Prendre sa retraite dans l'immobilier, malgré ses 40 ans! | RE Investir

À l’âge adulte, j’ai commis bon nombre des erreurs financières courantes: dépenser plus que ce que je fais, charger des objets que je ne peux pas me permettre, épargner le moins possible, etc. Presque toute erreur financière à laquelle vous pouvez penser, je l’ai faite.

Il m'a fallu jusqu'à l'âge de 40 ans pour le comprendre. S’il n’y avait pas eu d’épargne de retraite forcée par l’intermédiaire de mon employeur, j’aurais peu de revenus pour le gros de ma vie.

Tandis que toutes ces décisions me plaçaient derrière le "," elles m’avaient aussi amené à explorer les moyens de compléter le montant que j’avais économisé. C’est ainsi que j’ai atterri dans l’immobilier pour financer ma retraite. Utilisant mes compétences en matière d'enquête en tant qu'agent d'application de la loi, j'ai étudié différentes manières dont l'immobilier pourrait jouer un rôle dans mes projets futurs.

Bien sûr, tous les spectacles immobiliers qui se renversent à la télévision lui confèrent un aspect simple et infaillible. Mais en réalité, j’ai constaté qu’une grande partie de l’attention portée aux finitions haut de gamme – celles qui généraient le rendement le plus élevé – n’était pas de bon augure ici, dans le centre du Nebraska. La fonctionnalité est primordiale par rapport aux comptoirs en granit, et les revêtements de sol en vinyle de luxe sont préférés aux carreaux de bois franc ou de travertin. En tant que tel, il est immédiatement devenu évident que renverser des maisons n'était pas le meilleur moyen pour moi d'entrer dans l'immobilier.

Pendant la phase de due diligence de mes recherches, j’ai trouvé les podcasts de BiggerPockets et suis rapidement devenu accro. Les informations présentées par Joshua Dorkin, Brandon Turner et David Greene étaient concises, logiques et bien articulées, de même que les conseils de nombreux clients du podcast qui avaient des années d’expérience pratique.

Conseil en investissement immobilier traditionnel

J'ai constaté que le consensus général était d'acheter un immeuble de placement résidentiel (maison individuelle ou multifamiliale), puis de déterminer si le bien encaisserait un montant qui couvrirait toutes les dépenses – fixes et futures – plus 100 à 200 $ de plus par porte. bénéfice mensuel (minimum). Une fois que ces types d’immeubles ont été localisés, les investisseurs ont été encouragés à obtenir un prêt hypothécaire privilégié de 30 ans pour financer leur achat.

Les propriétés peuvent être achetées localement ou en dehors de l'état, et l'utilisation d'un gestionnaire immobilier pour superviser les locations qui ne pourraient pas être gérées par le propriétaire est conseillée. En ce qui me concerne, j’ai conclu que l’achat et la conservation de biens immobiliers étaient le moyen approprié d’atteindre mes objectifs.

Malgré mes gaffes financières passées, j'avais été en mesure de rembourser la quasi-totalité de mes dettes, y compris les véhicules et les cartes de crédit. La seule dette qui me restait était celle de ma maison et de certains emprunts scolaires en retard.

J'ai injecté environ 350 dollars de plus dans le capital de ma maison chaque mois, ce pour quoi j'ai payé 72 000 dollars en 2005 et 20 000 dollars supplémentaires. En conséquence, je disposais de beaucoup d’équité.

Encore une fois, je vis dans le centre du Nebraska. J'ai réalisé que l'Amérique des petites villes est l'un des lieux d'investissement les plus négligés. Donc, tout cela semblait exceptionnellement logique et correspondait exactement à ce que je cherchais, c'est-à-dire jusqu'à ce que je commence à examiner de plus près mes objectifs.

En relation:

Comment et pourquoi mon chemin d'investissement diffère

Mon frère jumeau et moi-même avons décidé de faire équipe dans notre projet immobilier, car nous avions tous le même objectif final: être sans dette et pouvoir prendre notre retraite à 65 ans. Nous voulions pouvoir utiliser les flux de trésorerie de locatif ou vendre lentement notre portefeuille pour compléter notre retraite et financer divers autres projets.

Nous vivons simplement, et avec nos résidences personnelles payées et sans aucune dette à l'âge de la retraite, nous avons déterminé que 20 propriétés – ou 10 chacune – suffiraient pour payer les dépenses projetées et aider financièrement nos enfants et les autres membres de la famille (ce qui est important à nous).

Puisque nous voulions garder nos investissements libres et nets avant 65 ans, nous avons déterminé que les billets à 30 ans ne s'intégreraient pas à notre modèle d'entreprise. À ce moment-là, nous avions 45 ans. Nous avions donc 75 ans lorsque la dette immobilière a été remboursée, ce que nous ne voulions pas avoir à traiter pendant tant d'années.

Oui, je sais, beaucoup d'entre vous disent peut-être qu'un billet de 30 ans est plus sûr. Et si nous voulions qu’ils soient payés plus tôt, c’est simple. Tout ce que nous avons à faire, c’est d’affecter davantage de fonds au principal chaque mois. Cela nous permettrait également d’avoir la sécurité d’un paiement moins élevé tout en gardant la possibilité d’augmenter les paiements pour payer le billet plus rapidement.

Cependant, j’ai découvert que l’une des deux choses suivantes se produisait: soit vous ne versiez pas d’aide supplémentaire au principal, ou si vous le faisiez, vous payiez essentiellement la même chose que si vous aviez acquis un billet de 15 ans et que votre toujours parti.

Avant d’aller plus loin, je tiens à souligner un vieil adage attribué à Samuel Clemens, plus connu sous le nom de Mark Twain. Il a dit: "Les chiffres ne mentent pas, mais les menteurs comptent."

Essentiellement, les chiffres peuvent être modifiés pour dire tout ce que l'on veut qu'ils disent. Cela étant dit, je me rends compte que nombreux sont ceux qui argueraient de la raison pour laquelle notre processus de pensée est erroné et pourquoi un billet de 30 ans, un paiement en espèces et une multitude d'autres techniques éprouvées sont les seuls moyens légitimes et sûrs de procéder. dans l'immobilier.

Je conviens que, pour beaucoup, ce qui est généralement poursuivi par les investisseurs est la solution logique. Cependant, le vaste consensus n’est pas le seulement façon. Dans notre cas, nous considérons nos investissements immobiliers comme un simple compte d'épargne, par opposition à un flux de trésorerie ou même une appréciation.

Les maths derrière ma méthode

Par exemple, pour des raisons mathématiques simples, supposons que j’achète un duplex pour 144 000 $. J'obtiens un billet de 15 ans, ce qui signifie que je paie 800 dollars en principal par mois pour le rembourser en 15 ans.

Comme je l'ai dit, notre objectif est d'avoir 10 propriétés chacune ou de déposer 8 000 dollars par mois en «économies». Je gagne 60 000 dollars par an en occupant mon emploi principal et j'ai quatre enfants. Je ne peux absolument pas économiser 2 000 dollars par mois, sans parler de 8 000 dollars.

Mais en utilisant le processus que j'ai décrit, à la fin des 15 ans, j'aurai économisé (et mon frère aura également économisé) 1 440 000 $ en utilisant l'argent de quelqu'un d'autre.

C'est ça. C’est ainsi que nous considérons l’investissement immobilier comme un simple compte d’épargne forcée. Si nous pouvons atteindre le seuil de rentabilité sur une propriété en ce qui concerne les intérêts, les taxes, les assurances, les postes vacants, les dépenses en capital et l'entretien, nous sommes satisfaits. Nous n'utilisons aucun des flux de trésorerie, sauf pour le réintégrer dans la propriété ou pour rembourser le billet (normalement, il coûte moins de 50 $ par mois).

Il y a une stipulation à tout cela: l'investisseur doit avoir accès à du capital ou à une marge de crédit pour payer des dépenses imprévues. Sinon, cette méthode serait tentante pour le destin – et tôt ou tard, le destin l'emporterait probablement.

L'une de mes principales convictions est que l'investissement immobilier est flexible. Si j'avais dans la vingtaine ou même dans la mi-trentaine, je chercherais plutôt des propriétés où les chiffres suivent les conseils du grand public. Mais j'ai gaspillé ces années, financièrement parlant.

J'ai maintenant 48 ans et l'idée d'acheter une propriété sur un billet de 30 ans ne m'intéresse pas. C’est aussi la raison pour laquelle je n’investis pas hors de l’état ou même hors de ma région. Je veux voir, gérer et entretenir moi-même mes propriétés. Je comprends la notion que le temps est précieux, mais je reviens encore au dicton de Mark Twain concernant les «chiffres» à ce sujet.

J'ai acheté mes deux dernières propriétés à un propriétaire situé à l'extérieur de l'État qui les avait «gérées de manière professionnelle». De nombreux problèmes de maintenance de base ont été négligés. Qu'est-ce que j'ai appris de ça? Professionnellement géré ne signifie pas nécessairement bien géré.

J'ai acheté quatre propriétés en duplex et construit un petit micro-duplex. Les quatre achats sont des ventes privées, trois d'entre elles étant financées par le propriétaire. Au total, je n'ai pas payé un seul dollar de ma poche pour les achats.

J'ai une marge de crédit que j'utilise, ainsi qu'une garantie en cas de besoin. Ce que je veux que les gens comprennent, c'est qu'investir plus tard dans la vie est non seulement possible, mais logique. Pour les personnes dans la quarantaine, la cinquantaine et même la soixantaine, investir dans l'immobilier peut donner un coup de fouet indispensable à la génération de revenus.

L'un des avantages d'investir plus tard dans la vie est la capacité d'établir des marges de crédit, de disposer de garanties, ou d'avoir des fonds propres dans une résidence personnelle. En règle générale, les personnes plus âgées sont devenues des achats impulsifs et la nécessité de disposer de tous les nouveaux jouets ou gadgets. Nous avons appris qu’un véhicule nous conduit simplement d’un point A à un point B et qu’il ne doit pas nécessairement être le dernier modèle en date. (Mon plus récent véhicule est un 2004.)

En relation:

L'âge n'est qu'un chiffre, même dans l'investissement immobilier

Pour la plupart des gens, le revenu du premier emploi suffit à couvrir les frais de subsistance de base. Dans notre cas, des carrières bien établies nous permettent de nous concentrer sur le service de la dette immobilière et non sur les flux de trésorerie.

J'entends à maintes reprises, podcast après podcast, insister sur le fait de commencer tôt dans la vie, de travailler avec acharnement et de constituer un portefeuille qui permettra de parcourir le monde et de collecter des chèques mensuels avec un minimum d'effort.

Cet article s’adresse à tous ceux qui, comme moi, n’ont pas fait preuve de prudence financière au cours de leurs premières années de vie adulte. Ceci est destiné à ceux qui ne peuvent pas devenir des investisseurs immobiliers multimillionnaires mais qui souhaitent simplement acquérir une propriété afin de compléter leur retraite – et non la financer complètement.

L'immobilier est suffisamment flexible pour être adapté à une multitude de situations individuelles. Ce qui est important, ce n’est pas nécessairement combien on peut gagner chaque mois en flux de trésorerie. C'est trouver quelque chose qui fonctionnera dans une situation donnée.

Si cela signifie un billet de 30 ans et une propriété qui rapporte 200 dollars par porte et par mois, c'est parfait! Si cela signifie une propriété à gérer par elle-même qui ne rapportera pas de profits pendant des années et qui aura des frais occasionnels de temps à autre, c’est bien! Tout ce qui fonctionne dans une situation donnée doit être poursuivi!

Ne restez pas à attendre ou à jouer au jeu du «what if» à cause de ce que certains experts en immobilier estiment être la meilleure façon d'investir. Trouvez un chemin individuel et commencez à le parcourir.

Maintenant, s'il vous plaît, ne vous méprenez pas. Je ne préconise pas de rejeter des conseils ou de ne pas écouter d'autres investisseurs expérimentés. Je préconise que l'investissement immobilier est flexible.

Peut-être voudrait-il acheter des propriétés en dehors de l’Etat, financer avec des obligations à 30 ans et disposer de suffisamment de liquidités pour cesser de fonctionner? Une personne pourrait même décider d'investir dans trois ou quatre propriétés à partir de 50 ans et de les rembourser en 10 ou 15 ans en leur reversant tous les loyers. Choisissez votre propre aventure.

L’objectif final de l’investissement immobilier devrait être l’objectif, et non le moyen d’y parvenir. Le chemin de l'immobilier peut être celui moins fréquenté; il peut être rocheux avec beaucoup de hauts et de bas. Restez sur le chemin et vous finirez par trouver votre chemin.

Louis L’Amour a dit le mieux: "Il n’ya pas de moyen d’arrêter un homme qui sait qu’il a raison et qui continue à avancer."

Que pensez-vous de ma stratégie d'investissement? Quel autre conseil donneriez-vous à ceux qui commencent à investir dans les énergies renouvelables plus tard dans la vie?

Commentaires ci-dessous!