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Il ne fait aucun doute que les statistiques et les données peuvent jouer un rôle important dans la détermination des investissements susceptibles d’être rentables et des investissements les plus probables. Ces deux statistiques et données peuvent donner une très bonne idée de l’avenir potentiel d’un investissement ou de son potentiel. Cependant, j’entends souvent les gens justifier un investissement particulier uniquement sur la base d’une pile de statistiques ou de données informatisées.
Maintenant, ne tirez pas ma carte de super-nerd et n’avouez pas que j’étais un geek en mathématiques et que j’avais pris AP Statistics au lycée, mais je n’ai jamais oublié ce cours et je me surprends à me souvenir de choses que j’y ai apprises assez régulièrement la vie. Certes, la plupart du temps, c'est pour expliquer à ma mère que sa justification est basée sur des informations totalement faussées (elle n'est pas toujours la meilleure pour voir les différentes facettes des choses), mais ce que j'ai appris est également utile dans mon domaine immobilier. monde de l'investissement alors que je scrute à travers diverses opportunités d'investissement.
En réfléchissant à ce que je sais des statistiques et des données et en me fondant sur ma propre expérience, je pense qu’il est bon de formuler quelques considérations que vous devriez considérer une fois que vous avez commencé à les consulter vous-même.
6 Considérations essentielles sur les statistiques et données immobilières
Considérons la source.
Je ne devrais pas avoir à vous rappeler celui-ci – je suis sûr que vous savez faire attention à la source de quelque chose, mais c’est une de ces choses qui peuvent être étonnamment faciles à oublier. Où sont les statistiques et les données provenant de ce que vous regardez? Ils proviennent peut-être d'un individu, mais le plus souvent, vous consultez probablement en ligne une fiche technique publiée par la société.
Il est très facile pour les gens de produire des statistiques qui corroborent leurs points de vue. Soyez donc prudent sur la validité de ce que quelqu'un vous montre en vous basant simplement sur ses points de vue. Ou peut-être n’est-ce pas parce que leurs informations sont faussées selon leur point de vue, mais peut-être que la personne légitimement n’a aucune idée de quoi elle parle, et par conséquent, les informations qu’elle vous donne sont aussi déformées que son niveau d’éducation (pas littéralement, mais à quel point ils connaissent le sujet dont ils parlent).
Donc, tenez compte de la réputation et de l'exactitude d'une entreprise et de ses informations avant de prendre trop de décisions en fonction des informations que vous consultez. Par exemple, je trouve les évaluations de Yelp extrêmement précises. Cependant, parfois, si une entreprise est classée un peu plus bas que souhaité, mais elle semble bien, je regarderai les avis des personnes qui attribueront un score moins élevé à l’entreprise et verrons ce qu’elle a réellement écrit. Très rapidement, j'ignorerai souvent une critique si la personne écrit peu de détails ou si elle a l'air de se plaindre ou si elle a une autre indication de ne pas être représentative de la vérité. D’autre part, si une personne attribue une mauvaise note à une entreprise et explique en détail son raisonnement objectif, je suis beaucoup plus encline à lui faire confiance. Yelp est évidemment un animal complètement différent des statistiques de l’immobilier, mais c’est un bon exemple de la légitimité d’une source d’information (l’auteur de la cote Yelp et son avis écrit dans ce cas). Certains principes s’appliquent lorsqu’on considère une source.
Méfiez-vous des données asymétriques.
Celui-ci m'a définitivement percé dans AP Statistics. L’un de mes exemples préférés de données asymétriques est la statistique des accidents de voiture dans un certain rayon de la maison. À l’époque, les statistiques indiquaient quelque chose comme «95% des accidents de voiture se produisent à moins de 25 kilomètres de chez soi». Ce que les gens en tiraient, c’était qu’ils devaient faire plus attention près de chez eux car ils risquaient davantage accident!
OK, non, ce sont des données asymétriques. La réalité de ces données est que très peu de personnes interrogées ont déjà conduit plus de 25 miles de leur domicile. Donc bien sûr, la plupart des accidents se produiraient dans ce rayon – peu de gens étaient jamais en dehors de ce rayon! Tu vois ce que je veux dire? J'ai quelques autres exemples préférés, mais je vais en rester là, car je pense que vous comprenez mon point. Il existe souvent un aspect de la statistique qui n’est ni présenté ni pris en compte, ou il existe une bonne raison pour laquelle la statistique montrerait le résultat qu’elle a montré. Toujours considérer ces choses!
Question comment les nombres ont été calculés.
Quelles variables sont utilisées pour générer les statistiques et les données que vous consultez? Cela est très étroitement lié au fait de considérer la source des données (qui les présente) et les biais potentiels dans les données. Mon exemple préféré en matière d'investissement immobilier est quand quelqu'un vous présente le «retour sur investissement» d'un investissement. Savez-vous combien de versions différentes du retour sur investissement sont présentées?
Dès que quelqu'un essaie de vous convaincre du retour sur investissement de rien, votre première question serait de savoir quoi. exactement est inclus et pris en compte dans leur calcul de retour sur investissement. Par exemple, si le retour sur investissement présenté inclut quelques années de spéculation sur l’appréciation, je commence automatiquement à remettre en question le calcul. Je ne présente jamais un retour sur investissement d'un bien locatif qui inclut l'appréciation. Je ne sais pas si cette appréciation va se produire, je pourrais donc vous mentir totalement si je commençais à calculer ces chiffres. Mais vous seriez surpris du nombre de personnes.
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Ou un autre est le taux de capitalisation ou les calculs de trésorerie. Assurez-vous que le présentateur sait quelle est l'équation réelle de ces nombres. Là où ceux-ci vont souvent mal, c'est que quelqu'un ne comprend pas tout des dépenses d'un bien pour déterminer la net. Plus souvent que je ne veux l'admettre, je vois quelqu'un annoncer un taux de capitalisation de 20% pour une propriété. Mes alertes se déclenchent immédiatement et je leur demande de me dire comment exactement ils ont obtenu ce chiffre, car un taux de capitalisation de 20% est tout simplement irréaliste. Peut-être pas dans tous les cas, mais cela vaut la peine d’enquêter sur le drapeau rouge. Quoi que vous fassiez, demandez toujours à quelqu'un de vous expliquer comment il a obtenu le nombre qu'il présente.
Questionnez la pertinence.
Celui-ci est énorme pour l'investissement immobilier et celui que je vois plus que beaucoup. Celui que je vois le plus souvent est un tableau publié du haut de la page mais de nombreuses villes aux États-Unis pour certaines variables telles que les flux de trésorerie ou l'appréciation, la croissance ou la stabilité. Je me souviens d'un tableau présenté dans un forum qui constituait la première des villes les plus appréciées des États-Unis. Ce que les chiffres du tableau ont reflété, cependant, étaient en relation avec les biens locatifs. Il existe une méthode d’investissement dans les immeubles locatifs uniquement à des fins d’appréciation, mais de plus en plus de propriétaires d’immeubles locatifs sont préoccupés par les flux de trésorerie. Cette table tentait de convaincre les investisseurs immobiliers locatifs quelles villes acheter en fonction de leur appréciation.
Eh bien, il est de notoriété publique que les villes les plus appréciées ne génèrent aucun flux de trésorerie (LA, San Francisco, New York, etc.)! Il y a d'autres villes qui connaissent des vagues d'appréciation plus courtes et où vous pouvez obtenir des rentrées de fonds pendant un certain temps, mais ces villes auraient besoin d'être clarifiées dans un tableau comme celui-ci qui présente des données pour les propriétaires d'immeubles locatifs. Je pense qu'il y avait environ 16 villes répertoriées dans ce tableau et, parmi celles-ci, une seule dont je me souvienne, aurait déjà cédé la place à une poignée de flux de trésorerie mensuels.
Donc, si vous regardez des données qui soutiennent ce que les villes apprécient le plus, assurez-vous que vous n'investissez que pour l'appréciation. Ne consultez pas un tableau contenant uniquement des données d’appréciation si vous envisagez de louer des biens de location. Pour ceux-là, travaillez en arrière. Recherchez des informations sur les villes avec le meilleur flux de trésorerie, puis éliminez toutes les villes indésirables (en déclin, effrayantes, peu importe) dans cette liste, voyez ce qui reste, puis examinez le potentiel d’appréciation de chacune d’elles. Je vous le dis, je ne suis pas sûr d’avoir jamais vu un seul tableau de villes américaines posté par quelqu'un dans un forum, que je regarderais réellement pour déterminer le lieu où je voudrais acheter. Il leur manque une tonne d'informations et elles sont rarement pertinentes par rapport à ce dont j'ai besoin.
Connaître la différence entre données primaires et données de soutien.
Maintenant, les endroits où ces tableaux pourraient être utilisés et devraient être pris en compte sont considérés comme des supports. Si vous trouvez une opportunité d’investissement et que vous en avez fait beaucoup et que tout se passe bien, l’utilisation de ce type de tableaux ou d’autres sources de données peut s’avérer très utile pour confirmer ce que vous avez déjà trouvé ou le remettre en question. Je n'utiliserais jamais ces tables comme primaire raison pour laquelle j'achète une propriété, mais je peux les utiliser comme favorable la preuve de pourquoi je devrais ou ne devrais pas acheter la propriété. Regarde la différence? Voici un autre exemple de données primaires versus données de soutien. En termes d’analyse de marché, il est absolument essentiel pour moi de savoir que le marché sur lequel j’investis est en croissance et non en déclin. Les données sur la population, les données sur les emplois et les données sur l'industrie sont toutes des informations que je considère comme des données primaires. Je vais absolument décider si je veux ou non poursuivre une opportunité d’investissement sur un marché particulier en fonction de ce que ces chiffres me disent. Je vais exclure une opportunité d'investissement dans un marché en déclin. Les données explicatives, par contre, ressembleraient à des projections d'appréciation ou à un classement par rapport à une variable (comme dans les tableaux que j'ai mentionnés) ou à des variables plus spécifiques, comme par exemple si un État est favorable aux propriétaires ou aux locataires.
Je n’accepterai ni ne rejetterai complètement un immeuble de placement en fonction du type de lois avec lequel je traiterai, mais je vais absolument examiner l’orientation de ces lois après avoir examiné les données primaires. Donc, la tendance de la population pour moi sur un marché est une considération primordiale, alors que les lois sur les propriétaires / locataires sont favorables / secondaires. Voyez comment cela fonctionne? Et plus que tout, je ne considérerai jamais qu'une seule statistique ou donnée est fondamentale. Il s’agit de brosser un tableau complet. J'ai donné un exemple de cela dans un article que j'ai écrit il y a quelques mois lorsque j'analysais un marché potentiel pour l'investissement. Lisez «.» Vous y verrez comment j’ai passé au crible diverses informations à prendre en compte. J’ai entendu de nombreux arguments dire que Palmdale est un bon endroit pour investir tout simplement parce qu’elle se situe quelque part sur une table. Eh bien, je pense qu’un marché ne se limite pas à un numéro.
N'oubliez pas: les statistiques ne reflètent pas toujours la réalité.
La vérité est que la réalité n’est pas toujours révélée avec précision sur papier ou en chiffres. C’est l’une de ces choses qui ne peuvent pas vraiment être expliquées, mais c’est une de ces choses dans la vie que la réalité ne correspond pas toujours à ce que toutes les preuves montrent. Mon exemple préféré est celui de mon déménagement à Venice Beach. Il m'a fallu un certain temps pour trouver un appartement qui me plaisait, mais je l'ai finalement trouvé, j'ai signé le bail et j'étais très excité de me préparer à emménager. Tout à coup, je me suis rendu compte: «Attends, Venise est-elle J'avais entendu les histoires d'horreur, et je me suis soudainement demandé si j'étais sur le point de m'attirer des ennuis (je suis beaucoup plus sissy que je ne le pense, et je suis totalement celui qui ne possédera pas de car je me tirerais une balle dans le pied accidentellement au lieu de frapper un méchant).
Alors qu'est-ce que j'ai fait? Je me suis renseigné sur les statistiques de la criminalité pour le rayon de 800 mètres autour de mon nouvel appartement. EEK! Je veux dire, les statistiques qui sont apparues en ligne auraient pu sérieusement mettre La loi et l'ordre avoir honte. Selon ces statistiques, je serais certainement volé, vandalisé, abattu, décapité et mes morceaux de corps dans une corbeille à papier. Tout cela arriverait certainement dans environ un mois après mon déménagement. Eh bien, pour abréger mon récit, je suis quand même allé vivre dans l'appartement. Cela fait maintenant trois ans que je suis ici et, non seulement je laisse ma porte ouverte pendant la journée, mais je promène mon chien (extrêmement intimidant) à des heures tardives de la nuit, et je trébuche même à la maison tard dans la nuit. bars parfois pas exactement en mesure de combattre les méchants. Oui, j'ai entendu des coups de feu, oui, je ne suis qu'à quelques pâtés de maison de meurtres commis au hasard, et oui, des schizos drogués passent régulièrement devant mon appartement, mais la réalité est chez moi. est vraiment en sécurité. Mais si j'avais quitté les statistiques? Je n'aurais jamais déménagé ici. Je ne sais pas comment relier les statistiques et les données à la réalité – pourquoi parfois c’est tout à fait dégoûtant et parfois aussi c’est tout à fait parfait – mais gardez à l’esprit que la réalité n’est pas toujours reflétée par les chiffres.
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Absolument, les statistiques et les données ne doivent jamais être ignorées. C’est la même chose que ma politique en matière de conseil – j’écoute et prends toujours en compte tous les conseils (parfois, «conseil» est un mot agréable) qui m’est donné. Après l’avoir écouté, j’ai fait une analyse semblable à celle que je ferais avec des données ou des statistiques. Je considère d'abord la source, puis le conseil lui-même pour voir s'il a un sens ou semble correspondre à ce dont j'ai besoin ou ce que je pense, puis j'accepte ou refuse le conseil de manière objective (du mieux que je peux). C’est la même chose avec les statistiques et les données. Si j'en lis certaines, j'examine tous les points ci-dessus afin de déterminer si les données doivent être prises en compte ou non, et si je décide de les prendre en compte, est-ce que je les considère comme une donnée principale ou complémentaire?
Malheureusement, toutes les informations disponibles ne sont pas fiables. Cela peut ne pas être dû à de mauvaises intentions ni à une confiance en soi, car ce n’est pas ce qui vous intéresse, mais que les données soient complètement inexactes ou tout simplement inutiles, vous devez comprendre comment passer au crible. statistiques et données personnelles et non pas simplement guidées par d’autres personnes.
Espérons que ces étapes vous aideront à apprendre comment approfondir vos connaissances en matière de diligence raisonnable et, plus important encore, à vous conduire à un investissement incroyable – ou à éviter un investissement sournois!
(Note de l’éditeur: Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.)
Comment tout le monde utilise-t-il les statistiques et les données ces jours-ci? À quoi l'utilisez-vous principalement lorsqu'il s'agit d'analyser des opportunités d'investissement?
Faites le moi savoir avec un commentaire!
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