La courbe de rendement s'inverse, la Fed lève la serviette | Investissement immobilier

Quelque chose de majeur s'est passé cette semaine dans le monde de la finance. La Réserve fédérale a essentiellement renoncé à augmenter le taux des fonds fédéraux en 2019.

C’est un geste très «accommodant» de la Fed, qui annonce une politique monétaire aisée à l’avenir. Bien que les marchés puissent y voir un avantage à court terme, les investisseurs doivent se méfier.

Après une décennie de politique monétaire la plus simple de l'histoire de l'humanité, la Fed a eu du mal à relever ses taux d'intérêt comme prévu. Il a essayé de signaler des augmentations de taux plus agressives, pour ensuite revenir en arrière les augmentations le moment venu.

Indicateurs économiques à surveiller

Dès l'automne dernier, il était prévu d'augmenter les taux quatre fois en 2019. Désormais, ils ne signalent aucune augmentation. Le marché obligataire ressemble à une réduction des prix!

Puis, le vendredi 22 mars, la courbe de rendement s’est inversée. Cela signifie que le rendement de la trésorerie à trois mois était supérieur à celui de la trésorerie à 10 ans. Ceci est un signe que les investisseurs sont en train de devenir très opposés au risque. Ils croient que la perspective de générer des rendements élevés sur les investissements à long terme est faible.

Il serait extrêmement rare que la courbe des rendements s'inverse sans récession dans quelques années. Pourquoi est-ce important?

Lorsque l’économie en est au début de son expansion, les investisseurs ont tout intérêt à bénéficier de taux d’intérêt bas et de l’argent facile. Les marchés financiers, y compris les actions, les obligations et l'immobilier, bénéficient énormément des taux d'intérêt artificiellement bas et de la création monétaire injectés dans le secteur financier.

À ce stade du jeu, toutefois, l’économie montre les premiers signes de faiblesse. Le marché du logement ralentit. La Fed qui signale un revirement de politique peut être interprétée comme signifiant qu'elle pense que l'économie et les marchés financiers sont trop faibles pour supporter davantage de hausses de taux.

J’ai bien peur que ce soit comme lorsque ma magnifique femme m’a appelé dans la chambre à coucher… pour me dire qu’elle avait dépensé l’argent de cette semaine pour le golf en achetant de nouvelles chaussures pour les enfants.

Les marchés peuvent être excités, pour être déçus par la réalité.

Gardez à l’esprit que les «hausses de taux» de la Fed jusqu’à présent n’ont même pas retrouvé ce qui était considéré historiquement comme des taux bas.

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En outre, le taux actuel reste inférieur à ce que l'on considérait auparavant comme des taux de récession. Lors des précédentes expansions, ce taux des fonds fédéraux atteindrait le double des niveaux actuels!

Mais la Fed jetant l'éponge à ce stade dit que la reprise pourrait être terminée et que nous devrions commencer à réfléchir à la manière de protéger nos investissements en cas de ralentissement.

Avant d’être écrasé dans les commentaires, je n’appelle pas un crash brutal aux proportions épiques, bien que ce soit toujours une possibilité.

Je ne préconise pas l'achat de terres dans le Montana et la constitution de stocks de biens non périssables. Ce que je dis, c'est que ce type de comportement à ce stade du cycle imite d'autres moments de l'histoire où l'économie a commencé à tourner.

Les récessions se déroulent généralement sur une période de plusieurs années avant que les choses ne se détériorent. Souvent, nous sommes déjà en récession depuis quelques mois avant même que les économistes ne s'en rendent compte.

Je pense effectivement que l'achat d'un mauvais contrat avec trop de levier peut être recouvert de taux d'intérêt bas et d'une marée montante qui soulève tous les bateaux. Essayez-le maintenant, et ça va faire encore plus mal que de monter sur une LEGO à 2 heures du matin en direction de la cuisine.

Voyons ce qui se passe avec le logement et réfléchissons à ce qui pourrait se passer à l’avenir.

Etat du marché du logement

Les prix des maisons neuves ont été stables pendant la majeure partie de 2018, avant que les constructeurs ne réduisent leurs prix de manière agressive en fin d'année. Les constructeurs n’ont pas le luxe de s’asseoir sur une maison s’ils n’obtiennent pas le prix qu’ils aiment. Ils doivent vendre pour générer des flux de trésorerie et continuer à exploiter leur entreprise.

Lorsque les acheteurs cessent de se contenter de cadeaux et de mises à niveau supplémentaires qui ne se traduisent pas par des baisses de prix, les constructeurs doivent réduire considérablement les coûts. C'est ce qui semble se passer maintenant.

Les maisons existantes restent également plus longtemps sur le marché, tandis que le volume des ventes décroît assez rapidement.

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Prévisions du marché immobilier

Laissez-moi sortir ma boule de cristal pour un moment.

Je pense qu’un rallye à court terme se produira à mesure que la réaction pavlovienne du marché à une politique facile s’installe. Les taux de capitalisation peuvent se comprimer davantage à mesure que le capital poursuit les coûts de financement moins élevés.

À plus long terme, je crois que les marchés vont s’ajuster. Les taux d'intérêt vont revenir à zéro alors que les investisseurs fuient vers la sécurité. Les taux plafonds auront tendance à augmenter tandis que les actions chuteront de l’ordre de 50% – à peu près.

Les prix des maisons individuelles vont commencer à baisser, bien que de manière plus ordonnée et plus apprivoisée. Ce ne sera pas comme la dernière fois, car les pratiques de prêt sont moins ridicules cette fois-ci.

Les bonnes affaires vont commencer à se présenter comme les acteurs immobiliers marginaux fortement endettés sont exposés. J'achèterai des offres intéressantes à des taux de capitalisation élevés – probablement auprès de syndicateurs qui étaient comptables ou concierges il y a six mois et qui ne peuvent pas refinancer leur dette.

Ensuite, je vais chercher un bateau. Et les Bears vont gagner le Super Bowl!

De plus, Matt Nagy me demandera d’être de meilleurs amis et nous ferons du karaté dans le garage. Ils finiront par construire une statue de moi et de «Nags» à l’extérieur de Soldier Field.

OK, trop loin. Mais sérieusement, personne n'a de boule de cristal.

Nous n'avons que deux choix:

1. Garder le calme et continuer. Recherchez les bonnes offres. Utilisez un effet de levier inférieur. Vendre des offres marginales. Collectez de l'argent afin de pouvoir profiter d'un marché en baisse.
2. Fabriquez un chapeau avec du papier d'aluminium. Achetez 100 hectares dans le nord du Wisconsin. Faites des exercices d’inspection et entraînez-vous à manger des vers.

Je pense savoir quelle option je vais choisir. On se voit dans les bois!

Quelles sont vos prévisions à court terme? Long terme?

J'adorerais les lire dans les commentaires ci-dessous.