Comment expulser un locataire: le guide définitif | Investissement immobilier

Tous mes espoirs et mes rêves ont commencé à s'écrouler autour de moi avec une simple question de mes parents:

“Eh bien, Brandon, qu’allez-vous faire si vos locataires ne paient pas le loyer?

“Fais les? Pensai-je naïvement.

“Faire faillite?”J'ai craint, inutilement.

“Mets-les dehors?" J'espérais.

Vous voyez, il y a près de 10 ans, j'ai décidé que les immeubles locatifs allaient être pour moi. J'ai été piqué par le virus et je ne pouvais plus penser à rien d'autre, jusqu'à ce que cette simple question m'arrête.

Que ferais-je si un locataire ne payait pas de loyer?

C'est ainsi que j'ai découvert BiggerPockets pour la première fois il y a dix ans. J'ai utilisé un moteur de recherche en ligne et tapé ces mots: «Que faire si les locataires ne paient pas de loyer?"Ce que j’ai découvert c’était une communauté d’autres qui" avaient été là, fait cela "et avait des réponses.

Je trouve extrêmement enrichissant de pouvoir aujourd’hui vous rembourser cette faveur en vous expliquant exactement quoi faire lorsque les locataires ne paient pas le loyer. Bien sûr, il existe de nombreuses autres raisons pour lesquelles vous pouvez vouloir expulser un locataire (généralement pour ou parce qu'ils sont restés plus longtemps que prévu) et ce guide vous aidera également.

Ce message va couvrir exactement comment expulser un locataire. Mais cela va aller encore plus loin. En tant que propriétaire, nous allons explorer différentes manières de naviguer dans ces eaux boueuses et peut-être résoudre le problème sans recourir à la voie de "l'expulsion".

Le locataire vole de l'argent à votre compte bancaire. Vous ne laisseriez pas votre voisin, un ami ou même votre propre famille accéder à votre compte courant et retirer des centaines de dollars contre votre volonté. Alors, pourquoi autoriseriez-vous un étranger à le faire?

Vous pensez peut-être que je suis dramatique, mais c’est la vérité. Alors, d’abord, ne pensez pas que le loyer tardif est un simple inconvénient. Reconnaissez-le pour le problème grave qu'il est.

C’est une chose très normale, alors ne paniquez pas. Vous allez passer à travers. Néanmoins, il est préférable d’avoir un système en place et de savoir exactement comment le gérer quand cela se produit. De cette façon, vous pouvez sauter dessus immédiatement, vous donnant ainsi la meilleure chance de récupérer votre loyer. Cet article a été spécialement conçu pour vous apprendre à expulser un locataire avec le moins de douleur possible.

En d'autres termes, comment expulser un locataire de votre état peut varier d'un lendemain à l'autre. L'ensemble du processus d'expulsion est régi par les règles et les lois de chaque État. Donc, tout ce qui suit sur la manière d'expulser un locataire n'est que pratique courante. Des jours et des dates spécifiques vous demanderont de faire une petite recherche sur les lois des propriétaires-locataires de votre état. Ci-dessous, j'ai placé des liens vers les lois des propriétaires locataires concernant les expulsions pour les 50 États.

J'ai récemment entendu parler d'un propriétaire de ma ville qui avait affaire à un locataire délinquant et qui avait décidé de prendre les choses en main. Il a attendu que le locataire soit sorti de la maison, soit entré dans la propriété et a commencé à prendre des choses.

Non seulement ce locataire encore dans la propriété, mais le propriétaire a maintenant un procès à traiter.

S'il te plaît s'il te plaît s'il te plaît ne pas allez «hors-la-loi» et prenez en main le processus d'expulsion. Je sais que vous voudrez. Mais non. C’est ce que l’on appelle un, et c’est illégal dans la plupart des 50 États. (Et une mauvaise idée dans chacun d'eux!)

Ne changez pas les serrures.

Ne retirez pas les fenêtres et les portes.

Ne fermez pas leurs utilitaires.

Ne prenez pas leurs affaires.

Vous aurez suffisamment de difficultés à essayer d'expulser le locataire. Ne faites pas la différence en vous faisant passer pour le méchant au moment de comparaître devant un juge. Suivez les règles, respectez les lois et laissez le processus d'expulsion fonctionner.

Expulser un locataire est une affaire salissante. Cela peut être coûteux, stressant et accablant, surtout si vous débutez dans le processus. Par conséquent, je crois qu'il est dans votre intérêt de résoudre le problème en dehors des tribunaux des expulsions (si possible). Cela ne signifie pas laisser le processus s'éterniser pendant des semaines, mais vous pouvez prendre certaines mesures rapides pour éviter une expulsion. Parlons de ceux-ci maintenant.

Si vous essayez de savoir comment expulser un locataire, vous êtes probablement stressé et en colère contre ce locataire. Cependant, comprenez que dans la plupart des cas, les expulsions peuvent être évitées avec. Par exemple, en sélectionnant soigneusement les locataires potentiels, vous éviterez les plus désastreux. En étant ferme mais juste avec vos locataires en ce qui concerne les frais de retard, vous pouvez éviter de laisser votre locataire accumuler des mois de loyer. Parfois, quel que soit votre propriétaire, certains locataires sont vraiment nuls. Le fait que vous lisiez cet article me dit que cela pourrait être le cas pour vous.

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Lorsque le loyer du locataire n’est pas reçu à la date d’échéance, la première chose à faire est généralement de le téléphoner.

Bien sûr, de nombreux propriétaires ignorent cette étape (et avec les récidivistes, je l’ignore aussi). La plupart du temps, lorsque le loyer est en retard, c’est parce que le locataire a tout simplement oublié ou qu’il ya une autre explication facile.

Si vous ne pouvez pas contacter le locataire via son téléphone, vous pouvez essayer de lui envoyer un courrier électronique si vous avez son adresse e-mail. Si vous pouvez entrer en contact, ils diront généralement quelque chose comme: «Sbon sang, d'accord… je vais payer ça aujourd'hui. J'ai oublié, désolé. ”Je leur rappelle toujours de veiller à inclure le avec leur paiement.

Bien que vous souhaitiez être le bon gars ici et renoncer aux frais de retard, rappelez-vous que les frais de retard sont conçus pour former le locataire à faire du loyer une priorité. En y renonçant, vous démontrez simplement que vous avez le pouvoir de le faire à tout moment.

Maintenant, si vous contactez le locataire et qu’il n’a pas le loyer, vous avez un problème. Très probablement, vous entendrez les mots, "Pouvez-vous travailler avec moi?"

Devrais-tu? Peut être. Peut être pas. Parlons de ça ensuite.

De nombreux locataires vous demanderont de "travailler avec eux" quand ils sauront que le loyer sera en retard. Décider de travailler avec eux est un peu une forme d'art. Il existe une stratégie pour le faire qui ne vous laissera pas tomber si quelque chose ne va pas. Mais avant d’y arriver, parlons des trois raisons les plus courantes pour lesquelles le loyer est généralement en retard:

Je vois un schéma commun avec un loyer en retard, causé par le fait qu’il ya plus de quatre semaines par mois. En avril, le locataire pourrait être payé le 3 et le 17. Puis, en mai, leurs chèques de paie peuvent arriver les 1er, 15 et 29 mai. Puis, en juin, ils sont payés les 12 et 26; les 10 et 24 juillet. Comme vous pouvez le constater, les jours de paie arrivent parfois plus de deux fois par mois et les locataires ont du mal à s’y habituer. Aux dates ci-dessus, le locataire utiliserait probablement son salaire du 1er mai pour le loyer de mai.

Puis ils avec espoir utiliserait le chèque de paie du 29 mai pour payer son loyer de juin. Mais ensuite, le chèque du 26 juin arrive et le locataire se rend compte qu’il lui reste une semaine entière jusqu’à ce que le loyer soit dû, et il a vraiment besoin de cet argent pour autre chose, alors il dit: «Je vais simplement dépenser ce salaire et utiliser le prochain pour le loyer. »Mais le prochain ne vient pas avant le 10 juillet, alors le locataire appelle le 5 juillet et dit:« Mon loyer va être en retard parce que mon salaire ne viendra pas avant vendredi. "Comme si un événement anormal entraînait le retard de leur salaire. Je vois cette situation se jouer presque tous les mois avec nos locations.

Malgré ce que les médias pourraient vous faire croire, la perte d’emploi et la maladie sont en fait des raisons assez rares pour un loyer impayé. Mais quand ça est Dans ce cas, il est incroyablement difficile de naviguer. Naturellement, nous voulons être gentils avec les gens et les aider. Nous ne sommes pas des machines. nous sommes des êtres humains. Cependant, il peut être difficile de savoir ce qui est vrai par rapport à ce qu’est une «histoire de sanglots». J'aimerais avoir un guide facile à suivre pour déchiffrer ceci, mais ce n’est pas le cas. Même si c'est la vérité, est-ce votre responsabilité? Vous dirigez une entreprise. Vous ne pouvez pas être rentable si vous répondez aux problèmes de tous. En fait, en faisant preuve de rigueur pendant les périodes difficiles, vous pouvez contribuer à maintenir leurs priorités et à les encourager à redoubler d'efforts pour trouver un nouvel emploi ou payer leurs autres factures autrement.

En général, j’ai examiné ces situations de la manière suivante: lorsque quelqu'un traverse une période difficile, le loyer doit être payé. La question est la suivante: vais-je payer à partir de mon compte personnel? Ou vais-je faire payer le locataire? Cela m'aide à séparer mes sentiments de la réalité. Si j’écris un chèque personnel de 1 000 $ à ce locataire parce que je veux aider, c’est une situation suffisamment réelle pour que je puisse travailler avec eux sur leur loyer de 1 000 $. Mais sinon, je ne le ferai pas. Il y a beaucoup de gens dans ma propre famille qui ont des difficultés financières. Je préférerais leur donner 1 000 $ que mon locataire.

Je pense que la meilleure façon de continuer à en parler est de partager avec vous deux études de cas réels. Chacun implique des locataires qui ont été en retard avec leurs paiements de loyer récemment. (Leurs noms ont été changés.)

Luis était un homme célibataire et travailleur qui nous a loué une petite maison avec une chambre à coucher. Un mois, il a appelé et expliqué que son salaire ne devait pas arriver avant plusieurs jours et qu’il avait besoin de quelques jours de plus pour trouver les fonds (probablement parce qu’il avait utilisé son salaire précédent). Nous avons expliqué qu’il aurait besoin de payer les frais de retard et les frais de retard journaliers. Nous lui avons demandé la date exacte à laquelle il paierait le loyer. Il a dit qu'il pourrait payer le 11. Nous lui avons dit:C’est votre choix, mais vous recevrez un préavis de trois jours avec retard, ce qui déclenche le chronométrage. Le 12, nous devons déposer une demande d'expulsion. Donc, assurez-vous qu’il soit payé d’ici là, avec les frais de retard. " Le chèque est arrivé le 11, avec les frais de retard, et Luis était de retour sur les rails après cela.

Lana était une mère célibataire de trois enfants qui vivait dans notre complexe d'appartements. Même si elle était infirmière et gagnait beaucoup d’argent, elle s’est toujours battue. Elle a reçu des notifications tardives de notre part à plusieurs reprises. De plus, sa famille était incroyablement en désordre. Des ordures jailliraient littéralement des portes et des fenêtres de son unité. Elle n'était pas l'une de nos locataires préférées. Un mois, le loyer ne s’est pas montré (comme d’habitude) et nous n’avons reçu aucun appel téléphonique.

Nous avons signifié le préavis de trois jours sans rien entendre. Le 10 du mois est arrivé et toujours, après des appels téléphoniques répétés (et même s'arrêtant pour frapper à sa porte), nous n'avons pas pu nous contacter. Enfin, nous avons envoyé un SMS indiquant: «L’expulsion est déposée demain, il sera alors trop tard pour s’arrêter. Pouvons-nous parler? »Quelques minutes plus tard, nous avons finalement reçu un appel téléphonique. Lana a déclaré que son salaire était en retard et a demandé si nous allions travailler avec elle. Nous avons posé des questions sur la situation. Elle a ignoré la question, "Où est passé le dernier chèque de règlement?" Lorsque nous avons demandé la date exacte à laquelle elle pouvait payer, elle a répondu: "Je ne sais pas, peut-être le 28 de ce mois." Nous lui avons dit que pas travailler pour nous, et nous aurions à déposer une demande d'expulsion. Elle a raccroché sur nous. Une expulsion a été déposée et au bout de trois semaines, elle avait déménagé, nous laissant avec le désastre d’une unité. Nous avons essayé avec elle aussi, sans succès.

Comme vous pouvez le voir dans les exemples ci-dessus, nous ne sommes pas opposés à travailler avec quelqu'un. Dans les deux cas, nous nous sommes protégés contre la perte (nous avons quand même signifié l'avis et nous avons encore facturé les frais de retard). Cependant, dans le cas n ° 1, nous avons travaillé avec le locataire, car il maintenait la communication avec nous et ne demandait pas trop de temps. Travailler avec le cas n ° 2 aurait cependant entraîné un désastre. Nous avons peut-être reçu le loyer le 28, bien sûr, mais d'ici là, le loyer aurait presque un mois de retard. Aurait-elle un loyer pour le mois prochain, dû quatre jours plus tard? Bien sûr que non. Et le schéma se répèterait indéfiniment jusqu'à ce qu'elle nous ait probablement complètement raidis quelques mois plus tard.

Si vous allez travailler avec un locataire, ne le faites que si vous comprenez la situation. En d'autres termes, demandez-leur pourquoi le loyer n'est pas payé. Expliquez-leur le problème de salaire de deux semaines, comme nous en avons discuté plus haut. Faites-les marcher avec vous sur leur chèque de paie si nécessaire pour qu'ils comprennent que le fait de se faire payer toutes les deux semaines signifie en réalité qu'ils devraient être devant sur leur loyer. Ensuite, déterminez le jour exact où leur chèque de règlement entrera et retenez-le. Ne laissez jamais un locataire avoir plus de deux semaines de retard. Travaillez seulement avec eux dans les limites de la loi, en vous protégeant.

Cash for Keys est un processus controversé souvent débattu dans les cercles de propriétaires. Cash for Keys consiste à donner de l'argent à vos locataires pour qu'ils quittent la propriété, évitant ainsi le processus d'expulsion. J’ai utilisé ce système à plusieurs reprises au cours des dernières années avec un grand succès; Cependant, avant de verser de l’argent à votre locataire, parlons des détails.

L'idée derrière Cash for Keys est simple: Donner de l'argent au locataire pour partir est moins cher que de payer un avocat pour une expulsion.

Pensez-y: l'expulsion d'un locataire prendra probablement un mois ou plus, selon votre état. Cela vous coûtera plusieurs milliers de dollars en frais juridiques, en plus du loyer perdu pour au moins un mois et peut-être deux. Ensuite, vous devez vous occuper du nettoyage d’un locataire qui vient d’être expulsé, ce qui, je vous le garantis, n’est pas très joli. Dans l’ensemble, une expulsion pourrait vous coûter environ 5 000 dollars ou plus.

Et si vous pouviez simplement offrir à votre locataire 500 $ pour laisser la propriété en bon état?

N'oubliez pas que 500 $ n'est qu'un exemple. Peut-être que vous voulez donner plus? Peut-être moins? Cela dépendra de l'unité, du locataire et de la motivation. Mais 500 $ suffisent généralement pour inciter quelqu'un à partir.

1. Expliquez au locataire, en détail, ce qu'il doit faire pour obtenir de l'argent (l'unité doit être prête à emménager, elle doit donc le nettoyer).
2. Donnez au locataire une date précise pour quitter, pas plus de quatre jours.
3. Donnez de toute façon un préavis de trois jours pour payer ou quitter (nous en parlerons ci-dessous). De cette façon, au cas où ils ne partiraient pas, vous n’auriez pas perdu beaucoup de temps.
4. Ne donnez jamais d’argent au locataire tant qu’il n’est pas sorti et n’a remis les clés.
5. Rencontrez le locataire à la propriété et vérifiez que le logement est bien.
6. Fais attention. Prenez quelqu'un avec vous lorsque vous rencontrez le locataire.
7. Si tout semble bon, demandez-leur de signer immédiatement une lettre attestant qu'ils renoncent à leur bail. Demandez-leur de le signer et de le dater. Puis donnez-leur l'argent.

C’est l’argent contre des clés, une alternative à l’expulsion des locataires. Oui, ça pique votre fierté. C'est tellement anti-américain, comme si le méchant s'en sortait avec le crime. Je sais que certains propriétaires refusent carrément de prendre en compte cette idée, car elle se sent tellement mal. Cependant, la vérité est que ce n’est pas personnel, c’est une affaire!

C’est comme une de mes scènes préférées de l’un de mes films préférés, Océans 11. Le personnage de Brad Pitt raconte à Andy Garcia:

«Surveillez-vous vos moniteurs? Ok, continue à regarder. Dans cette ville, votre chance peut changer aussi rapidement. Examinez votre moniteur de plus près. Comme votre responsable vous le rapportera probablement à présent, vous avez un peu plus de 160 millions de dollars dans votre coffre ce soir. Vous remarquerez peut-être que nous n'en emballons que la moitié environ. L’autre moitié, nous sommes laissés dans votre coffre-fort, pris au piège, en otage. Vous laissez partir nos 80 millions et vous gardez le vôtre. C’est ça le marché. Vous essayez de nous arrêter, et nous allons faire sauter les deux. Monsieur Benoît, vous pourriez perdre 80 millions de dollars secrètement ce soir ou 160 millions de dollars publiquement. C'est ta décision."

Cela dit, Cash for Keys ne fonctionne pas toujours. Certains locataires vont le refuser. Certains locataires vont l'ignorer. Dans ce cas, vous devrez poursuivre le processus d’expulsion.

Oui, vous pouvez économiser beaucoup d’argent, mais vous pouvez également cocher un «t» de manière incorrecte ou interrompre un «i» dans le mauvais sens et perdre des semaines ou des mois de travail. Le processus d'expulsion peut être compliqué. Dans la plupart des régions, les tribunaux ne seront pas aussi amicaux avec vous que avec le locataire. Vous faites déjà face à une bataille. Le faire seul est dangereux.

Pour trouver un bon avocat, demandez des références à d'autres propriétaires. C’est l’un des avantages de sauter dans l’établissement de relations et d’établir de bonnes relations. Si vous êtes membre, vous pouvez également utiliser pour rechercher des investisseurs dans n’importe quel code postal en Amérique et leur envoyer un message demandant une référence à un bon avocat.

Un autre moyen de trouver un bon avocat consiste à appeler le bâtiment de votre administration locale et à demander à parler à la personne en charge des expulsions. Lorsque vous le téléphonez, demandez quel avocat a enregistré le plus d'expulsions dans votre région. Cette personne sera probablement un bon avocat avec qui parler.

Au fur et à mesure que vous gagnerez en expérience en expulsion (ou si vous êtes fauché et que vous ne pouvez absolument pas vous payer un avocat), vous pouvez choisir de procéder à l'expulsion vous-même.

Mais vraiment, je ne le recommanderais pas.

À ce stade, vous êtes prêt à expulser votre locataire. Cette personne a refusé de payer ou est totalement incapable de le faire. Aussi difficile que cela puisse paraître, il est temps de commencer le processus d'expulsion. Voyons ce processus étape par étape.

La première étape «légale» de l’expulsion d’un locataire consiste à lui remettre (servir) à la main, en lui indiquant son grief et ce que vous faites. Le type d’avis transmis dépend de la raison pour laquelle ils ont été expulsés.

• S'ils sont expulsés pour non-paiement du loyer, vous signifierez un avis, également appelé «avis de paiement ou de départ», à leur domicile. Cet avis leur indique qu’ils ont un certain nombre de jours (selon les lois de votre État) pour payer le loyer ou ils seront expulsés. L'avis doit également expliquer le montant de la location dû, ainsi que les frais de retard ou les pénalités qui sont facturés.
• S'ils sont expulsés pour d'autres raisons, telles que la violation des conditions de leur bail (ils ont emménagé dans un animal domestique, faire la fête tard dans la nuit, etc.), ils sont alors servis et déclarent qu'ils disposent d'un certain nombre de jours pour remédier à la situation. la situation ou bien être expulsé.

Chaque état a des exigences différentes pour les avis qui doivent être signifiés. Assurez-vous de consulter le processus de votre État (les liens vers les 50 États sont indiqués ci-dessus) pour savoir quel formulaire servir.

Dans la plupart des États, l’avis peut être collé à la porte du logement locatif si personne ne répond à la porte. Cependant, s'ils sont enregistrés, la plupart des États exigent qu'une copie de l'avis soit également envoyée au locataire. Si vous envoyez l’avis par la poste, assurez-vous de l’envoyer une copie certifiée conforme avec accusé de réception du service postal américain. De cette façon, vous pouvez prouver que le document a été livré, mais le locataire n’a pas besoin de le signer.

Veillez à suivre les règles exactes de votre État en ce qui concerne la manière dont cet avis doit être envoyé. Dans certains États, comme Washington, le propriétaire de la propriété Peut-être pas signifier la notice légale eux-mêmes. C’est aussi une bonne idée d’enregistrer la date et l’heure à laquelle l’avis a été signifié et de préciser s’il a été remis à un adulte à la maison ou scotché à la porte.

En ce qui concerne l'avis de paiement ou d'abandon du loyer en retard, sachez qu'une fois qu'un avis a été signifié, la collecte de tout loyer relancera probablement le compte à rebours, ce qui signifie que les nouveaux documents doivent être signifiés à l'avenir. Par conséquent, réfléchissez-y à deux fois avant de percevoir une petite somme auprès du locataire.

En plus de cet avis, j'aime bien envoyer une lettre personnelle au locataire avec l'avis officiel pour atténuer un peu le choc. Les avis juridiques peuvent être très froids, provoquant colère et confusion pour le locataire. L'objectif de la lettre ci-dessus est d'amener le locataire à communiquer avec nous plutôt que de simplement s'enfouir la tête dans le sable (réaction courante chez les locataires qui traversent des moments difficiles; ils sont tout simplement fermés). Je veux m'assurer que mes locataires communiquent avec moi et me disent ce qui se passe afin que nous puissions élaborer un plan qui évitera les avocats.

Une fois le nombre minimum de jours écoulé (défini par l’avis que vous avez signifié), il est temps de procéder à l’expulsion. Si vous embauchez un avocat, c'est à ce moment-là que l'avocat prendra en charge le processus, vous permettant de revenir à votre vie. Assurez-vous de donner à votre avocat:

1. Une copie du bail du locataire
2. Copies de l'avis qui a été signifié
3. Un bref résumé de la situation

Si vous envisagez d'expulser vous-même, la deuxième étape consiste à déposer officiellement le procès devant le tribunal. (Oui, c’est un procès que vous allez déposer, et il est également connu sous le nom de.) C’est fait dans votre palais de justice local, bien que vous deviez peut-être téléphoner d’abord pour savoir où aller et quels papiers vous avez J'aurai besoin.

Une fois le dossier déposé, l’administrateur du tribunal déterminera la date du procès et plaidera les deux parties devant le juge. Bien sûr, si vous utilisez un avocat, celui-ci se présentera devant le tribunal. Si vous faites l'expulsion vous-même, vous devrez probablement être présent.

Une fois que l'action en justice a été intentée devant le tribunal et que la date d'audience a été fixée, le locataire sera l'action en justice «détenu illicite». Très probablement, cela devra être servi par. Cette action en justice doit généralement être livrée directement au locataire. Il est généralement interdit de la coller à la porte, sauf autorisation spéciale du tribunal, ce qui pourrait retarder l'expulsion de plusieurs semaines. J'espère donc que le serveur pourra mettre le document directement entre les mains de quelqu'un vivant à la propriété.

Lorsque la date d'audience est venue, vous devrez être préparé (ou votre avocat devra l'être!). Assurez-vous d'apporter avec vous:

• Toute communication écrite entre vous et le locataire
• L'original du locataire, si vous l'avez
• Les documents d'avis qui a été servi
• Documentation écrite de tout ce que vous avez fait jusqu'à présent avec le locataire en ce qui concerne le grief et l'expulsion
• Le procès qui a été déposé

En règle générale, si le locataire ne se présente pas devant le tribunal et ne répond pas au procès, il perd automatiquement. D'après mon expérience, c'est généralement ce qui se passe. J'ai fait six expulsions. La locataire s'est présentée une seule fois devant le tribunal et elle a perdu la partie.

Si le locataire se présente, le juge entendra les deux côtés et tranchera en faveur du propriétaire ou du locataire. Si vous (le propriétaire) perdez l'expulsion, eh bien, ça craint. Cela signifie probablement que tous vos papiers ne sont pas en ordre et que vous devrez peut-être recommencer au début. Cependant, si vous avez tout fait correctement et que vous gagnez le procès, un jugement est rendu contre le locataire pour le montant du loyer, plus des frais supplémentaires, tels que les frais de justice, les honoraires d’avocat, les frais de retard et le loyer.

De plus, le tribunal ordonnera au locataire de quitter les lieux dans un certain nombre de jours (selon l’état). Cela se fait au moyen d’un document appelé «bref de restitution». Cela donne au locateur le droit légal de renvoyer le locataire. Habituellement, le bref permet au locataire de quitter complètement un certain nombre de jours, souvent entre 24 heures et une semaine.

N'oubliez pas que, dans certains États du nord du pays, les expulsions pendant les mois les plus froids de l'hiver peuvent être suspendues jusqu'au temps plus chaud. Vous ne pouvez tout simplement pas faire grand chose à ce sujet.

Une fois que le locataire a perdu l'expulsion, le propriétaire (ou l'avocat) doit présenter le bref de restitution au shérif. C’est vrai, vous ne pouvez pas aller physiquement et sortir les affaires du locataire de leur maison sans shérif. Vous devrez payer des frais supplémentaires au shérif et remplir d'autres formulaires, et une date d'expulsion sera fixée. Le service du shérif ira probablement à la maison et affichera son propre avis, en indiquant la date et l’heure à laquelle il sera à la maison pour en retirer le contenu.

En règle générale, le locataire partira avant que le shérif ne se présente, mais il est tout à fait possible que le locataire soit toujours là et en colère lorsque le shérif arrive. Le travail du shérif consiste à maintenir la paix et à évacuer physiquement le locataire si nécessaire, mais ce n’est PAS à eux de retirer le contenu de la propriété. Ils superviseront simplement vous et votre équipage pendant que vous supprimez tout. Je recommanderais de prendre une caméra vidéo avec vous et d’enregistrer le contenu de la propriété au moment où vous entrez dans la propriété derrière le shérif, afin qu’un locataire ne puisse pas prétendre que vous avez «volé» leurs affaires.

Habituellement, les affaires du locataire seront placées à l’extérieur sur la voie publique la plus proche, mais pas toujours. Le locataire peut demander au propriétaire de ranger ses biens (oui, vraiment), de sorte que vous devrez peut-être ranger ses affaires. Bien entendu, le locataire serait tenu de payer pour cela, mais il n’existe pas de règle claire sur quand ils doivent payer pour cela. En réalité, vous risquez de le ranger et de ne jamais être remboursé.

Si le locataire ne vous demande pas de ranger ses affaires, le shérif devra retirer les informations. À ce stade, vous devrez changer les verrous immédiatement. La propriété est à vous à nouveau.

Bien sûr, tout ce processus peut être très coûteux et stressant. Il peut y avoir des moyens de récupérer une partie ou la totalité de l'argent dû, puisque vous avez un jugement. Mais (et d’autres coûts), c’est comme essayer de faire couler le sang d’un navet. Je n’ai pas réussi à ramasser un centime à ce jour. Néanmoins, nous communiquons nos jugements aux agents de recouvrement (qui récupèrent une partie de l’argent qu’ils récupèrent). À tout le moins, ils poursuivront le locataire pendant de nombreuses années. C’est une petite victoire, mais après, je le prendrai!

Bien que ce soit peut-être le plus long message que j'ai jamais écrit, il y a probablement des sujets que je n'ai toujours pas abordés. Par conséquent, je souhaite terminer ce message avec certaines des questions les plus fréquemment posées sur les expulsions. J’essaierai également de mettre à jour cette liste à l’avenir. C’est pourquoi elle restera la principale ressource sur le Web pour apprendre à expulser un locataire.

Dans la plupart des États, tant que tout se passe comme prévu, une expulsion prend environ un mois. Cependant, les expulsions peuvent prendre jusqu'à six mois.

Les frais juridiques exigés par l'État en cas d'expulsion sont relativement peu élevés, ne dépassant généralement pas quelques centaines de dollars. Cependant, les honoraires d'avocat et la perte de loyer sont les principales causes de la perte de trésorerie. Vous dépenserez probablement entre 1 500 et 3 000 USD en frais d’avocat, ainsi que plusieurs mois de loyer perdu et de dommages matériels. Cash for Keys ne semble pas si fou maintenant, n'est-ce pas?

Si vous n'avez pas de contrat de location avec votre locataire, il est toujours possible d'expulser. Dans la plupart des États, un locataire sans bail est traité de la même manière qu'un locataire d'un bail mensuel. Cela peut en fait être une bonne chose pour vous, dans la mesure où une éviction pourrait être évitée simplement en ne "renouvelant" pas le bail mensuel. Dans ce cas, demandez au locataire (avec un préavis, généralement 20 ou 30 jours) de quitter. Bien sûr, si vous devez expulser sans contrat de location, apportez avec vous tous les papiers que vous pouvez concernant le locataire.

Avant de déposer la plainte, vous devrez signifier au locataire un avis, également appelé «lettre d'expulsion». Il s'agit soit de l'avis de paiement ou de cessation d'emploi, soit de la lettre «Avis de conformité». Ceux-ci peuvent être obtenus auprès d'un avocat ou en ligne via des sites tels que.

Très bien, il est temps de terminer ce post. Je veux terminer avec un dernier mot d'encouragement. Les expulsions sont agaçantes, mais elles font partie des affaires en tant que propriétaire. Ne paniquez pas lorsque vous devez procéder à une expulsion. Au lieu de cela, avancez avec confiance et résolvez le problème. Encore une fois, je vous recommande de contacter un avocat pour vous aider avec votre expulsion, au moins lors de la première.

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