Pourquoi la liquidité des investissements est importante – maintenant plus que jamais

«Êtes-vous prêt pour la prochaine récession?» C’est une question que je vois sur BiggerPockets presque tous les jours.

On a beaucoup parlé dernièrement de bulles, de marchés en hausse, de marchés en baisse, si, s’il y avait trop de dettes d’étudiants, etc. On me demande souvent quelle est ma prédiction économique personnelle pour l'avenir.

Bien que j'aie moi-même une idée de la direction que je prends, les choses vont changer, ce que je sais avec certitude, c'est que les marchés vont changer, y compris le marché immobilier. La vraie question n'est pas de savoir quand cela va changer, mais comment pouvez-vous vous y préparer dès maintenant et y faire face quand cela se produit?

Le problème: un manque de liquidité

À la fin des années 1980, j'étais et les taux d'intérêt étaient en baisse de 18%. C’est vrai, 18%.

En fait, un peu plus tard, j'ai acheté une maison occupée par le propriétaire à 11% avec six points (soit 17%, car j'étais travailleur indépendant et travaillais depuis moins de cinq ans). Aie! N'oubliez pas que la prochaine fois que vous vous plaindrez des taux!

Heureusement, je le possédais depuis de nombreuses années, avant de le vendre à profit – prouvant qu’il existait un marché sur tous les marchés. Mais je m'égare.

Quoi qu’il en soit, en 1987, la société immobilière pour laquelle je travaillais avait mis en place un excellent programme de formation dans lequel tous les agents débutants avaient un agent principal qui les formait en échange d’un pourcentage de nos commissions. J'ai eu la chance d'être formé par le «chien le plus vendu» de la société à l'époque.

Il était sans aucun doute le numéro un dans les annonces et les ventes, et j'ai beaucoup appris de lui à cet égard. Cependant, ses projets immobiliers privés étaient une autre histoire.

Il avait alors 25 immeubles locatifs, ce qui est encore considérable aujourd'hui. Alors j'ai pensé qu'il savait vraiment ce qu'il faisait. Mais peu de temps après notre formation, il perdait les 25 loyers, déposait le bilan, et n'était plus un agent en exercice.

Qu'est-il arrivé?

Eh bien, j'ai appris qu'il était extrêmement surendetté, avec très peu de capitaux propres et peu ou pas de réserves. Il ne pouvait pas supporter le coût des déménagements ou des réparations nécessaires (par exemple, canton et section 8 – HUD requis).

Il a eu encore plus de problèmes quand il ne pouvait pas louer plusieurs propriétés et, malheureusement, il a rapidement fait défaut sur ses hypothèques. Le château de cartes s'est effondré.

Ce qui lui est arrivé m'a appris très tôt de nombreuses leçons précieuses sur les réserves, le surendettement et l'accès à de l'argent.

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L'importance des réserves dans l'immobilier

Il était facile de voir que mon ancien mentor des ventes immobilières avait fait plusieurs choses pour augmenter ses chances de subir une catastrophe. Tout d'abord, il n'avait pas de réserves.

Ainsi, lorsque je débutais, je me suis assuré de mettre de côté environ 2 000 à 3 000 $ en espèces par propriété. Plus tard, au fur et à mesure que mon portefeuille grandissait, l'accès à des liquidités pour des montants similaires, qu'il s'agisse de cartes de crédit ou de marges de crédit d'entreprise, était devenu une priorité.

N'oubliez pas que ces chiffres étaient spécifiques à ma «boîte d'achat», qui correspondait à des propriétés de moins de 100 000 $. Même à ce jour, j'ai accès à des capitaux importants au besoin et je m'efforce de disposer des structures et du financement appropriés pour les entités au cas où je devrais avoir rapidement accès à des liquidités.

Le danger d'être surendetté

Aujourd’hui, travaillant dans le domaine de la dette en détresse, j’ai appris que, malheureusement, de mauvaises choses peuvent arriver à de bonnes personnes. Les quatre principales raisons pour lesquelles les emprunteurs ne remboursent pas leur prêt hypothécaire sont le décès, le divorce, des problèmes de santé et la perte d'emploi.

Ce que vous apprenez en travaillant dans cet espace, c’est que ce n’est pas parce que ces personnes font face à un revers qu’elles ne peuvent pas se remettre sur les rails; après tout, la plupart des gens devaient être admissibles à un prêt hypothécaire à un moment donné. Mais certains d’entre nous font des choix qui conduisent à un effet de levier excessif au point qu’un défaut devient presque inévitable.

Beaucoup de gens ont du mal à s'endetter trop, avec des prêts comme des prêts étudiants, des cartes de crédit, des prêts auto ou des prêts sur valeur nette (ou une combinaison de ces éléments). C’est facile de s’endetter, mais ce n’est pas toujours facile de sortir.

Et lorsque vous êtes un investisseur en plus d’être un emprunteur, au fur et à mesure que votre portefeuille grandit, il est facile d’imaginer devoir remplacer trois toits et deux appareils de chauffage en peu de temps. Lorsque cela se produit et que vous n’avez aucune forme de liquidité, vous êtes en difficulté.

Pour d’autres investisseurs, c’est plus que des réserves et un accès à des liquidités. Cela commence vraiment par avoir le bon prêt hypothécaire.

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La solution: choisir l'hypothèque qui vous convient

Lorsque j'ai commencé dans l'immobilier, c'était une période de taux d'intérêt élevés et d'hypothèques à taux ajustables. De plus, des prêts hypothécaires ont été inventés.

L’achat était une hypothèque dont le taux était bas au départ mais qui a gagné un point chaque année jusqu’à la troisième année. Ensuite, il est resté fixe pour les 27 prochaines années.

L’hypothèque à taux ajustable était encore pire: elle était ajustée avec une augmentation potentielle de 2% par an plafonnée et une limite globale de 6 points sur la durée du prêt. (Chaque point représente 1% du montant de l'hypothèque.)

Vous pouvez voir à quel point ce type de prêt peut constituer un type de dette dangereux pour certains emprunteurs, en particulier pour ceux qui ne sont pas prêts au moment des ajustements.

Juste avant le dernier effondrement de l’immobilier, j’ai décidé de rendre la moitié de mes emprunts hypothécaires à taux fixe et la moitié de mon capital variable. En fin de compte, j'ai gagné (ou économisé) beaucoup d'argent en libérant de l'argent pour rester liquide avec les bras, car les taux d'intérêt sont restés très bas pendant une bonne dizaine d'années.

J'ai également veillé à ce que les biens immobiliers liés à ces hypothèques aient toujours des flux de trésorerie, même aux taux les plus élevés possibles des ARM. De plus, avec plus de cash-flow net mensuel, j'étais protégé avec des réserves plus importantes si et quand les taux d'intérêt reviendraient à zéro.

De même, l’utilisation d’hypothèques sur 30 ans m’a également permis d’avoir plus de liquidités mensuelles sous forme de paiements plus faibles par rapport à une hypothèque de 15 ans avec un paiement plus élevé.

Mon équité a-t-elle augmenté plus lentement? Sûr. Mais il y avait plus d'argent dans ma poche pour m'occuper des réparations, des déménagements et de tout le reste du chemin.

5 façons de résister à la récession de votre stratégie d'investissement immobilier

Je ne suis pas sûr que vous puissiez prédire à quel moment le prochain changement du marché immobilier se produira, et ce pour plusieurs raisons, notamment parce que les marchés immobiliers sont localisés. Mais il y a beaucoup de choses que vous pouvez faire pour vous préparer.

1. Fixez vos tarifs. Si vous prévoyez une hausse des taux et que vous envisagez de détenir des biens immobiliers, tenez compte des taux d’intérêt fixes sur vos prêts hypothécaires.
2. Développer plus d'accès à l'argent. Cela peut aller de l'augmentation des limites de cartes de crédit et de la souscription de marges de crédit et de marges de crédit aux entreprises en vue de développer davantage de relations financières privées. C’est bien de le faire avant d’en avoir besoin (c’est-à-dire quand vous êtes en bonne santé physique et financière).
3. Construisez vos réserves de trésorerie. Votre accès aux liquidités et aux réserves de liquidités devrait être à un niveau correspondant à votre portefeuille. Ne vous contentez pas d’être en mode accumulation; mode de conservation peut être tout aussi important. Rappelez-vous que ce n’est pas ce que vous fabriquez, c’est ce que vous gardez.
4. Employer des stratégies de protection des actifs. Ceci est également important à faire avant que le besoin ne se présente. Développez des compartiments d’investissement plus sûrs, tels que des fiducies, des régimes qualifiés et des contrats d’assurance, afin de balayer une partie du capital et des bénéfices de la table pendant les périodes de prospérité.
5. Diversifier les investissements. Investissez dans des domaines autres que l'immobilier difficile, en particulier ceux qui ne sont pas aussi axés sur le marché ou illiquides que l'immobilier. En d’autres termes, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier (ou classe d’actifs).

Alors, suis-je prêt pour la prochaine récession? Je pense que je suis aussi prêt que je ne l'aurai jamais été et j'espère que certains de ces conseils vous aideront à atteindre un niveau de confort similaire.

Il est très facile de se laisser emporter par la frénésie et l’élan des marchés en hausse, mais il est très difficile de garder le cap et de planifier pour les jours de pluie. De même, il est difficile de contester le fait que «l’argent est roi» sur les marchés à la baisse, et le meilleur moment pour vendre est lorsque le marché est à la hausse.

Que faites-vous pour vous préparer à la prochaine fluctuation du marché?

Faites le moi savoir dans la section commentaire.