Commerce de gros: Guide du débutant ultime | Investissement immobilier

Le commerce de gros est un terme utilisé dans le secteur immobilier pour décrire le processus consistant à trouver de bonnes affaires immobilières et à être payé pour les apporter aux investisseurs immobiliers. C’est similaire à un «frais de recherche», mais avec quelques formalités administratives supplémentaires pour le rendre plus légal et plus acceptable. La vente en gros est l'une des stratégies les plus populaires auprès des nouveaux investisseurs, car elle peut être réalisée avec des fonds et une expérience limités.

Pour ceux qui ne sont pas familiarisés avec l'immobilier en gros, ce nec plus ultra constitue un excellent point de départ pour comprendre comment cela fonctionne. Considérez ceci comme une base sur laquelle vous pouvez bâtir votre entreprise de vente en gros.

Qu'est-ce que l'immobilier en gros?

La vente en gros peut sembler un peu déroutante, donc je trouve préférable d’illustrer le concept avec un exemple de la façon dont il fonctionne.

Jim est un grossiste. Il commercialise activement d’incroyables transactions immobilières mais ne souhaite pas en acheter. Par une froide matinée de janvier, Jim reçoit un appel de Deborah.

Deborah veut vendre sa maison, mais elle ne veut pas faire appel à un agent immobilier. Elle lui dit que la maison est en mauvais état et elle veut juste sortir avant de la laisser retourner à la banque dans une forclusion.

Jim rencontre Deborah à la maison et lui offre 50 000 $ pour la propriété. Deborah accepte le prix et signe un contrat d'achat et de vente. Ce document indique que Jim (ou une autre personne à qui il vend le contrat) achètera la maison au prix de 50 000 $ dans les 21 prochains jours.

Jim s'en va ensuite et s'entretient avec son ami Tom, un flipper domestique actif. Il montre tous les chiffres à Tom, et Tom décide cela.

Tom accepte de payer 55 000 $ pour la propriété et sait qu'il peut réaliser de bons bénéfices à ce prix.

Jim et Tom signent ensuite un «contrat de cession», dans lequel Jim donne à Tom le droit d'acheter la maison à Deborah. Car rappelez-vous, le contrat entre Jim et Deborah prévoyait que ce soit Jim ou quelqu'un d'autre qui achèterait la maison. (Ceci est connu sous le nom de mission, et nous entrerons dans plus de détails à ce sujet dans un instant.)

Jim confie tous les documents à la société de titres locale à traiter. En fin de compte, Deborah obtient ses 50 000 $, le montant qu'elle voulait. Tom, le batteur, paie 55 000 $ pour la maison. Et Jim, le grossiste, conserve la différence de 5 000 dollars comme frais de vente en gros.

Jim n'a jamais possédé la propriété, mais il a fait 5 000 $ pour avoir réuni Tom et Deborah.

Gardez à l’esprit, c’est une façon courante de conclure des offres de gros. Il existe de nombreuses autres manières possibles de structurer un accord.

Maintenant que vous avez une compréhension de base de la vente en gros, passons à l’une des questions les plus courantes que les gens se posent: «Puis-je vendre en gros sans beaucoup d’argent?

En relation: La vente en gros est-elle le meilleur moyen de se lancer dans l'immobilier? Analyse d’un investisseur

Puis-je vendre en gros sans argent?

Oui et non.

Comme vous l'avez vu dans l'exemple ci-dessus, il est possible de vendre en gros sans argent. Cependant, la seule chose que j'ai passée sous silence dans l'histoire est Comment Jim a reçu l'appel téléphonique de Deborah.

Je vais vous dire ceci: il ne l’a pas compris en jouant à Call of Duty.

La vente en gros est un jeu de marketing, et les meilleurs grossistes sont les meilleurs vendeurs. Et le marketing est rarement gratuit (bien qu'il existe des moyens).

Au lieu de cela, Jim a probablement passé beaucoup de temps et d’argent pour recevoir cet appel téléphonique. Nous en parlerons davantage dans un instant, mais comprenez ceci: La vente en gros peut se faire sans argent, mais pas sans effort.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les différentes stratégies de réduction de la valeur financière associées à la vente en gros, au retournement ou à la gestion immobilière, procurez-vous un exemplaire de ici sur BiggerPockets. (Je l’ai écrit et un chapitre entier est consacré à la vente en gros. C’est comme ce post que vous lisez – sur ‘roids.)

Le reste de cet article est consacré à vous montrer les efforts que vous pourriez devoir déployer pour devenir un excellent grossiste. Mais tout d’abord, parlons de certaines légalités et de mon intérêt pour la vente en gros.

La vente en gros est-elle illégale?

(Remarque de l'éditeur: sachez que ce document ne constitue pas un avis juridique. Pour pratiquer le commerce de gros en toute sécurité, veillez à consulter un professionnel de la justice sur les lois fédérales et les lois des États dans votre région avant d'exécuter toute transaction.)

L'un des sujets les plus «controversés» concerne la légalité de la vente en gros. En fait, les grossistes ont parfois

Des choses effrayantes pour tout grossiste!

Je ne suis pas avocat et de telles lois sont très spécifiques à un État, mais permettez-moi de partager mon opinion sur le sujet. Comme pour toute transaction commerciale, vous devriez consulter un avocat avant de vous engager dans tout type d'activité immobilière.

Qu’est-ce qui est illégal dans la vente en gros?

Le débat sur la question de savoir si la vente en gros est illégale tourne autour du terme «courtage».

Bien que chaque État ait sa propre définition, un courtier est une personne qui aide à la conclusion d’un accord.

Voici comment l’état de Floride définit un courtier:

«Courtier» désigne une personne qui, pour le compte d'un tiers, contre rémunération ou contrepartie de valeur, directement ou indirectement payée ou promise, expressément ou implicitement, ou dans le but de percevoir ou de recevoir une rémunération ou une contrepartie de valeur, évalue, met aux enchères, vend , échange, achète, loue ou offre, tente ou accepte d’apprécier, de mettre aux enchères ou de négocier la vente, l’échange, l’achat ou la location d’entreprises ou de débouchés commerciaux, de biens immobiliers ou d’intérêts dans ou concernant celle-ci. "( )

Et dans l'État de Washington, le «courtage» est défini comme suit:

"Cotation, vente, achat, échange, option, location à bail, immobilier ou de tout intérêt immobilier réel" et "négociation ou offre de négocier, directement ou indirectement, l'achat, la vente, l'échange, la location ou la location de immobilier ou tout intérêt immobilier y relatif. "(()

Ceux qui soutiennent que le commerce de gros de biens immobiliers est illégal le prétendent parce que le grossiste agit en tant que «courtier» dans la transaction sans être titulaire d'une licence.

Ceux qui défendent la vente en gros sans licence affirment que la vente en gros n’est pas du courtage; c'est simplement signer un contrat et ensuite céder ce contrat à un autre, et donc la loi ne s'applique pas à cette situation. Ils ne vendent pas une propriété mais plutôt vendre la propriété d'un contrat immobilier.

Découvrez plus sur cette position.

Pour compliquer davantage la situation, il y a la question du «marketing» d'une propriété que vous ne possédez pas actuellement. La plupart des États incluent également la «commercialisation d'une propriété» en tant que courtier.

Par exemple, retournons à Jim, le grossiste, qui achète une propriété à Deborah puis la vend à Tom. Si Jim avait placé l'annonce de la maison sur Craigslist ou ailleurs, commercialisait-il la propriété?

Très certainement! Mais s'il n'était pas commercialiser la propriété? Qu'est-ce qui définit exactement commercialisation? Si Jim connaissait l'acheteur au comptant Tom et lui parlait de la transaction, s'agit-il de marketing?

Si vous deviez demander à 10 avocats différents, vous pourriez obtenir 10 réponses différentes.

Cependant, je pense que la façon dont de nombreux grossistes travaillent peut être considérée comme illégale.

Mettre un contrat sous contrat, le commercialiser partout dans Craigslist, puis céder le contrat est un moyen rapide de se voir imposer une amende par le gouvernement de votre État et d’obtenir un beau délit inscrit à votre dossier.

Vous devez vous demander: «Quelle est votre intention et dans quelle mesure êtes-vous à l'aise si vous devez défendre cette position si vous trouvez que la commission immobilière locale pose des questions?"

Comment vendre légalement de l'immobilier

Alors, comment un grossiste peut-il se protéger contre toute infraction à la loi? Voici quelques conseils (mais encore une fois, parlez à un avocat).

1. Obtenez votre licence.

Aussi simple que cela. Personne ne peut vous accuser de courtier sans permis si vous avez un permis. Oui, cela pourrait vous coûter deux mille dollars, mais c’est mieux que d’obtenir une pénalité de l’État pour infraction à la loi!

2. Achetez la propriété puis vendez-la.

Ceci est une autre option. Plutôt que de «céder» le contrat, achetez simplement la propriété puis revendez-la, même si vous ne la possédez que pendant cinq minutes au moyen d'une «double clôture». (Nous en reparlerons plus tard.)

La vérité sur la vente en gros est la suivante: que la vente en gros soit illégale ou non dans votre État, elle tombe définitivement dans une zone grise.

Si vous voulez flirter avec "la ligne", c'est très bien. C'est ton choix.

Cependant, si vous voulez être sûr de gérer votre commerce de gros aussi pur et solide que possible, obtenez votre permis ou fermez-le physiquement sur la propriété, prenez le titre, puis vendez-le après.

Mon problème avec le commerce de gros

Tout le monde semble aimer vendre en gros. Et que ne pas aimer? Cela semble tellement facile.

Trouver une bonne affaire, trouver un acheteur au comptant et boom! Terminé.

Alors, pourquoi ne recommande-t-on pas la plupart des gens à la vente en gros?

La réalité est le commerce de gros est l’une des voies les plus difficiles faire de l'argent avec l'immobilier.

Maintenant, c’est quelque chose que vous n'entendez pas souvent dire aux gourous. En fait, la plupart des gourous de l'immobilier et des formateurs encouragent les gens à se lancer dans la vente en gros. C’est si facile, et c’est possible sans argent, après tout!

Mais voici mon bœuf: la plupart des grossistes échouent parce que c’est difficile.

Pour être bon en gros, vous devez être bon en:

• Connaître le calcul derrière un bon retournement
• Connaître le calcul derrière une bonne location
• Parler avec des personnes motivées en situation de détresse
• Négocier sans tirer parti des gens
• Marketing pour les prospects qui coûtent moins cher que le marketing
• Répondre au téléphone
• Ventes
• Trouver de bonnes affaires
• Estimation des coûts de rééducation
• Estimation des loyers potentiels

Vous voyez où je veux en venir? Bien sûr, vous pouvez sous-traiter certaines de ces tâches, mais en tant que propriétaire d’entreprise, vous devez toujours être le responsable et savoir comment cela fonctionne.

En d'autres termes, pour bien vendre en gros, il faut être bon dans beaucoup de choses.

De plus, vous êtes en concurrence avec d’autres investisseurs qui ne pas besoin de faire cette taxe de gros et peut donc payer plus que vous.

Par exemple, dans l'histoire ci-dessus, Tom a fini par payer 55 000 $ pour la propriété, de sorte qu'il aurait pu simplement trouver Deborah en premier. Ensuite, si Jim et Tom finissaient la compétition, Tom pourrait payer 55 000 $, mais Jim devrait payer 50 000 $.

Tu crois que Deborah va aller avec qui? Tom, bien sûr!

Un grossiste doit trouver de bonnes affaires et doit donc travailler plus fort pour trouver ces offres. Et si vous voulez obtenir ce que personne ne va obtenir, vous devez être prêt à faire ce que personne ne fera: bousculer.

Je ne dis pas cela pour vous décourager, mais seulement pour dissiper toute conviction que ce jeu de vente en gros est «facile» et «rapide». C’est un travail, une entreprise. C'est du travail.

Cependant, pour ceux qui sont prêts à travailler, de grandes choses peuvent arriver. L’histoire ci-dessus avec Jim et Tom est assez simple, mais des frais de gros de 5 000 dollars sont tout à fait normaux pour les bons grossistes.

Et les bons grossistes ne font pas une seule affaire… ils font beaucoup, et on peut gagner beaucoup d’argent.

En relation: J'avais l'habitude d'écrire en gros: voici ce qui a changé d'avis

Trouver des bonnes affaires

La vente en gros de biens immobiliers sans une bonne affaire est aussi impossible que d’être un excellent boucher sans accès à aucune viande. Cela ne se produit pas. Par conséquent, un grossiste doit devenir compétent et efficace dans la construction d'un pipeline de grandes transactions immobilières.

Je dis «pipeline» parce que votre objectif en tant que grossiste n'est probablement pas de faire une seule transaction et d'être fait. Votre objectif est probablement de faire beaucoup d’affaires.

Cependant, les contrats doivent être concrétisés et peuvent prendre un certain temps.

Les grossistes les plus prospères remplissent constamment leur pipeline avec des leads et les utilisent tout au long du pipeline.

Ce pipeline comprend:

• Trouver les pistes
• Prendre l'appel téléphonique
• Construire une relation de confiance avec le vendeur
• Faire preuve de diligence raisonnable
• Faire le calcul
• Préparation des inspections ou des offres
• Obtenir le contrat signé à la clôture

À tout moment, vous pouvez avoir 20 transactions distinctes dans votre pipeline au cours de différentes phases de la transaction, et il vous incombe de les faire évoluer constamment vers la rentabilité.

Parlons maintenant de la manière de conclure des accords avec ce pipeline.

Tout d'abord, comprenez qu'il existe de nombreuses façons de trouver de bonnes affaires. Je vais donner ci-dessous quelques-unes des méthodes les plus courantes, mais la créativité est essentielle pour trouver de bonnes offres.

Espérons que les méthodes que je discute (et les liens correspondants) vous donneront un bon point de départ.

1. La MLS

La MLS regroupe toutes les offres en cours de vente par les agents immobiliers. Bien qu'il puisse être difficile de trouver des offres en raison de la concurrence, c'est possible.

N'oubliez pas qu'il peut être difficile de vendre en gros une maison saisie par une banque, mais ce n'est pas impossible. La meilleure partie de la vente en gros d’un contrat MLS est la possibilité de faire appel à un agent immobilier pour y parvenir.

Pour en savoir plus sur l'achat sur la MLS, voir «Cinq conseils pour faire de bonnes affaires sur la MLS (y compris l'achat de maisons vendredi…?)».

2. Conduire pour des dollars

«Conduire pour de l'argent» est la pratique qui consiste à monter dans sa voiture et à chercher des offres potentielles. En règle générale, votre objectif est de rechercher des propriétés «en détresse». Cela peut être indiqué par de l'herbe longue, des fenêtres fermées, des bâches sur le toit, des mentions légales sur les fenêtres ou tout autre élément faisant en sorte que la maison pose problème. .

Pour en savoir plus sur la conduite en quête d'argent, voir «La Bible en voiture: Trouver des propriétés et du marketing en détresse».

3. publipostage

Le publipostage est l'art et la science d'envoyer des envois ciblés à des vendeurs motivés. Vous pouvez acheter des listes de prospects potentiels auprès d’entreprises comme ListSource.com pour des sous par nom afin d’envoyer des cartes postales, des lettres jaunes, des lettres dactylographiées, etc.

Votre objectif avec le publipostage est d’obtenir un certain pourcentage de personnes pour vous appeler et d’obtenir un certain pourcentage de celles-ci pour vous vendre leur maison.

Par exemple, vous pouvez envoyer 1 000 pièces de courrier, demander à 3,3% de ces personnes de vous appeler (30 appels téléphoniques) et à 3,3% de celles-ci de vous vendre leur maison, ce qui donne une vente. Envoyer ces lettres vous coûtera peut-être 1 000 dollars, mais si vous pouvez gagner 5 000, 10 000 ou 20 000 dollars sur cet investissement, l'utilisation des fonds pourrait s'avérer très utile.

Pour un article beaucoup plus complet sur le publipostage, voir «Le guide ultime de l’utilisation de la publicité par publipostage pour développer votre activité immobilière».

4. Autre

Il existe de nombreuses autres méthodes pour trouver de bonnes affaires qui ne sont pas abordées ici. Les exemples incluent Craigslist, les panneaux publicitaires, le marketing en ligne, le référencement, les réseaux, le co-commerce de gros, etc. Si vous souhaitez en savoir plus à ce sujet, consultez le blog BiggerPockets et vous trouverez probablement de nombreux articles sur chaque sujet.

Vous pouvez également consulter le livre d’Anson Young, disponible à l’adresse:.

À ce stade, vous devriez pouvoir commencer à trouver des offres. Mais attendez… comment savoir si c’est une bonne affaire ou non?

Lorsque cela est math est vraiment utile. Alors, parlons de ça.

Commerce de gros

Oui, les mathématiques ne sont pas la matière préférée de tout le monde, mais le fait est que vous devez apprendre les mathématiques ou ne pas en gros. Il n'y a pas d'autre moyen.

Sur une note positive, ce calcul n’est pas particulièrement difficile. Une fois que vous avez compris, c’est assez facile. Mieux encore, il y en a dans ce domaine et je vais vous montrer mon préféré dans un instant. Mais commençons par les bases.

Combien devriez-vous offrir?

Les grossistes trouvent des offres pour d'autres personnes. Par conséquent, il est logique que la seule façon de savoir quoi payer consiste à commencer à la fin et à travailler à rebours. Après tout, si vous voulez vendre une propriété à un flipper, ce flipper devra gagner de l’argent ou ne l’achètera pas de votre part.

Le prix que vous finissez par payer est appelé offre maximale autorisée (MAO). C’est la plus grande somme d’argent que vous puissiez vous permettre d’offrir à un vendeur tout en réalisant le type de profit souhaité.

Pour arriver à la MAO, nous devons commencer par l'ARV, ou après la valeur de réparation. La VDA est le prix final auquel la flipper de maison va vendre la propriété – un jour.

De ce nombre, nous devons soustraire tous les coûts associés à la transaction. Ces coûts sont:

• Le bénéfice de la flipper: Combien la flipper veut faire sur le flip
• Frais de réparation: Combien ça coûte de réparer
• Coûts fixes: Combien la transaction va coûter à flipper, y compris les coûts de conservation et les coûts de transaction des deux côtés de la transaction
• Le profit en gros: Combien le grossiste veut faire

Pour ceux qui préfèrent voir une formule, cela ressemble à ceci:

MAO = (ARV) – (Résultat de Flipper) – (Frais de réparation) – (Frais fixes) – (Frais de vente en gros)

Reprenons l’exemple du début de cet article, avec Jim, Tom et Deborah.

Jim a fait ses devoirs et savait que la VDA de cette propriété serait d'environ 110 000 $. Il savait que Tom avait toujours prévu de réaliser un bénéfice de 20 000 $, quelle que soit la situation.

Il savait également que les coûts fixes d'un flip seraient d'environ 15 000 $ (y compris les coûts de détention, les honoraires de l'agent immobilier lorsque Tom le vendrait et les frais de clôture au début et à la fin). Ensuite, Jim savait que la maison avait besoin d’environ 30 000 $ de main-d’œuvre et de matériaux à réparer.

Enfin, Jim savait qu'il voulait gagner 5 000 $ sur la transaction.

Donc:

MAO = 110 000 $ – 20 000 $ – 30 000 $ – 15 000 – 5 000 $

MAO = 40 000 $

C'est ainsi que Jim a déterminé que 40 000 $ était le bon prix à payer.

Mais comment apprendre tous ces nombres?

La plupart des gens comprennent le calcul jusqu'à ce point. Cependant, les erreurs sont commises lorsqu'un grossiste approfondit ses calculs.

Après tout, comment Jim a-t-il su que les coûts fixes seraient de 15 000 $? Comment a-t-il su que les réparations coûteraient 30 000 $?

Si vous êtes expérimenté, vous pouvez vous asseoir et mettre au crayon tous ces chiffres. Mais si vous débutez dans ce domaine et que vous ne prévoyez pas dépenser des dizaines de milliers de dollars pour un coaching personnel, je souhaite vous présenter les BiggerPockets.

Cette calculatrice vous permet de déterminer votre MAO pour votre prochain marché en gros potentiel. Vous allez simplement parcourir pas à pas les questions et prendre des décisions meilleures, plus rapides et plus confiantes.

Voici une vidéo rapide de son fonctionnement, en utilisant l’exemple de ce post:

Comme vous pouvez le constater, tous ces chiffres confus deviennent beaucoup plus gérables lorsque vous suivez le processus, étape par étape. La calculatrice peut même aider les grossistes en gros à déterminer les coûts de réparation en parcourant pas à pas les différents composants de la maison à réparer!

Un autre avantage: vous pouvez choisir de vendre ou non à une flipper ou à un propriétaire et d’imprimer des rapports au format PDF. spécialement conçu pour vendre votre affaire à ces acheteurs en espèces. Ces rapports ont été structurés de manière à montrer à l'acheteur au comptant exactement ce qu'il doit voir pour pouvoir prendre une décision et vous donner une apparence incroyablement organisée.

La calculatrice pour la vente en gros a été conçue par des investisseurs, pour des investisseurs, et contient toutes les informations nécessaires pour faire de bonnes affaires. En tant qu'utilisateur gratuit de BiggerPockets, vous pouvez tester la calculatrice trois fois. Après cela, vous devez passer à a pour pouvoir l'utiliser.

Détermination des ARV

Une des choses que la calculatrice ne peut pas faire pour vous est de déterminer la VDA d’une propriété. Et c'est le nombre le plus important dans tout le processus de calcul. Chaque numéro est soustrait de ce chiffre, donc il doit être précis continuer.

Alors, comment déterminez-vous l'ARV?

Il existe plusieurs méthodes, mais elles s’articulent généralement autour d’un principe simple: les maisons valent ce que des maisons similaires ont récemment vendues.

Si une maison est vendue à une vingtaine de kilomètres, elle n’est probablement pas assez proche. Si une maison vendue avec quatre chambres à coucher et votre marché potentiel comporte deux chambres à coucher, il n’est probablement pas assez similaire. Si une maison est vendue dans un état déplorable, elle n’est probablement pas assez similaire car vous recherchez la «valeur après réparation», c’est-à-dire une maison en bon état.

Bien qu’il soit improbable que vous trouviez une maison vendue récemment identique, vous devez estimer le plus fidèlement possible le plus proche possible et procéder à de légères corrections. Deux salles de bain contre une? Compensez-le dans vos chiffres. (Une salle de bain supplémentaire ajoutera certainement de la valeur, n'est-ce pas?) Si votre propriété a une superficie de 2 000 pieds carrés et une autre récemment vendue, 1 500 pieds carrés, compensez-la (car davantage de pieds carrés devraient valoir davantage, aussi).

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Un moyen plus facile de trouver des ARV

Peut-être que le meilleur moyen de trouver la VDA d’un accord potentiel est de le faire. Ils ont accès à une quantité énorme de données sur les maisons vendues récemment et peuvent vous aider un peu jusqu'à ce que vous maîtrisiez bien votre projet.

Cependant, de nombreux agents ne voudront pas faire ce travail pour vous gratuitement, vous devrez donc trouver le moyen de le leur valoir. (Ce n’est pas que c’est beaucoup de travail, mais il faut utiliser leur temps.)

Je recommande d'établir des relations solides avec quelques agents afin que vous puissiez leur donner vos «pistes inexploitables» et qu'ils puissent potentiellement gagner de l'argent en vendant ces pistes. Par exemple, si vous ne pouvez pas aider un propriétaire à vendre son logement en gros, l’agent peut peut-être le vendre sur le marché immobilier libre.

Cela peut conduire à une véritable relation gagnant-gagnant entre vous et ledit agent.

Faire une offre

Une fois votre MAO déterminé, il est temps de faire votre offre. C’est à ce moment que vos compétences en matière de négociation sont très utiles.

Je pourrais vous parler de la négociation d’un accord avec un vendeur, mais ce serait dérisoire par rapport aux informations que vous obtiendriez. par J Scott, Carol Scott et Mark Ferguson, disponibles à l’adresse.

Si vous souhaitez prendre votre entreprise de vente en gros au sérieux et si vous souhaitez effectuer davantage de transactions cette année, prenez le temps de tirer profit des histoires vraies, des exemples de dialogue et des conseils d'experts inclus dans ce livre.

Après avoir négocié l’accord et trouvé un prix, il est temps de signer le contrat. Dans certains États, vous pouvez vous procurer un document d'achat et de vente standard approuvé par l'État. Dans d'autres États, vous pouvez en obtenir un auprès d'une société de titres locale, en acheter un dans un magasin de fournitures de bureau ou en ligne à partir d'un site tel que EZLandlordForms.com.

Il existe plusieurs façons de conclure la vente de la maison et la manière dont vous rédigez votre contrat dépendra de la manière dont vous envisagez de fermer (cession ou double clôture).

Lors d’une mission, vous écrivez simplement (à l’endroit où vous écrivez le nom de l’acheteur) "et / ou attribue" après votre nom. Cela signifie que vous et / ou une personne à qui vous attribuez le contrat achèterez la propriété.

Les cessions ne sont généralement pas autorisées lors de l'achat de saisies, mais la plupart des propriétaires ne s'en soucient pas. Cependant, il est important que vous discutiez de vos intentions avec le vendeur. Ensuite, vous devrez signer un «contrat de cession» avec votre acheteur au comptant, qui lui cédera officiellement le contrat.

Pour une double clôture, vous pouvez simplement signer le document sous votre nom ou votre raison sociale. Une double fermeture est le processus consistant à acheter la propriété et à la revendre immédiatement le même jour, généralement en quelques minutes.

Si vous ne disposez pas de 100% des fonds nécessaires à la transaction, de nombreux prêteurs transactionnels peuvent la financer pour vous pour une période de 24 heures (et moyennant des frais, bien sûr).

Maintenant vous avez votre contrat. Il est temps de le vendre!

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Acheteurs au comptant

Bien sûr, vous pouvez prendre cette bonne affaire et aller l'acheter pour vous-même. Peut-être que vous gagnerez beaucoup d’argent si vous l’inversez. Cependant, vous vendez cette offre en gros et non en inversion, votre objectif est donc de vous débarrasser de la propriété le plus rapidement possible. Ensuite, vous pouvez vous concentrer sur la recherche d'autres offres.

Alors… à qui allez-vous le vendre?

Probablement, vous avez déjà entendu le terme «acheteur au comptant». C’est un mot à la mode que beaucoup de gourous adorent échanger, mais c’est certainement une réalité.

Un acheteur au comptant est un acheteur qui peut payer en espèces pour une maison. Duh.

Cependant, cela ne signifie pas nécessairement que cela doit être leur argent. Souvent, un acheteur au comptant peut utiliser de l'argent privé ou. Le fait est que l’acheteur en espèces n’a pas besoin de passer par un long processus de prêt qui pourrait être refusé. Ils peuvent acheter la propriété de votre part, c'est garanti.

Les acheteurs au comptant sont généralement des nageoires domestiques, mais ils peuvent également être des investisseurs locaux en biens de location. Tout le monde est à la recherche d'une bonne affaire ces jours-ci, et beaucoup de gens ont l'argent pour la concrétiser si vous pouvez leur trouver la bonne affaire.

Il y a beaucoup de battage médiatique sur la recherche d'acheteurs d'argent et la construction de votre liste d'acheteurs d'argent. Vous pouvez dépenser des milliers de dollars pour des programmes en ligne conçus pour vous aider à obtenir des milliers d'acheteurs au comptant. Mais laissez-moi vous économiser de l'argent.

Écoutez bien: les acheteurs au comptant sont faciles à trouver. Si vous avez tout fait correctement, les acheteurs au comptant sont partout.

Les meilleurs acheteurs au comptant sont des particuliers qui ont récemment acheté des propriétés similaires au comptant dans la même région. Mais comment les trouvez-vous?

Vous pouvez mettre une annonce gratuite sur Craigslist ou payer pour une annonce dans le journal, mais vous pouvez également demander à un agent immobilier de vous fournir une liste de toutes les maisons situées dans un rayon de 20 km et constituant une «vente au comptant».

Ces données sont faciles et rapides à obtenir pour vous. Ensuite, effectuez simplement une recherche publique dans le registre pour savoir qui a acheté ces maisons et envoyez-leur une lettre ou appelez-les.

Encore une fois, les acheteurs au comptant sont à la recherche d'offres. Si vous pouvez leur montrer que vous êtes un grossiste sérieux qui leur rapportera de l’argent, c’est la vente la plus facile au monde.

Ne craquez pas pour le battage publicitaire dont vous avez besoin pour créer une liste d’acheteurs. Ceci est juste une distraction de votre travail actuel, qui consiste à trouver beaucoup.

De plus, vous n’avez pas besoin de centaines d’acheteurs. Vous n’avez même pas besoin de dizaines. Vous avez besoin d'une petite poignée, ou peut-être d'une seule.

Oui, je l'ai dit. Juste un.

Si vous commencez tout juste à vous lancer dans la vente en gros, une des meilleures stratégies consiste à trouver un bon acheteur au comptant, demandez-leur de vous dire ce qu'il recherche et allez leur trouver un accord.

Se faire payer

À ce stade, vous avez fait vos devoirs, mis sur le marché des propriétés, obtenu une propriété sous contrat, attribué celle-ci à l’acheteur en espèces… et maintenant?

Il est temps d’être payé.

Cette partie du processus est en fait assez facile car il n’ya pas grand chose à faire pour vous. Vous devez simplement obtenir toutes les informations de la société de titre (le contrat d’achat et de vente initial, le contrat de cession, etc.) et les laisser faire leur magie. (Si vous êtes dans un État qui utilise des avocats au lieu de sociétés de titres, confiez le tout à votre avocat.)

La société de titre devrait s'occuper du reste si elle sait ce qu'elle fait. Je recommanderais de travailler avec une société de titres familière avec le commerce de gros, comme beaucoup d’entre eux ne le sont pas. Si vous ne savez pas ce que la meilleure société de titre doit utiliser, essayez de demander à certains grossistes de votre région, demandez-leur lors d’une réunion d’investisseurs ou consultez le forum BiggerPockets.

En fin de compte, le vendeur va obtenir l'argent qui lui a été promis. L'acheteur au comptant obtiendra une bonne affaire. Et vous allez être un peu plus riche!

Maintenant, qu'allez-vous faire avec cet argent? Acheter une nouvelle voiture? Obtenir une nouvelle garde-robe?

Peut être. MAIS si vous êtes sage, vous considérerez cet argent comme un investissement et le recyclerez dans votre budget marketing pour que votre portefeuille de projets soit complet.

Faire une transaction ne changera pas votre vie, mais créer un pipeline de vente en gros de biens immobiliers apportant systématiquement de bonnes affaires sera.

Note finale sur le commerce de gros et l'investissement immobilier

J’ai essayé d’être aussi complet que possible dans ce guide tout en maintenant un peu de brièveté. Par conséquent, pour atteindre cet objectif, j’ai inclus plusieurs liens vers du contenu connexe de BiggerPockets afin que je n’aie pas besoin de répéter ce qui est déjà inclus dans ces articles. Je vous encourage à ouvrir chaque lien et à lire toutes ces informations.

Oui, cela peut prendre quelques heures. Mais si vous voulez vraiment créer de la richesse grâce au commerce de gros, il s’agit peut-être du meilleur investissement que vous ferez.

Enfin, comprenez que, même si j’écrivais beaucoup, je ne pourrais jamais parler de tout ce qu’il ya à savoir sur la vente en gros. Il y a trop de «mais qu'en est-il» et de «mais que se passerait-il si»? Au lieu de cela, je tiens à vous encourager à poser des questions dans les commentaires ci-dessous ou dans celui de BiggerPockets.

Les forums sont un endroit incroyable pour poser des questions et obtenir des réponses de dizaines d'investisseurs prospères. Et ça ne coûte rien.

Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.

Que voulez-vous savoir de plus sur la vente en gros? Avez-vous des connaissances en matière de vente en gros ou des conseils que vous aimeriez partager?

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