Apeas
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Mon entreprise achète et vend cinq à dix maisons par mois dans tout le pays. Nous créons généralement trois jours de paie par transaction et n'utilisons pas notre propre argent.
Mais récemment, nous avons pris une chance et avons décidé de faire quelque chose d'un peu en dehors de la norme. Nous avons acheté à des conditions avantageuses dans un domaine où elles n’existent pas vraiment.
Il s’est avéré que c’était une très bonne structure! Voici comment cela s’est passé.
Jeter de l'argent en louant des locaux à bureaux
Nous louions un bureau localement depuis plusieurs années et prenions de plus en plus de place à mesure que nous grandissions. Les deux dernières années, nous payions environ 2 700 dollars par mois.
Étant dans le secteur de l’immobilier, il m’était douloureux d’écrire un chèque mensuel pour un bail dans un immeuble que nous ne possédons pas. Nous avons donc commencé à chercher ce dont nous avions besoin en termes d'espace. La plupart des choses que nous avons trouvées se situaient autour de 3 500 dollars minimum par mois, et beaucoup d’entre elles autour de 5 000 dollars.
C'était ridicule et difficile de même être considéré comme un homme d'affaires.
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Trouver des offres rares sur une petite île
"Mais mon marché est différent", pensez-vous peut-être. "Je ne pourrais jamais faire cela."
J'entends ce genre de chose tout le temps. Et je vous dirai que, bien que votre marché puisse être «différent», il existe des offres de termes disponibles si vous savez comment les trouver. Vous avez juste besoin de savoir dans quel bassin pêcher.
Nous vivons sur une île; il se compose de trois villes. Il est rare que nous passions nos contrats de conditions générales n’importe quel volume de notre région.
Cependant, ma fille et mon beau-fils ont acheté leur propriété à des conditions (achat de bail), et ma société et moi-même avons conclu quelques transactions de type AO (ou "céder"), ce qui signifie que nous achetons l'acheteur et le cédons à l'entreprise. vendeur et ne créez qu’un seul jour de paie au lieu de trois). En plus de cela, cet immeuble de bureaux serait le seul autre contrat de ce type que nous ayons conclu.
Les offres que nous avons conclues sur l'île allient lettres jaunes à des appels gratuits et clairs, appels FSBO (à la vente par le propriétaire) et appels expirés. Dans les limites de l'île, nous devons vraiment travailler sur toutes les variables afin de sécuriser ces types de transactions.
Cela étant dit, vous pouvez également le faire, quelle que soit votre zone géographique.
Prouver des hypothèses ne paye pas
Sur une rue principale très fréquentée de l’une des villes de l’île, il y avait un énorme panneau «À vendre par le propriétaire» par lequel je passais souvent en voiture. Le monsieur qui vendait était un propriétaire foncier bien connu dans la région et possédait plusieurs grandes parcelles sur l'île.
J’ai supposé que s’il était dans l’entreprise, il recherchait probablement une vente conventionnelle. Venez le découvrir, il s'agissait d'un bâtiment qu'il possédait et occupait depuis 22 ans et qu'il avait l'intention d'économiser pour son fils. Son fils ayant quitté son état, il ne voulait plus le conserver.
L'agent immobilier qui me montrait des espaces de location de bureaux m'a demandé si j'étais ouvert à l'achat. Je lui ai dit oui, tant que le vendeur offrait un financement au propriétaire. Elle a dit qu'elle connaissait quelqu'un, puis m'a présenté Alan, le propriétaire du bâtiment susmentionné sur la route principale.
Alan avait écrit à la main des détails sur ses attentes en matière de financement par le propriétaire. Il comprenait un acompte de 50 000 dollars et un taux d’intérêt de 5,25% sur 25 ans.
Bien que ma société et moi-même n'effectuions généralement pas d'acompte important (le cas échéant) sur les propriétés et que nous ne versions généralement pas d'intérêts sur les opérations de financement du propriétaire (jamais jusqu'à la présente transaction), j'étais disposé à travailler un peu les chiffres . Nous payions presque 3 000 $ pour un bail après tout.
Alan avait l'immeuble sur le marché pour 650 000 $ auparavant. Mais il était maintenant inscrit à 550 000 $.
Voici les numéros d'achat approximatifs et les détails:
- Prix d'achat: 550 000 $
- Acompte: 35 000 $ à la clôture (le 1er novembre)
- Aucun paiement, de quelque type que ce soit, avant le 1 er avril de l'année suivante, ce qui nous a permis d'utiliser ce que nous aurions sur les paiements de location pour apporter des correctifs esthétiques
- 2 500 $ par mois pour les mois d'avril, mai, juin et juillet (total 10 000 $)
- 15 000 $ principal seulement pour août
- Solde de 490 000 $ à un taux d’intérêt de 5%, amorti sur un ballon au bout de 30 ans la 20e année
Le simple ajustement du taux d’intérêt, qui est passé de 5,25% à 5%, a rendu notre nouveau paiement inférieur à ce que nous payions pour notre contrat de location à l’emplacement précédent. De plus, le simple ajustement du principal jusqu’en septembre de l’année suivante nous a permis d’obtenir une réduction de capital de 60 000 $ au cours des neuf premiers mois.
Bien entendu, cela ne se serait jamais produit si nous avions immédiatement appliqué les conditions proposées par le vendeur.
Adoucissant l'affaire
Avec le bâtiment est venu deux locataires existants. Ni l'un ni l'autre n'a connu d'augmentation de loyer depuis plus de 20 ans.
Le bâtiment a trois étages. Nous avions prévu d’occuper les deuxième et troisième places, en laissant des espaces locatifs au premier étage et au sous-sol.
L'un des locataires était une compagnie d'assurance qui ne payait que 500 dollars. Mais le loyer du marché pour des locaux de cette taille (les bureaux en tournée que j’ai connus avant d’acheter le bâtiment) coûtait entre 1 500 et 1 700 dollars. Le deuxième locataire louait le sous-sol pour 425 $.
Je leur ai envoyé un message à tous les deux avec la permission du vendeur et leur ai dit que j’achèterais le bâtiment. Leurs montants respectifs seraient de 1 550 et 550 dollars. Ainsi, notre revenu à compter du lendemain de la clôture serait de 2 100 $.
Rappelez-vous que nous n’avions aucun paiement dû en décembre, janvier, février et mars. Cela représentait 8 400 $ plus les 2 700 $ mensuels que nous ne payions pas à l'ancien emplacement, ce qui nous donnait environ 14 000 $ de trésorerie disponible, ce qui dépassait largement les paiements d'avril à août. Tout cela équivalait à ne pas avoir à payer de frais sur cette transaction après la conclusion de la transaction en septembre suivant.
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Le locataire qui devait passer de 500 $ à 1 550 $ m'a répondu par courrier électronique, arguant que le prix était trop élevé pour l'espace. Heureusement, je savais le contraire.
Je savais aussi que, en tant que compagnie d’assurance franchisée, il souhaitait et même avait besoin de l’emplacement. C’est sur une route très fréquentée, en face d’un grand magasin.
Je lui ai dit qu’il n’y avait pas de marge de manœuvre, mais qu’il n’avait pas besoin de rester. Il a demandé une réunion face à face au cours de laquelle je me suis tenu debout. Il a répondu peu après qu'il signerait un bail de deux ans.
N'oubliez pas que nos propres entités loueraient également une partie de l'immeuble. Nous avons signé des baux avec notre LLC (qui a acheté l'immeuble), acceptant de payer 4 000 $ par mois.
Détails de la location:
- Loyer total entrant: 6 100 $
- Paiement hypothécaire sortant (une fois commencé) et frais de construction: environ 4 000 $
- Total des flux de trésorerie nets: environ 2 100 $ / mois
- Suites bureautiques restantes, ce qui rapporterait 1 100 $ supplémentaires une fois remplies
- Total des flux de trésorerie nets à capacité: 3 200 $
Dégagement des actifs dépréciant
Cette méthode d'investissement est le moyen idéal pour générer des flux de trésorerie de manière créative. L'argent provenant de ces actifs peut ensuite être utilisé pour financer d'autres actifs non valorisants (comme une nouvelle voiture).
C’est quelque chose que j’ai toujours prêché à mes enfants, à partir du lycée. Au lieu d’acheter une voiture avec des dollars après impôt, essayez d’acheter un actif productif de revenu qui pourra ensuite financer votre voiture (ou vos jouets ou autre chose).
Grâce à la transaction que j'ai expliquée ci-dessus, j'ai pu utiliser une petite partie de ces 2 100 $ – bientôt 3 200 $ – pour acheter mon prochain véhicule. L'argent net de ma poche pour acheter la voiture? 0 $ L'argent net de ma poche pour mes paiements mensuels sur le nouveau véhicule? 0 $
Dernier mot: Pour nous, le «financement par le propriétaire» signifie généralement une maison libre de toute hypothèque ou de tout privilège. Nous l'achetons en versant au propriétaire des paiements de capital mensuels, sans intérêt. Bien que cette transaction fût différente, il s’agit d’un excellent investissement, d’un bon flux de trésorerie et, d’une importance capitale pour toute transaction, d’un partenariat gagnant-gagnant pour nous et le vendeur heureux.
Que pensez-vous de l'achat à des conditions? L'avez-vous fait? Est-ce que ça a bien marché?
Commentaires ci-dessous.
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