the time. Pardon. Rather than complain about it, budget for it! This is why the “vacancy” factor is so important to include in your calculations. Generally, the vacancy rate is given as a percentage based on the income that comes in.

Therefore, a property that is empty one month every year would be 1/12 = 8.3%. Vacancy rates differ dramatically between various markets and property types, so be sure to do some research from local landlords on what you can expect.

Repairs

Repairs are another tricky expense to nail down because you never really know. Some months you could spend $100 on repairs, and other months you could spend $500 (or $0). However, over time, on stable properties, maintenance expenses do tend to level out on an annual basis.

Still, when estimating expenses for a rental property, you may prefer to average these out on a per-month basis. For example, you might spend $500 this month, $100 next, and nothing for the following 10 months (which is fairly typical). This means you spent $600 for the entire year. Divide that by 12, and you get $50 per month. If the property brings in $1,000 per month, that would be a 5% repair budget (because $50/$1,000 = 5%).

CapEx

Perhaps the item most often ignored in expense calculations, CapEx (short for “capital expenditures”) refers to the big-ticket expenses that occur only occasionally. These are not “repairs,” but actual improvements to the property that add significant value. This includes putting on a new roof, redoing the driveway, updating the electrical or plumbing, and more.

Obviously, the amount of CapEx you will or will not have will greatly depend on the age and condition of the property. For example, a property built just this year will probably require far fewer major improvements than a property built in the 1920s.

Alors. how much should you estimate for CapEx?

While there is no rock-solid number, you can estimate 5-7% of the gross rent. In other words, if you’re looking at a 6-unit property that rents for a total of $2,400 per month, you would set aside between $120 and $168 per month for CapEx. This works out to between $240 and $336 per unit per year.

Autre

Once again, in your area, there may be other miscellaneous monthly charges that are not monthly or annual. Be sure to ask local real estate investors what you might expect in this area.

Step #3: Put It All Together

Finally, it’s time to put all your numbers together and see what you get. At this point, it’s as easy as addition, subtraction, and a little multiplication.

To make things easier, consider trying out a very helpful tool:

This tool allows you to fully estimate your expected return on investment, cash flow, and more from your next property. Simply walk through the simple guided steps, and you’ll discover your total expenses in no time. The BiggerPockets Rental Property Calculator is designed to make the analysis process much easier—and give you a professional document to showcase your property to lenders, partners, and more. Check it out today at.

If you are doing these calculations on your own, simply add up the numbers and discover how much your property will likely cost you each month. Remember, these numbers are averages over time, but your calculations should give a fairly close guess at what the future will hold for your property.

Another Option to Analyze Rental Properties: The 50% Rule

OK, great. Now you know how to spend 20 minutes figuring out the expenses on a rental property. But what if you just want a rough estimate? After all, if you’re screening through dozens of properties every day, you can’t spend all this time analyzing every single one.

Enter: the 50% rule.

The 50% rule is a very simple rule-of-thumb calculation that allows you to quickly estimate the expenses (and therefore cash flow) of a rental property. Basically, this rule says that half of what you make in income will leave in expenses, ne pas counting the mortgage payment.

So, a property that rents for $1,000 per month will likely have $500 per month in non-mortgage expenses. If the mortgage is $400 per month, you could potentially assume $100 per month in cash flow.

Now, how accurate is the 50% rule?

Well, it depends. It is just a rule of thumb, which means you should never make a decision based on it. Sometimes you’ll find expenses in the 40% range. Sometimes in the 60% range. It depends on a lot of factors, which is why this is just a rule of thumb. However, you can use it to quickly screen through properties so you can decide which ones you want to dive into deeper.

Want to Build Wealth? Learn to Do the Math

Want to succeed in real estate investing?

Wealth creation through real estate starts with correct math.

Understanding how to calculate expenses is vital in making sure your math truly adds up. Obviously, there is no perfect way to predict the future of your investment property, but taking a simple, mathematical approach to estimating expenses will help you hedge your bets in the best way possible.

Further Reading:

All landlords hope to avoid costly (and stressful) tenant evictions. En réalité, l'expulsion d'un locataire vient parfois avec le territoire.

Si vous vous demandez comment expulser un locataire, ou s’il existe peut-être un autre moyen de sortir de votre situation, vous êtes au bon endroit. Ce guide étape par étape vous guidera tout au long du processus d’expulsion, depuis l’engagement d’un avocat jusqu’à la notification au locataire, jusqu’à la date de votre procès et le renvoi de votre locataire.

How to Evict a Tenant: Three Rules to Understand

1. Ne pas payer le loyer est un sgrave chose

Le locataire vole de l'argent à votre compte bancaire. Vous ne laisseriez pas votre voisin, un ami ou même votre propre famille accéder à votre compte courant et retirer des centaines de dollars contre votre volonté. So, why would you allow a stranger to do so?

Don’t think of late rent as a mere inconvenience. Reconnaissez-le pour le problème grave qu'il est.

2. This WILL happen to you, and there are answers

C’est une chose très normale, alors ne paniquez pas. Vous allez passer à travers. Néanmoins, il est préférable d’avoir un système en place et de savoir exactement comment le gérer quand cela se produit. De cette façon, vous pouvez sauter dessus immédiatement, vous donnant ainsi la meilleure chance de récupérer votre loyer. This guide will teach you how to evict a tenant with as little pain as possible.

3. Eviction rules are incredibly state-specific

L'ensemble du processus d'expulsion est régi par les règles et les lois de chaque État. Therefore, how to go about evicting a tenant is dependent on where your property is located. The information included in this guide, however, is just general practice.

Find more state-specific information about landlord-tenant laws online:

Que faire avant de déposer une expulsion sur un locataire

Expulser un locataire est une affaire salissante. Cela peut être coûteux, stressant et accablant, surtout si vous débutez dans le processus. Par conséquent, je crois qu'il est dans votre intérêt de résoudre le problème en dehors des tribunaux des expulsions (si possible).

Cela ne signifie pas laisser le processus s'éterniser pendant des semaines, mais vous pouvez prendre certaines mesures rapides pour éviter une expulsion. Parlons de ceux-ci maintenant.

Preventative Eviction-Avoidance

If you are trying to figure out how to evict a tenant, most likely you are stressed and angry at that tenant. However, understand that in most cases, evictions can be prevented with proper landlording practices.

For example, by carefully screening potential tenants, you can avoid the most disastrous ones. By being firm but fair with your tenants in regard to late fees, you can avoid allowing your tenant to get months behind in rent. But sometimes, no matter how great of a landlord you are, certain tenants just suck.

L'appel téléphonique

When a tenant’s rent is not received by the due date, the first thing to do is call them. If they are a repeat offender, however, you might skip this step.

Can’t get in touch with them via phone? Try email.

If you can get in touch, it’s often, “Sorry, I forgot. I’ll pay that today.”

Remind them about late fees. It’s not about being a good guy or a bad guy. Late fees are designed to train the tenant to make rent a priority. Waiving it would demonstrate that you have the power to waive it any time they ask

If you get in touch with the tenant and they don’t have the rent, you have a problem. Should you work with them to resolve it or take steps to evict them? Parlons de ça ensuite.

Devrais-je travailler avec mon locataire ou les expulser?

De nombreux locataires vous demanderont de "travailler avec eux" quand ils sauront que le loyer sera en retard. Décider de travailler avec eux est un peu une forme d'art. The best strategy shouldn’t leave you in the lurch if something goes wrong.

What are the most common reasons rent late anyway?

Les priorités

One reason for late rent is the fact that there are more than four weeks in a month. En avril, le locataire pourrait être payé le 3 et le 17. Puis, en mai, leurs chèques de paie peuvent arriver les 1er, 15 et 29 mai. Then in June, they are paid the 12th and 26th; les 10 et 24 juillet. As you can see, paydays sometimes come more often than twice a month, and tenants have a hard time budgeting for that.

Aux dates ci-dessus, le locataire utiliserait probablement son salaire du 1er mai pour le loyer de mai.

Then, they hopefully would use the paycheck from the 29th of May to pay their June rent.

But then that check on June 26th comes around, and the tenant realizes they still have a full week until rent is due. They really avoir besoin that money for something else, so they say, “I’ll just spend this paycheck and use the next one for rent.”

The next one doesn’t come until July 10th though. So, the tenant calls a few days after rent’s due and says they can’t pay until such and such date when they get their check. This is extraordinarily common.

Illness or Job Loss

Malgré ce que les médias pourraient vous faire croire, la perte d’emploi et la maladie sont en fait des raisons assez rares pour un loyer impayé. But when this is the case, it’s incredibly difficult to navigate.

Naturally, most landlords want to be kind to people and help others out. However, it can be tough to know what is true versus what’s just a “sob story.” There isn’t an easy-to-follow guide for deciphering this.

Whatever the case (or excuse) might be, think about whether it should be your responsibility. Vous dirigez une entreprise. Vous ne pouvez pas être rentable si vous répondez aux problèmes de tous. By being strict during difficult times, you may help keep their priorities straight and encourage them to work harder to get a new job or pay their other bills some other way.

As a landlord, for your business to function the rent doit être payé. So, the question becomes, pay the tenant’s rent out of your own personal checking account? Or make the tenant pay it? This mindset helps to separate feelings from reality.

If a situation arises where you would write a personal check to a tenant for $1,000 because you wanted to help, then that’s a real enough situation where you might consider “working with them” on their $1,000 rent. But if it’s not, don’t.

Let’s say you fully understand a tenant’s situation and decide to work with them after all. Explain the two-week paycheck problem to them, as was discussed above. Make them walk backwards with you through their paychecks if needed, so they understand that getting paid every other week actually means they should be devant sur leur loyer. Then, find out exactly what day their paycheck will come in, and hold them to paying you on that date.

Ne laissez jamais un locataire avoir plus de deux semaines de retard. Travaillez seulement avec eux dans les limites de la loi, en vous protégeant.

Devrais-je engager un avocat pour expulser un locataire?

In most cases, yes, you should probably hire an attorney to evict your tenant. While you technically can do the job yourself and save a lot of money, you could potentially cross one “t” incorrectly or dot one “i” the wrong way and lose weeks or months of work.

Le processus d'expulsion peut être compliqué. Dans la plupart des régions, les tribunaux ne seront pas aussi amicaux avec vous que avec le locataire. It’s already an uphill battle. Le faire seul est dangereux.

Pour trouver un bon avocat, demandez des références à d'autres propriétaires. This is one of the benefits to jumping into the and building relationships. Si vous êtes un member, you can also use to find investors in any zip code in America, and send them a message asking for a referral to a good attorney.

Another way to find a good attorney is to call your local county administration building and ask to speak to the person in charge of evictions. Lorsque vous le téléphonez, demandez quel avocat a enregistré le plus d'expulsions dans votre région. Cette personne sera probablement un bon avocat avec qui parler.

Au fur et à mesure que vous gagnerez en expérience en expulsion (ou si vous êtes fauché et que vous ne pouvez absolument pas vous payer un avocat), vous pouvez choisir de procéder à l'expulsion vous-même. But again, it’s not recommended.

Comment expulser un locataire: le processus d'expulsion étape par étape

You’ve thought about everything, and you are ready to evict your tenant. This person has refused to pay or is completely unable to do so. Aussi difficile que cela puisse paraître, il est temps de commencer le processus d'expulsion.

Step 1: Post or Deliver the Notice

The first “legal” step in evicting a tenant comes in the form of hand-delivering (serving) a notice to the tenant, letting them know of their grievance and explaining what you are doing. Le type d’avis transmis dépend de la raison pour laquelle ils ont été expulsés.

• If they are being evicted for non-payment of rent, you will serve a “pay or vacate” notice (also known as a “pay or quit” notice) to their home. Cet avis leur indique qu’ils ont un certain nombre de jours (selon les lois de votre État) pour payer le loyer ou ils seront expulsés. L'avis doit également expliquer le montant de la location dû, ainsi que les frais de retard ou les pénalités qui sont facturés.
• If they are being evicted for other reasons, such as violating the terms of their lease (i.e., they moved in a pet, late-night partying, etc.), then they are served a “notice to comply,” which states that they have a certain number of days to rectify the situation or else be evicted.

Chaque état a des exigences différentes pour les avis qui doivent être signifiés. Find out about your state’s process online.

Dans la plupart des États, l’avis peut être collé à la porte du logement locatif si personne ne répond à la porte. Cependant, s'ils sont enregistrés, la plupart des États exigent qu'une copie de l'avis soit également envoyée au locataire.

If you mail the notice, be sure to send it certified with a return receipt from the U.S. Postal Service. This way, you can prove the document was delivered, and the tenant won’t need to sign for it.

If you hand inform the tenant directly, it’s also a good idea to record the date and time that the notice was served and whether it was handed to an adult in the home or taped to the door.

Be careful to follow your state’s exact rules with regard to how this notice must be served. For example, in some states (like Washington) the owner of the property is not allowed to serve the legal notice themselves.

When it comes to the late-rent “pay or quit” notice, understand that once a notice has been served, collecting any amount of rent will likely start the clock ticking again, meaning new papers must be served going forward. Par conséquent, réfléchissez-y à deux fois avant de percevoir une petite somme auprès du locataire.

In addition to this notice, consider sending a personal letter to the tenant with the official notice to soften the blow a little. Legal notices can be very cold, causing anger and confusion. The goal of the personal letter is to motivate the tenant to communicate with you rather than simply burying their head in the sand (which is the common reaction). If the lines of communication are open, there’s potential to figure out the situation without getting lawyers involved.

Step 2: File Eviction With the Court

After the minimum number of days have passed (as defined by the notice you served), it’s time to move forward with the eviction. Si vous embauchez un avocat, c'est à ce moment-là que l'avocat prendra en charge le processus, vous permettant de revenir à votre vie.

Assurez-vous de donner à votre avocat:

1. Une copie du bail du locataire
2. Copies of the notice that was served
3. Un bref résumé de la situation

If you plan to do the eviction yourself, the second step is to officially file the lawsuit with the court. (Yes, this is a lawsuit you will be filing, and it is also known as an unlawful detainer.) This is done at your local courthouse, though you may need to make some phone calls first to find out exactly where to go and what paperwork you’ll need.

Once filed, the court administrator will issue a court date for you and your tenant to show up in court and plead both sides in front of the judge. Bien sûr, si vous utilisez un avocat, celui-ci se présentera devant le tribunal. If you are doing the eviction yourself, you will likely need to be present.

Étape 3: Le procès est servi

Once the lawsuit has been filed in court and the court date is set, the tenant will be served the official “unlawful detainer” lawsuit. Most likely, this will need to be served (delivered to the tenant) by a third party.

Most of the time, it must be delivered directly to the tenant. Taping it to the door is generally not allowed unless special permission is given by the court, which could set the eviction back several weeks. Optimally, the server will get the document directly into the hands of someone living at the property.

Étape 4: La date d'audience

When the court date arrives, you and/or your attorney will need to be prepared. Here’s what you’re going to need:

• The lease agreement
• Toute communication écrite entre vous et le locataire
• The tenant’s original application, if you have it
• Les documents d'avis qui a été servi
• Documentation écrite de tout ce que vous avez fait jusqu'à présent avec le locataire en ce qui concerne le grief et l'expulsion
• The lawsuit that was filed

En règle générale, si le locataire ne se présente pas devant le tribunal et ne répond pas au procès, il perd automatiquement. This is not uncommon.

Si le locataire se présente, le juge entendra les deux côtés et tranchera en faveur du propriétaire ou du locataire. If you lose, it’s likely you didn’t have all your paperwork in order. You might have to start over at the beginning.

However, if you did everything right and you win the case, a judgment is issued against the tenant for the amount of money owed in rent, plus additional fees, such as court costs, attorney’s fees, late charges, and back rent. De plus, le tribunal ordonnera au locataire de quitter les lieux dans un certain nombre de jours (selon l’état).

This is done through a document known as a writ of restitution or writ of possession. This writ gives the landlord the legal right to remove the tenant. Usually the writ will allow the tenant a certain number of days—often between 24 hours and one week—to completely vacate.

Keep in mind, in some states, evictions during the cold winter months can be put on hold until warmer weather. Vous ne pouvez tout simplement pas faire grand chose à ce sujet.

Step 5: Schedule with an Authority Figure

Someone has to serve the writ. Someone has to be the authority for the law. Plus, looters will come out of the woodwork to pick through the stuff placed on the curb. Someone has to keep these looters away until the eviction is over. This person could be a sheriff’s deputy or a process server, depending on how things are handled in your jurisdiction.

Present the writ to the proper authority figure. You will likely be charged a fee and required to fill out various forms. After that, an eviction date will be set. The tenant is often notified by the authority ahead of the planned date and time the eviction will take place.

Étape 6: Supprimez le locataire (avec aide)

Generally, the tenant will leave before the scheduled date. However, it’s entirely possible that they’ll still be there—and angry. The job of the sheriff’s deputy or other authority figure is to supervise the situation and physically remove the tenant if needed. Plus, having an armed professional on-hand in a heated situation such as this can do a lot to keep things calm. If you aren’t being escorted by someone armed, don’t hesitate to call 911 if things start to get hairy.

The sheriff’s deputy or process server isn’t going to assist with any of the physical labor of removing the contents of the property. Instead they will simply supervise you and the crew you’ve (hopefully) assembled to help move everything.

How many people do you need? Hard to tell, but bring at least two. There is always a mattress or some other large and cumbersome piece of furniture that needs to go.

Use your smartphone or another recording device to make a video of the whole process, documenting the property’s contents. Start recording everything the moment you enter the property behind the sheriff in case there is some sort of court action later on.

To keep things moving as quickly as possible, bring some boxes and heavy duty trash bags with you. These items will come in really handy, especially when taking items like dishes, glasses and clothing to the curb.

Usually, the tenant’s stuff will be placed outside on the nearest public roadway. In other instances, the tenant can request that the landlord store their belongings (yes, really). Bien entendu, le locataire serait tenu de payer pour cela, mais il n’existe pas de règle claire sur quand ils doivent payer pour cela. En réalité, vous risquez de le ranger et de ne jamais être remboursé.

Once all of the tenant’s belongings have been removed, you have to change the locks to the property. Do not think that the tenant is going to be cooperative and return your keys to you. And do not take the chance that they will also return all copies to you.

If you do not change the locks, you run the risk of your angry tenant coming back later and causing serious damage. Sure, they could do this anyway, but why make it easy for them? Change the locks! La propriété est à vous à nouveau.

How to Recover Money You Are Owed by Evicted Tenants

Bien sûr, tout ce processus peut être très coûteux et stressant. There may be ways to get back some or all of the money owed, since you do have a judgment. But collecting past-due rent (and other costs) is like trying to squeeze blood from a turnip. Still, you can report judgments to debt collectors (although they will take a portion of any money they recover).

How to Potentially Save Money and Time with Cash for Keys

Cash for Keys is a controversial process debated often in landlord circles. Cash for Keys is giving the tenant money to leave the property. Why would you want to do that? Because (1) you could avoid the eviction process altogether and (2) paying the tenant is cheaper than paying an attorney for an eviction.

Plus, evicting a tenant can take a month or longer, depending on your state. So in addition to several thousand dollars in legal fees, you’re likely to lost money on rent for at least a month or two, as well.

Additionally, you have to deal with the clean up of a tenant who was just evicted. Often, it isn’t very pretty. All in all, an eviction could cost around $5,000 or more.

Et si vous pouviez simplement offrir à votre locataire 500 $ pour laisser la propriété en bon état?

The amount you offer will depend on the unit, the tenant, and the circumstances. Mais 500 $ suffisent généralement pour inciter quelqu'un à partir.

If you are going to try Cash for Keys, use the following seven principles:

1. Explain to the tenant, in detail, what they need to do to get the cash (i.e., the unit must be left in move-in ready condition, so they have to clean it).
2. Give the tenant a specific date to vacate (four days out is usually sufficient).
3. Give a three-day notice to pay or vacate anyway (more on this below). De cette façon, au cas où ils ne partiraient pas, vous n’auriez pas perdu beaucoup de temps.
4. Ne donnez jamais d’argent au locataire tant qu’il n’est pas sorti et n’a remis les clés.
5. Meet the tenant at the property and verify that the unit is in good order.
6. Fais attention. Prenez quelqu'un avec vous lorsque vous rencontrez le locataire.
7. Si tout semble bon, demandez-leur de signer immédiatement une lettre attestant qu'ils renoncent à leur bail. Demandez-leur de le signer et de le dater. Then, give them the cash.

Yes, Cash for Keys can sort of seem like the bad guy is getting away with the crime. It feels so un-American. But the truth is it’s not personal, it’s business! And this method can sometimes be a simpler alternative to an eviction.

Cela dit, Cash for Keys ne fonctionne pas toujours. Certains locataires vont le refuser. Certains locataires vont l'ignorer. Dans ce cas, vous devrez poursuivre le processus d’expulsion.

How NOT to Evict a Tenant

Trying to evict a tenant is dramatic enough. Don’t compound it by making yourself look like the bad guy.

• Don’t go “outlaw” and take the eviction process into your own hands.
• Ne changez pas les serrures.
• Ne retirez pas les fenêtres et les portes.
• Ne fermez pas leurs utilitaires.
• Ne prenez pas leurs affaires.

Suivez les règles, respectez les lois et laissez le processus d'expulsion fonctionner.

Why You Shouldn’t Change Your Mind About Evicting Someone

When judgment day finally comes, people—especially tenants—can really start to sing a different tune. They will say how sorry they are. They will claim they will get you the money. They may even have the money then and there. Do not take it, and do not listen to any of it. Remember, none of this is your fault.

It is their fault that they are in this position, and if you listen to their stories now, if you take the money now, if you lessen your resolve now, guess where you are likely to be again in the very near future? Yep, right back here doing the same thing all over again, now just a bit deeper in the hole. Keep your resolve strong and get them out of there!

Frequently Asked Questions About Evictions

Combien de temps dure une expulsion?

Dans la plupart des États, tant que tout se passe comme prévu, une expulsion prend environ un mois. However, in some “tenant-friendly” states, evictions can take up to six months.

Combien coûte une expulsion?

Les frais juridiques exigés par l'État en cas d'expulsion sont relativement peu élevés, ne dépassant généralement pas quelques centaines de dollars. Cependant, les honoraires d'avocat et la perte de loyer sont les principales causes de la perte de trésorerie. Vous dépenserez probablement entre 1 500 et 3 000 USD en frais d’avocat, ainsi que plusieurs mois de loyer perdu et de dommages matériels.

Can I Evict a Tenant Without a Rental Agreement?

Si vous n'avez pas de contrat de location avec votre locataire, il est toujours possible d'expulser. Dans la plupart des États, un locataire sans bail est traité de la même manière qu'un locataire d'un bail mensuel. Cela peut en fait être une bonne chose pour vous, dans la mesure où une éviction pourrait être évitée simplement en ne "renouvelant" pas le bail mensuel. In this case, ask the tenant (with a notice, usually 20 or 30 days) to vacate.

Où puis-je obtenir une lettre d'expulsion?

Before filing the lawsuit, you will need to serve the tenant with a notice, also known as an “eviction letter.” This is either the “pay or quit” notice or the “notice to comply” letter. These can be obtained from an attorney or online through sites like ezlandlordforms.com.

Further Reading:

When you purchase an investment property, you have two management options: property management or self-management.

Regardless of which you decide to go with, rental management includes all tasks related to rent, tenants, property maintenance and repairs, business operations, and more.

Hiring a property management company means you will pay a percentage of your monthly rental income (usually 8 to 10 percent) to someone else to fill vacancies, respond to maintenance requests, collect rent, and get the property ready for the next tenant after a lease ends.

Rather than paying a property management company to complete these tasks, some investors choose to retain that management fee as profit and perform all the rental management duties themselves.

On the surface level, self-management seems pretty straight forward. You collect rent, coordinate maintenance and repairs, and find new renters when the current tenants want to move out. Simple, non?

But below that shiny surface of easy landlording are the nitty-gritty details of rental management. What happens when you have a problem tenant? Or when the rent is always late? Or if the rent doesn’t show up at all this month?

What about when your tenant decides to move out when you have a vacation planned? Or when a renter drives through the front of the house, leaving you to coordinate a major repair?

It’s in situations like these that deferring the hard work to your property manager pays off. The fact is, there’s no one way—or correct way—to do it. Here are the advantages to each route.

Advantages to Using a Management Company

Property managers specialize in the the day-to-day operations of maintaining a profitable rental property and the once-in-awhile nightmare rental scenarios.

Even if you don’t have nightmare renters, a couple middle-of-the-night maintenance calls can suddenly be worth paying 10 percent of the rental income to a property manager to handle.

Consider these perks of hiring a property management company:

Infrastructure Is Already in Place

Early on, you won’t have an office or policies or a staff—or anything else that property management companies generally have. But management companies will have all the leases, applications, notices of entry and other such documents, as well as screening procedures and knowledge of the landlord-tenant laws in your state (at least they should).

Management companies will also have an extensive list of vendors and contractors to use. If you self-manage, you’ll have to research, vet, and coordinate with all these people yourself.

There’s Only So Much Time in a Day

The more time you spend managing, the less time you have to look for other potential properties to buy or other business opportunities. Plus, you lose out on time to simply enjoy life!

Opportunity cost comes into play here; everything you choose to do means you can’t do anything else at that given moment. If you can find a quality management company, it can free up time to pursue other things.

Opportunity to Outsource Headaches

At times, property management can be a énorme headache. Dealing with frustrated or angry tenants requires thick skin. Remedying maintenance issues isn’t always a snap, and some tenants will lack patience. Raising rent can incite pushback from residents, too. Suddenly you become the target of tenants’ anxiety, stress, anger, and frustration.

Fortunately, lots of tenants are a dream; you’ll never hear from them. But with others, it will be one thing after another. The bad apples and discontents will eat up a substantial amount of your time and energy (and sanity)—unless you choose to outsource these tasks to a property manager. Headache averted!

Avoid Being the “Bad Guy”

Evictions come with the territory when it comes to rentals. If a tenant is failing to pay or breaking the rules of the lease in some other manner, someone has to evict them.

Evictions are a long legal process. You must first identify the lease violations and give your renter the opportunity to fix the violation. If the tenant does not pay rent or move out on the specified date, you file for an eviction. If the eviction goes to court, someone—either you or a property manager—will have to show up to the hearing and then follow through with the ruling.

Not only does all of this require beaucoup time and energy, but it can also be challenging to navigate. Each state has different eviction laws and processes. A property manager will be trained on your state’s.

Plus, since your property manager is working for you, they will be obligated to follow the lease in a clear black-and-white fashion and won’t give in to excuses or sob stories from your renters. Can you be sure you’d have the same conviction?

Vacancies Won’t Be Your Problem

When your tenant moves out, you need to put a new one in place with as little downtime as possible. Vacancies are one of the scariest prospects to your bottom line and can be one of the biggest cash-flow killers to your real estate investment.

There are several tactics you can employ to avoid rental vacancy, including managing lease expirations rather than waiting for a tenant to send you a notice to end tenancy. But this requires you to really stay on top of things—which again, is time-consuming.

Instead of waiting for a renter to send a 30-day notice, a manager will contact the renter 60 to 90 days prior to a lease expiration date to find out their plans to renew or move. If the renter is planning to move, they’ll market the property for you.

Do you see how this can add up to a lot of work? The more properties and lease agreements that need to be maintained, the more time you would need to devote to self-managing tenant move-outs and vacancies.

Advantages to Self-Managing

Obviously there are perks to managing properties yourself, too. Self-managing a rental property is a great way to stay connected to your portfolio and your tenants. And if you have long-term tenants and low maintenance (read: new) properties, the job can be fairly easy.

Here are the good things about choosing to DIY managing responsibilities.

Chance to Save Money

Management companies generally charge 10 percent of collected income and the first month’s rent for each new tenant. This is a substantial expense that you can save by managing the property yourself.

Maintain an Elevated Level of Control

It’s a lot easier to make decisions and implement them yourself or through your employees than it is through a third party, even if they really are interested in following through with your plan.

Avoid Instances of Fraud

Unfortunately, not every property management company is run ethically. Some receive kickbacks from contractors, pocket rent from “vacant units,” or engage in other such unsavory activity. Some are simply negligent when it comes to repairs or other issues, potentially subjecting you to a big mess that could’ve been prevented. Managing yourself can make it easier to avoid falling prey to these types of things.

Learn and Grow from Experience

It is extremely important to know the ins and outs of property management, even if you are not the one doing it. And it’s much easier to evaluate how well others are managing your properties if you know how to do it yourself through experience. Managing properties will also give you a better perspective on an area, which can help fine-tune your buying criteria.

You Care More Than Anyone Else

This is debatably the most impactful perk. Consider it a universal truism that no one will ever care as much about your properties as you do. And caring translates into effort. That extra effort can potentially be the difference between a performing property and one that bleeds money every month.

Becoming Your Own Property Manager

If you choose to manage yourself, make sure to talk to an attorney and familiarize yourself with landlord-tenant laws and fair housing. Compliance is key; it’s important to be intimately familiar with all applicable rules to avoid any pitfalls.

You will also need to gather or create the necessary documents (lease, application, etc.). You can find standard forms at most office supply stores or online. If you make one yourself, make sure to go over it with an attorney.

You will also want to come up with general policies. For example, when to file for an eviction, when late fees will apply and how much will they be, whether you will accept payment plans, and so on. These policies are important, as you can use them as an anchor to hold onto when tenants try to pressure you into something.

Vetting a Property Manager

If you choose to hire a manager, the best place to start is to ask for referrals from other successful investors. If a manager has a proven track record with another investor, it’s much more likely they’ll do well for you, too.

Regardless of how you find a property manager, it is critical to vet them thoroughly before hiring them. You should interview them, ask for references, and interview those references, as well.

Make sure to select a manager that specializes in the types of properties you own. If you own C rentals, a management company that specializes in A rentals most likely won’t suffice and vice versa.

Questions to Ask Potential Property Managers:

• What are their management fees?
• How long have they been property managers, and how many properties do they manage?
• How many evictions do they have each month?
• How long do properties usually stay vacant before being leased?
• How do they screen, and do they accept people who’ve had evictions?
• How do they handle maintenance requests?
• What is the minimum charge for a maintenance visit?
• What do they do when a tenant doesn’t pay rent?
• How do they intend to market my property?

Don’t go easy on them. Getting the wrong management company can be disastrous. And if you hire a management company that isn’t working out, do not be afraid to make a switch.

Investing in real estate isn’t without its challenges. Management is certainly one of those, but don’t let it dissuade you from getting into it. All it takes is a diligently executed plan, whether managing yourself or carefully hiring a property management company to manage for you.

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Now that you understand the basics of becoming a landlord, it’s time to take the quiz. You are required to get an 80% or higher to pass and receive the certificate of completion.

One you have your certificate, send it to your Better Home Loan Expert to get the application for the loan started.

Happy investing!