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Qu'est-ce qu'un meilleur investissement, actions ou immobilier? Et, alors que nous posons cette question grandiose, qu’est-ce qu’un plus sûr investissement?
Vous avez probablement déjà une opinion sur la réponse à ces deux questions. C’est bien d’avoir des opinions sur des questions importantes. Et ce sont certainement des questions importantes – elles affectent directement la façon dont vous développez votre richesse.
Mais les opinions ne sont jamais aussi utiles que les faits.
Une équipe d’économistes de l’Université de Californie, de Davis, de l’Université de Bonn et de la banque centrale allemande a entrepris de répondre à ces questions en analysant un nombre impressionnant de données.
Répondez, ils l'ont fait. Prêt pour 145 ans de données économiques, résumées pour vous dans les cinq prochaines minutes?
Le taux de rendement sur tout
Les auteurs principaux de l'étude – Oscar Jorda, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick et Alan M. Taylor – ont présenté les résultats de leur vaste étude dans un article intitulé. Les chercheurs y ont examiné 16 économies avancées au cours des 145 dernières années. Plus précisément, ils ont comparé les rendements des actions, de l'immobilier résidentiel, des bons du Trésor à court terme et des obligations du Trésor à plus long terme.
Avec chaque type d’actif, ils ont ajusté pour tenir compte de l’inflation et inclure tous les rendements, pas seulement l’appréciation. Les revenus de dividendes ont été inclus pour les actions et les revenus de location pour les biens immobiliers résidentiels.
En bref, leurs résultats: l’immobilier résidentiel a eu les meilleurs rendements, avec une moyenne de plus de 7% par an. Les actions ne sont pas loin derrière, avec un peu moins de 7%.
Viennent ensuite les obligations et les bons, avec des rendements bien inférieurs (sans surprise pour personne).
En relation:
Actions vs immobilier
Les revenus de location se sont avérés un facteur important: environ la moitié du rendement des biens immobiliers provenait des loyers, l'autre moitié de l'appréciation.
Les actions et l'immobilier ont chacun eu des performances différentes selon les pays. Voici une comparaison de chacun des 16 pays en considérant les actions par rapport à l’immobilier:
N'oubliez pas qu'il s'agit de moyennes à long terme sur plusieurs décennies. En temps réel, ces retours ont rebondi vers le haut, le bas, de côté et en rond.
Voici un curieux petit châtaignier: de 1980 à 2015, les actions ont en moyenne nettement mieux performé que l’immobilier. Dans les 16 pays étudiés, les actions ont dégagé un rendement annuel moyen de 10,7%, dépassant ainsi de manière décisive le solide 6,4% du secteur immobilier.
Devrions-nous tous vendre nos locations et acheter des actions?
Bien sûr que non. Mais les raisons sont multiples et un peu nuancées.
Premièrement, quelques pays aberrants ont rejeté les rendements moyens de 1980-2015. Le Japon a vu ses marchés immobiliers s'effondrer alors que sa population vieillissait et commençait à décliner. En Allemagne, l'immobilier est bloqué dans la voie lente depuis des décennies.
Pendant ce temps, les actions en Scandinavie ont explosé.
Mais le cas le plus intéressant pour l’immobilier réside dans son ratio risque / rendement.
De risque et de volatilité
Faisons un rapide enregistrement stéréotypé, allons-nous?
Les obligations du Trésor sont à faible risque et à faible rendement. Je ne pense pas que quiconque soit prêt à remettre en question ce stéréotype – après tout, les stéréotypes existent pour une raison, non?
Les actions présentent un risque élevé et un rendement élevé. Cela devient un peu plus intéressant, mais un rapide coup d'œil sur l'évolution des marchés boursiers au cours du siècle dernier (29% en un an et 18% en un an) devrait permettre à quiconque de ne pas croire que les actions ne sont pas très volatiles. et le risque.
Et cela nous amène à une hypothèse économique qui remonte au début de la théorie économique. Les économistes considèrent depuis longtemps que le risque et les rendements sont fortement corrélés et que «la main invisible» du marché garantira que cela reste le cas.
Pourquoi? Parce que s’il s’agissait d’un actif à faible risque et à rendement élevé, tout le monde, ainsi que leur mère, dépensait tellement d’argent que les rendements s’effondreraient plus rapidement que la carrière de Lindsay Lohan.
Sauf que cette hypothèse ne s’est pas vérifiée pour les immeubles locatifs résidentiels.
Propriétés locatives: faible risque, rendements élevés
Tout au long de l'histoire moderne, l'immobilier résidentiel a enregistré des rendements extrêmement élevés avec un risque faible. Jetez un coup d’œil à la volatilité des actions par rapport à l’immobilier depuis 145 ans:
Les esprits économiques plus brillants que le mien se demandent pourquoi. Mais comme je ne peux pas résister à émettre un avis (vous l’avez deviné!), Voici quelques réflexions sur les raisons.
Tout d'abord, l'immobilier est cher. Jusqu'aux dix dernières années, avec l'avènement du crowdfunding, vous ne pouviez pas investir vos 100 $ de plus par mois, comme vous le feriez avec des actions.
Même si vous exploitez au maximum la capacité d'emprunt et empruntez l'hypothèque maximale autorisée, cela vous fait toujours baisser de 20%, plus des milliers de dollars en frais de clôture. Ce qui ne dit rien des exigences de crédit, des exigences de revenu et / ou des exigences des prêteurs en matière d’investissement.
En d'autres termes, l'investissement immobilier est une barrière à l'entrée élevée.
Il est également difficile de se diversifier pour les mêmes raisons. Si chaque actif nécessite 20 000 $ en argent pour l’acheter, il faut un lot d’argent pour constituer un vaste portefeuille diversifié.
L'immobilier est également notoirement illiquide. Vous ne pouvez pas l'acheter et le vendre sur un coup de tête – il faut généralement des mois pour faire l'un ou l'autre.
Mais c’est aussi précisément pourquoi il est tellement plus stable que les actions.
En relation:
Ratios de Sharpe et mesure du risque par rapport au rendement
Comment mesurez-vous le risque d’un investissement par rapport à son rendement?
En fin de compte, il existe un moyen simple de le faire, un ratio risque / rendement littéral. C'est ce qu'on appelle son créateur, William Sharpe.
Vous commencez avec un rendement d’actif, et soustrayez le rendement de l’actif avec une alternative à court terme et sans risque (comme les bons du Trésor américain). Cela vous donne un "" – le rendement supplémentaire que procure l'actif, par rapport à un investissement sans risque.
Ensuite, vous divisez simplement cette "prime de risque" par rapport à la volatilité de l'actif, mesurée par son écart type annuel en valeur:
Prime de risque
___________________________
Écart-type annuel moyen
Si les calculs vous donnent mal à la tête, ne vous en faites pas. Imaginez que le rendement est divisé par le risque. Un ratio plus élevé indique un meilleur investissement – un meilleur rendement par rapport au risque.
Les obligations du Trésor ont affiché un ratio de Sharpe d'environ 0,2. Sauce faible.
Les actions n’étaient pas bien meilleures, à 0,27. Bien sûr, leurs retours ont été forts, mais ils sont plus volatils que le plutonium dans le laboratoire d’un scientifique fou.
Mais l'immobilier résidentiel? Le ratio de Sharpe était en moyenne de 0,7.
Pour tous ceux qui n’aiment pas voir comment les rendements immobiliers ont été comparés aux rendements boursiers au cours des dernières décennies, considérons que le ratio de Sharpe pour l’immobilier n’a fait que se renforcer au fil du temps. Depuis 1950, le ratio Sharp pour l’immobilier a atteint une moyenne impressionnante de 0,8.
Une autre façon de voir les choses est le rendement par unité de risque – voici comment les actions ont été comparées à l’immobilier dans chacun des 16 pays étudiés:
Retours et PIB
Les économies avancées ont tendance à avoir une croissance économique lente, non? Alors, comment les rendements ont-ils été tellement supérieurs à la croissance du PIB de ces pays? Outre le problème évident que ces économies semblaient très différentes en 1870 par rapport à aujourd’hui, il existe une réponse intéressante à cette question.
Il s’avère que les rendements des pays sur les actions et l’immobilier ne sont pas liés dans une relation 1: 1 avec son PIB. Au fil du temps, la rentabilité de ces actifs a tendance à générer une croissance moyenne deux fois plus rapide que l’ensemble de l’économie du pays, mesurée par le PIB (voir le graphique à droite).
En fait, le résumé «retourne une croissance moyenne du double du PIB» est faible, car il inclut les faibles rendements des obligations et des bons. En moyenne, les actions et l'immobilier ont une performance plusieurs fois supérieure à la croissance du PIB.
Cela explique en partie pourquoi les inégalités de revenus tendent à se développer avec le temps dans les économies avancées. Le Joe moyen ne possède pas d'actions, et s'il est propriétaire de biens immobiliers, il s'agit de sa seule maison – une maison sur laquelle il ne gagne probablement une plus-value sans revenu locatif (et rappelez-vous, les revenus locatifs représentent la moitié des revenus des biens immobiliers!) .
Alors, comment les finances de Average Joe s’améliorent-elles? Seulement par une augmentation. Son augmentation est liée à la situation de son employeur, qui, à son tour, est liée à la situation de l'économie.
En d’autres termes, les finances de Average Joe sont liées à la croissance du PIB.
Wealth Wise Wendy, qui n’est pas aussi moyen que Joe, investit le plus d’argent possible dans les actions et l’immobilier. Elle construit un portefeuille de revenus passifs qui rapporte de l’argent même pendant son sommeil. Ce revenu est basé sur les rendements de ses investissements et non sur l’économie.
Les conservateurs et les libéraux peuvent discuter de tout ce qu'ils veulent sur l'importance de la redistribution de la richesse. Mais en tant qu'individu, vous voulez être comme Wendy, pas Joe. Vous voulez que votre richesse et votre revenu soient liés au rendement des actions et de l'immobilier, et non au PIB.
Où se situent les obligations dans cette discussion?
Les obligations sont ennuyeuses.
Pas vraiment. Nous avons déjà parlé de leur faible risque et de leur faible rendement. Pourquoi s'embêter avec eux si vous pouvez investir dans des immeubles locatifs, qui présentent un faible risque et un rendement élevé?
Les gens disent souvent: «Les obligations n’ont peut-être pas bien performé au cours des 15 dernières années, mais c’est anormal! Il suffit de regarder à quel point ils ont fait dans les années 80! "
Fait intéressant, cette nouvelle étude réfute cette notion. Les rendements obligataires élevés des années 1980 constituaient en réalité une anomalie. En fait, si vous examinez les rendements des obligations au cours des 145 dernières années, ils ont souvent gagné de l'argent. négatif résultats.
Vous voulez quelques raisons pour lesquelles les propriétés locatives sont de meilleurs investissements que les obligations?
Voici un exemple simple: les obligations expirent. Ils paient pour un terme spécifique, puis ils cessent de payer. Les propriétés de location continuent à payer pour toujours.
Et non seulement ils continuent à payer indéfiniment, ils paient plus heures supplémentaires. Chaque année qui passe, les paiements obligataires fixes perdent de la valeur en pouvoir d'achat réel en raison de l'inflation. Mais les loyers augmentent parallèlement à l'inflation.
C’est en fait votre versement hypothécaire fixe qui diminue avec le temps en dollars ajustés de l’inflation! Puis un jour, ce versement hypothécaire disparaît et votre trésorerie locative explose.
D'ACCORD; oui, les obligations d'État offrent la stabilité. Ils paient le même montant tous les mois. Ils ne vous appellent jamais d'un toit qui coule ou n'arrêtent pas d'envoyer des paiements parce qu'ils ont dépensé trop d'argent en cigarettes et Bud Light ce mois-là.
Mais à quel prix en retour?
Si la retraite se profile à l’horizon pour vous, familiarisez-vous avec vous et n’avez donc pas besoin de recourir à des obligations.
Devrais-je arrêter d'investir dans les actions et simplement acheter des immeubles locatifs?
Les stocks peuvent être des montagnes russes, mais à long terme, les bons moments l'emportent sur les mauvais.
Ils équilibrent également bien les propriétés locatives. Et comme nous en avons discuté la semaine dernière,.
Les actions sont liquides. Vous pouvez acheter et vendre à tout moment. L’immobilier n’est pas si facile à entrer et à sortir.
Les actions offrent également un revenu réellement passif. J'adore parler de revenus passifs provenant d'immeubles locatifs. J'enseigne tout un cours à ce sujet! Mais au final, les revenus locatifs ne peuvent jamais être aussi passifs que les revenus de dividendes.
Il est également beaucoup plus facile de se diversifier avec les actions. Vous pouvez répartir 500 dollars sur des milliers d'entreprises, dans toutes les régions du monde, dans tous les secteurs et dans toutes les capitalisations boursières. Vous aurez de la chance de ne vous épargner que 5 000 $ sur un seul immeuble locatif!
Les immeubles locatifs résidentiels offrent d'excellents rendements avec une faible volatilité. J'aime les propriétés locatives. Mais cela ne signifie pas qu’il n’y ait pas de place pour les actions dans votre portefeuille.
Si vous investissez bien, les revenus locatifs commenceront à produire pour vous immédiatement. Les actions vont prendre plus de temps; les actions que vous achetez aujourd’hui ne vous rapporteront pas beaucoup avant 10, 20 ou 30 ans. Mais leur valeur augmentera pour vous à des taux prodigieux.
Construisez un portefeuille de revenus passifs provenant de loyers et de dividendes, et lorsque vos pairs travaillent encore dans une décennie ou deux, leurs revenus étant liés à la croissance du PIB, vous pouvez offrir des mots compréhensifs.
Vous pourrez ensuite jouer au golf et vous détendre avec vos enfants après les avoir atteints.
(Nous republions cet article pour aider nos nouveaux lecteurs.)
Que pensez-vous des actions par rapport à l'immobilier résidentiel? Êtes-vous en désaccord avec mon attitude dédaigneuse envers les liens? Comment décidez-vous comment répartir vos actifs et vos investissements?
Apportez les opinions dans les commentaires ci-dessous!
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