Où faire une tonne d'argent dans l'immobilier | RE Investir

Avez-vous déjà rejoint le club?

Si vous êtes enthousiasmé par l’investissement immobilier mais que vous êtes incapable de trouver des actifs à bon prix, je vous invite à: joindre le club. Tu n'es pas seul.

C’est généralement le cas si vous recherchez une taille quelconque. Ou une seule famille. Ou des maisons à.

C’est difficile, et cela ne se limite pas à vous, Californiens ou New-Yorkais, Jerseyites, Texans, Floridiens ou Las Vegans. Il ne se limite plus aux grandes villes populaires ni aux nouveaux actifs stabilisés.

C’est difficile et les raisons sont multiples. J'ai discuté. Bon nombre des mêmes problèmes s’appliquent aux maisons unifamiliales et à d’autres classes d’actifs populaires.

Après des années à nous cogner la tête contre le mur, mon entreprise a décidé de faire quelque chose à ce sujet. Nous avons décidé de regarder dehors à plusieurs familles. Des atouts qui ne sont pas aussi cool ou excitant. Des atouts plutôt ennuyeux.

Nous avons commencé à explorer les parcs de stockage et de maisons mobiles. Et ce que nous avons trouvé était tout sauf ennuyeux.

Lorsque nous avons étudié des actifs alternatifs, nous avons appris que le profil des propriétaires actuels – les vendeurs – était un facteur essentiel pour atteindre une rentabilité substantielle.

Je vais passer le reste de ce message à discuter de stockage et d’aborder les parcs de maisons mobiles – des atouts de mon domaine d’expérience. Mais ce que je dis peut s’appliquer également à d’autres catégories d’actifs, comme les terrains, les garages, les parkings, etc.

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Ils disent que vous faites de l'argent lorsque vous achetez. Mais j’ai toujours pensé que, pour partie, il était vrai que vous gagniez réellement de l’argent lorsque vous achetiez, que vous amélioriez, que vous fonctionniez bien et que vous vendiez.

Mais ici, plus que dans la plupart des autres domaines, vous avez le potentiel de réaliser des profits énormes en achetant bien.

On estime qu'environ 74 à 76% des installations de libre-entreposage appartiennent à des opérateurs peu sophistiqués. Et environ 66% de toutes les installations appartiennent à des exploitants possédant une seule installation, également connus sous le nom de propriétaires de maison mère.

Il existe près de 55 000 installations de libre-entreposage aux États-Unis. C’est plus que le total combiné de McDonald’s, Subways et Starbucks.

Environ 40 000 sont gérés par des opérateurs indépendants. Environ 36 000 personnes sont peut-être des exploitants d’une seule installation. Bon nombre de ces indépendants sont des mères et des adolescents et ils gèrent leurs installations de cette façon.

Ils n’ont pas besoin de mieux les gérer. Ils font des profits et ils sont heureux.

Comparez cette répartition de la propriété avec la situation dans la multifamilial en ce moment. Le monde des appartements a été de plus en plus dominé par des acteurs plus importants et bien capitalisés. Il est difficile d’acquérir une propriété sous-performante de ce groupe.

C'est pourquoi notre entreprise s'est développée en dehors du monde de la syndication multifamiliale. Maintenant, nous aimons vraiment le stockage de soi.

Selon le Conseil national du logement plurifamilial, 93% des actifs multifamiliaux comptant au moins 50 unités appartiennent à des exploitants possédant plus d'un actif, des exploitants potentiellement sophistiqués.

Le stockage le plus important dans le domaine du stockage autonome, Public Storage, ne détient qu’environ 7% du marché.

Une autre étude montre que la part de marché des 10 plus grandes entreprises de self-stockage n’atteint que 26%.

Consultez les rendements moyens de divers secteurs des FPI de 1994 à 2018. En particulier, consultez les rendements de 2008.

Notons que le self-storage était la seule classe d'actifs à avoir enregistré un rendement positif en 2008. En fait, tous les autres secteurs ont enregistré des pertes à deux chiffres allant de -12% (soins de santé) à -67% (industriels).

Achetez chez une maman et pop!

Alors, quelles sont certaines des caractéristiques d’une installation de self-stockage typique pour mères et consommateurs? Bien que cela ne s’applique pas à tous et que j’offense certainement à quelqu'un avec cette généralisation, je vais vous donner un bref aperçu de ce que j’ai observé.

Caractéristiques communes des opérateurs familiaux

1. Si vous le construisez, ils viendront. Cela a fonctionné aux débuts de l'entreprise et certains opérateurs ont maintenu la tradition.
2. Aucun site Web (ou un pauvre). Semblable au n ° 1, l’activité a été largement caractérisée par le marketing impitoyable pendant des années, et cela fonctionne encore pour beaucoup. (Mais peuvent-ils vraiment maximiser leurs revenus? Souvent, ils n’ont pas besoin de le faire.)
3. Pas de salle d'exposition. La possibilité de revenus accessoires n'est pas une priorité. Les locataires peuvent acheter leurs cartons, rubans adhésifs, ciseaux et cadenas chez leurs concurrents.
4. Hausse des prix rares. De nombreux petits exploitants deviennent amis avec leurs locataires et augmentent rarement les loyers. Le résultat peut être inférieur aux prix du marché.
5. Tarification globale. Là où un opérateur avisé pourrait augmenter son prix sur les dernières unités de taille courante, cela pose souvent trop de problèmes à un petit opérateur qui serait obligé d'utiliser du blanc ou de marquer son bordereau de prix usé.
6. Louez ce que nous avons. Les installations de stockage sont principalement des tôles et des rivets. Ils peuvent généralement être reconfigurés pour répondre à la demande locale actuelle. Si la demande de 10 pi x 10 pi est élevée et que 10 pi x 20 pi sont vides, des murs et des portes peuvent être ajoutés pour optimiser l’occupation et les revenus. La plupart des petits opérateurs ne le feraient pas.
7. Mauvais entretien. Certaines des installations des années 70 et 80 ressemblent à celles des années 70 et 80. Il y a peu de raisons de bien les mettre à jour ou de les maintenir, et leurs revenus le reflètent.
8. Mauvaise sécurité. Le crime n ° 1 dans les entrepôts de stockage libre est le vol (évidemment), et de nombreux petits exploitants ne se préoccupent pas de l’installation de caméras de sécurité et de clôtures à gates.
9. Pas de budget marketing. Bon nombre de ces opérateurs se vantent d'avoir un budget marketing proche de zéro (à l'exception de ce don qui leur permet de figurer dans la brochure de tirage au sort des œuvres de bienfaisance). Leurs revenus en souffrent, mais ils peuvent ne pas le savoir ou s'en soucier.
10. Terres inexploitées. De nombreux opérateurs disposent de terrains ou de terrains de stationnement non utilisés pour les véhicules de camping et les bateaux, qui pourraient être utilisés pour une expansion rentable grâce à un magnifique bâtiment neuf et climatisé. Vous pouvez être le seul à faire cette expansion rentable.
11. Lutte antiparasitaire et infiltration d'eau. De nombreuses installations ont mauvaise réputation. En 1999, lorsque mes meubles antiques étaient infiltrés de moisissures et souillés à l’eau, je n’étais pas un client heureux du libre-entreposage.
12. Revenu de location de camion. Les opérations de location de camions (U-Haul ou Penske, par exemple) peuvent souvent être une excellente source de revenus accessoires avec peu de dépenses en capital ou d’efforts. Outre une amélioration saine du résultat net et de la valeur de l'actif, cela peut également augmenter l'occupation de 3 à 5%. La plupart des petits opérateurs ne vont pas à la peine.

L’été dernier, ma société a envisagé d’acquérir une petite installation de libre-entreposage dans une région en forte croissance, près de Raleigh, au Nouveau-Brunswick. Son père, le vieillissant propriétaire, l’avait construite à la fin des années 70. Il a été peint un brun et bronzage noueux. Il n'utilisait que la moitié arrière de ses terres; la moitié avant mendiait pour un bâtiment climatisé.

Il n'y avait pas de site web. ("Pourquoi déranger? Je suis complet!") Pas de location de camion. Toutes les unités avaient une taille (impaire). Pas de gouttières.

Elle louait sous le marché. Elle avait des livres manuscrits. Et elle n'acceptait que l'argent et les chèques, un établissement classique pour mères et filles.

Les parcs de maisons mobiles ont des caractéristiques similaires. Bien que je n’aie pas pu le vérifier, j’ai lu une statistique selon laquelle il y aurait environ 50 000 parcs de maisons mobiles aux États-Unis. On estime qu’environ 99% sont gérés par des exploitants simples et sophistiqués.

Bon nombre des caractéristiques d'un exploitant de parc de maisons mobiles familial sont similaires à celles énumérées ci-dessus. J'imagine que c'est la même chose pour les garages, les terrains, les parkings, etc., bien que je n'aie pas étudié ces classes d'actifs.

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Pourquoi acheter chez un opérateur de pop-up

Vous pouvez vous imaginer comme Chip et JoAnna Gaines, Jr. (Si vous êtes vraiment eux, contactez-moi s'il vous plaît. J'ai une opportunité d'investissement pour vous.)

Vous pouvez investir beaucoup d'argent pour rénover, réparer, rénover, embellir et mettre en scène votre maison d'une valeur de 300 000 $, à un niveau comparable à celui d'une maison d'un million de dollars au Texas.

Mais si votre maison se trouve dans un quartier à 300 000 $, vous n’obtiendrez jamais la valeur que vous espériez. Vous pouvez même y perdre des centaines de milliers. (Nous en avons tous vu des exemples.)

C’est parce que le monde de l’immobilier résidentiel est évalué par des propriétés comparables, ou «complexes». Ce n’est pas le cas dans l’immobilier commercial.

Dans l'immobilier commercial, la valeur est obtenue par une formule.

Valeur = Résultat opérationnel net ÷ Taux plafond

Le taux de rendement attendu par un investisseur moyen sur un actif comme le vôtre sur votre marché est constant. Elle se situait dans une fourchette de 7 à 10%. Dernièrement, les taux de capitalisation ont varié entre 4 et 7% environ dans de nombreuses classes d'actifs.

En augmentant le numérateur (le résultat opérationnel net) dans l'équation de la valeur, nous pouvons augmenter proportionnellement la valeur de l'actif.

En comprimant le dénominateur (le taux de capitalisation) dans l'équation de valeur, nous sommes également en mesure d'augmenter proportionnellement la valeur de l'actif.

Ces deux possibilités sont probables lors de l’achat d’un actif bien placé auprès d’un opérateur généraliste, en particulier lorsque l’actif peut être repositionné pour être vendu à une FPI.

Mises à niveau potentielles dans le stockage libre

Le pouvoir d’achat auprès d’une mère et d’une pop réside dans les nombreuses possibilités de mise à niveau qui s’offrent à vous en tant que nouvel opérateur, ainsi que dans la valeur de l’actif et des fonds propres que cela crée.

Les exemples comprennent:

• Utiliser la façade de la route (signalisation, visibilité, etc.)
• Nettoyage / remise à neuf (protections d'angle, clôtures, serrures, portes)
• Sécurité et éclairage
• Moderniser les systèmes (collecte, comptabilité)
• Ajouter une location de camion
• Déménagement gratuit du camion (pour les nouveaux locataires)
• Rayonnage gratuit
• Assurance locataire
• Frais d'administration et de retard
• Ventes auxiliaires au détail (serrures, boîtes, ruban adhésif, ciseaux)
• Agrandir les installations (ajouter des installations à température contrôlée)
• Entreposage de bateaux et véhicules de camping
• Panneau d'affichage, tour cellulaire, guichet automatique, etc.
• Expulsions en temps opportun
• Améliorer le marketing (panneaux, Web, médias sociaux, PPC, ciblage géographique, remarketing, promotions d'emménagement, etc.)
• Prix ​​à la demande
• Taille à la demande
• Prix ​​par motivation du locataire

Passons maintenant à une poignée de ces améliorations pour voir comment cela pourrait avoir un impact sur la valeur. Ce ne sont que des exemples et les résultats peuvent varier considérablement. Supposons que votre installation compte 500 unités et que vous l’achetiez pour 6 millions de dollars. Supposons que les loyers d'une unité type sont de 100 $ / mois.

1. Augmenter les loyers de 20% par rapport au marché. 500 unités x 90% d'occupation x 20 $ x 12 mois = 108 000 $.
2. Ajouter une location de camion. 2 500 $ par mois x 12 mois = 30 000 $.
3. Ajouter bateau et entreposage de véhicules de camping. 20 spots x 200 $ x 12 mois = 48 000 $.
4. Contrat de tour cellulaire. 800 $ x 12 mois = 9 600 $.
5. Vendre une assurance locataire (w / partage des revenus). Pénétration de 60% = 300 unités 5 $ x 12 mois = 18 000 $.

Mais la formule de la valeur immobilière commerciale nous rappelle que la valeur supplémentaire que vous venez de créer est la plus importante.

Les investisseurs immobiliers commerciaux apprécient la valeur dans le flux de trésorerie. Mais ils apprécient encore plus la valeur de le flux de trésorerie.

Augmentation de la valeur = Résultat opérationnel net ÷ Taux de capitalisation

Augmentation de la valeur = 213 600 $ ÷ 0,06 = 3 560 000 $

C’est assez incroyable. Appréciation théorique de plus de 59% (3,56 M $ ÷ 6 M $). Cela suppose que le coût des opérations n’a pas augmenté à la suite de ces améliorations et que le taux de capitalisation soit constant, de 6%.

Mais c’est mieux qu’il n’y paraît. Si vous avez utilisé la dette dans l'équation, l'augmentation de valeur revient directement aux investisseurs en actions. En supposant un ratio prêt / valeur modeste de 60% sur l’achat initial de 6 millions de dollars, on obtient une dette de 3,6 millions de dollars et des capitaux propres de 2,4 millions de dollars.

Cela signifie que l'augmentation de la valeur de 3,56 millions de dollars se traduit par une augmentation théorique des capitaux propres de 148%. Pour être clair, ces 3,56 millions de dollars divisés par 2,4 millions de dollars.

Et cela n’inclut même pas l’appréciation potentielle de la compression du taux de capitalisation. Vendre une société améliorée à une FPI peut entraîner une réduction du taux plafond de 7% à 5,5%, par exemple. Cela aggraverait l'appréciation de l'actif de plus de 20% et l'appréciation des actions de plus de 50%.

Et si vous pensez que je rêve, je peux vous dire que je connais personnellement un certain nombre d’opérateurs qui obtiennent des rendements comme celui-ci. L'un des opérateurs avec lesquels nous investissons fournit aux investisseurs plus de 40% de TRI au cours des 21 derniers projets. Et ils ne sont pas seuls.

Voyez-vous pourquoi j'aime l'immobilier commercial? Et pourquoi j'aime les classes d'actifs alternatives fragmentées?

Vérifiez-les par vous-même. Je pense que vous conviendrez que c’est une opportunité rare. Mais cela ne durera pas éternellement.

Avez-vous eu de la difficulté à rechercher des actifs parmi des classes d'actifs matures (comme des appartements ou des maisons unifamiliales)? Avez-vous expérimenté le pouvoir d'investir dans des classes d'actifs alternatives fragmentées?

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