Gestion de l'immobilier commercial: un aperçu | RE Investir

La gestion de l'immobilier commercial est une bête totalement différente de la gestion résidentielle – des structures de bail aux problèmes de propriété en passant par les locataires potentiels.

Voici quatre choses à savoir pour devenir un excellent gestionnaire d’immeubles commerciaux.

Types d'immobilier commercial

Tout d’abord, examinons brièvement les cinq catégories (parfois six) d’immobilier commercial:

• Plusieurs familles
• Bureau
• Vente au détail
• Industriel
• Hospitalité (par exemple, hôtels)

D'autres peuvent diviser les classifications différemment, en supprimant des cabinets médicaux et en ajoutant une catégorie appelée «Objet spécial». Cela peut inclure tout, des églises aux parcs d'attractions.

Pour nos besoins, nous ne tiendrons pas compte de la multifamilialité qui, en termes de gestion immobilière, est un peu similaire aux propriétés résidentielles. Au lieu de cela, concentrons-nous ici sur la vente au détail et le bureau.

Comme indiqué ci-dessus, le jeu est très différent! Après tout, les locataires de vos propriétés sont d’autres entreprises. Ils comprennent donc (généralement) les bases du droit des contrats, etc.

C’est aussi moins personnel (du moins en général). Vous êtes moins susceptible d’avoir un locataire qui crie sur votre visage parce que quelque chose ne va pas avec la propriété. Sinon, vous êtes plus susceptible de recevoir une lettre de leur avocat par la poste!

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1. Crédit-bail immobilier commercial

Pour commencer, c'est beaucoup plus ardu que le leasing résidentiel. Cela s'explique en grande partie par le fait que le montant annuel ou le loyer mensuel d'un bail commercial est beaucoup plus élevé, que la durée du bail est généralement beaucoup plus longue et (dans les immeubles à plusieurs propriétaires), il y a généralement beaucoup moins d'unités. Par conséquent, chaque locataire est nettement plus important dans l'immobilier commercial que dans l'immobilier résidentiel.

Il est peu probable que les futurs locataires franchissent la porte d'un immeuble commercial et demandent une visite guidée à un gestionnaire immobilier. Commerciaux qui cherchent une propriété à louer.

De cette façon, le crédit-bail dans le monde commercial ressemble beaucoup plus à l'achat et à la vente qu'au monde résidentiel. Il est important que les gestionnaires envisagent la situation de la sorte et commercialisent de manière agressive les locataires potentiels.

En même temps, il est encore plus important que l’immobilier résidentiel de ne pas atteindre le point de désespoir. Étant donné l’importance de chaque locataire, un mauvais locataire vous fera encore plus mal. C’est presque toujours mieux d’avoir un logement vacant qu’un mauvais locataire.

Les baux commerciaux sont soit un bail brut (le propriétaire paie tous les services publics, taxes et assurances), soit un bail net. Il existe plusieurs types de location nette, mais celle dont vous entendez le plus souvent parler est.

Dans un tel bail, le locataire paie tout (taxes, assurances et services publics), à l'exception des améliorations apportées aux immobilisations du bâtiment et de l'hypothèque. Celles-ci sont généralement recherchées par les propriétaires, mais sont généralement acceptées dans les grandes unités ou les immeubles à locataire unique.

La structure des baux commerciaux diffère également de la location résidentielle en ce qu’elle est rarement un modèle standard. Il y a beaucoup plus de choses à considérer et à négocier.

Par exemple:

• Améliorations locatives—Ou des concessions accordées au locataire pour payer les travaux de rénovation — sont courantes dans la mesure où chaque entreprise nécessite quelque chose d'un peu différent dans l'espace qu'elle loue.
• Remboursement des frais de déménagement sont également communs.
• Loyer en pourcentage est assez commun dans le commerce de détail. C’est là que le propriétaire reçoit un certain pourcentage du revenu brut du locataire au-dessus d’un certain point.
• Frais s'arrête peut se produire aussi. C'est là que le propriétaire paiera les services publics avant et que le locataire paiera après qu'un certain seuil soit atteint.

Et ce ne sont là que quelques exemples de la manière dont les baux commerciaux sont beaucoup plus compliqués que les contrats résidentiels. Inutile de dire que, contrairement aux baux résidentiels, ils sont généralement négociés de manière laborieuse.

2. Répartition des locataires dans l'immobilier commercial

Un autre facteur qui rend unique l’immobilier commercial est la composition des locataires. Et par là, je ne parle pas de qualité de locataire. Évidemment, lors de la location d’une maison ou d’un appartement, il est important de sélectionner tout locataire éventuel afin de s’assurer qu’il sera en mesure de payer son loyer. Vous devez contrôler les entreprises de la même manière lorsque vous louez un bien commercial. Par combinaison de locataires, je fais référence aux types d’entreprises qui louent l’immeuble.

La combinaison de locataires est de loin la plus importante dans le commerce de détail, en particulier dans les immeubles à plusieurs unités (tels que les centres commerciaux, les centres commerciaux linéaires, les centres de distribution d'énergie ou parcs commerciaux, etc.).

Récemment, j'ai parlé à Dave Claflin, représentant des médias pour Legacy Development à Kansas City, dans le Missouri. Il a souligné la nature essentielle de la recherche du bon mélange de locataires.

Comme Claflin l’a souligné, il est non seulement important d’éviter de placer ce qui serait considéré comme des locataires bas de gamme dans un complexe haut de gamme (par exemple, un magasin d’alcool), mais aussi de trouver des locataires complémentaires.

Certains locataires, par exemple une salle de cinéma, ont tendance à attirer des clients qui vont faire leurs achats dans des magasins à proximité. En revanche, le fait d'avoir des magasins trop similaires dans le même bâtiment peut réduire le nombre de personnes qui visitent toute la propriété. Si vous avez deux magasins de bijoux mais pas de magasins de vêtements de sport, les personnes à la recherche de vêtements de sport ne se rendront jamais dans ce centre commercial (ni dans aucun type de propriété) et ne finiront donc pas par faire leurs courses ou manger dans d’autres établissements.

Un des points de vente Legacy, ouvert au plus fort de la grande récession, stagnait à 20% de son occupation.

«Les banques étaient disposées à octroyer des crédits mais avaient besoin que l'occupation atteigne 50%», m'a confié Claflin.

Pendant ce temps, il y avait des locataires qualifiés qui voulaient y louer. Mais malheureusement, ils ne correspondaient pas à la qualité et au type, donc Legacy les a transmis.

C'était certes difficile, mais ils ont réussi à surmonter l'orage. Et finalement, ils ont loué les unités disponibles, puis vendu l'immeuble au meilleur taux de capitalisation de l'histoire de Kansas City!

Leçon ici: la patience (et exiger le bon mélange de locataires) est rentable.

En plus des propriétaires, les locataires sont souvent concernés par la composition des locataires. Plusieurs fois, les locataires exigeront des clauses interdisant au propriétaire de louer à un commerce similaire, afin d'empêcher la concurrence directe de s'installer chez le voisin. C'est ce qu'on appelle une clause de co-location.

D'autres clauses de ce type peuvent permettre à un locataire de sortir de son bail si un locataire principal (ceux qui ont un large attrait et un grand tirage) quitte. Alors, par exemple, pensez à un centre commercial avec une cible et plusieurs petits magasins. Si Target quitte l'entreprise, les autres magasins ayant passé un bail avec une telle clause peuvent choisir de ne pas utiliser leur durée de bail restante.

Beaucoup le feraient justement parce que le locataire clé est ce qui a amené tant de gens dans la région; sans cela, les affaires risquent de se tarir. Cela étant dit, lorsqu'un locataire clé quitte et que le propriétaire ne peut pas en trouver un nouveau, il s'agit souvent du premier pas dans la spirale de la mort d'un centre commercial ou d'un autre point de vente au détail à locataires multiples.

Ajoutez à cela le fait que vous avez affaire à moins de locataires et il devient évident que l'immobilier commercial est généralement plus risqué que l'immobilier résidentiel. En effet, avec des immeubles à locataire unique, vous ne rencontrerez peut-être pas de problèmes de colocation, mais si le locataire s'en va, vous passerez de 100% d'occupation à zéro!

Sur une seule maison, cela pourrait ne pas être si grave. Mais sur le bâtiment de 15 000 pieds carrés où se trouvait Walgreens (ou sur l'autre bâtiment de 15 000 pieds carrés situé de l'autre côté de la rue où se trouvait CVS), un tel poste vacant pourrait dévaster vos résultats.

Du côté positif, les baux commerciaux sont généralement d’environ 10 ans. Et si vous pouvez verrouiller l'un de ces baux à triple filet, toutes les dépenses sont à la charge du locataire.

S'il s'agit d'une entreprise bien établie, le risque de délinquance est également très faible. Ainsi, lorsque l'immobilier commercial fonctionne, il fonctionne très bien! Mais gardez à l'esprit que le risque est certainement plus élevé.

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3. Gestion standard de l'immobilier commercial

Bien que le crédit-bail soit la partie la plus importante de l’immobilier commercial, il existe, bien entendu, le même type de problèmes que le gestionnaire immobilier devra traiter.

Un locataire peut être contrarié par un autre pour des problèmes de bruit ou de stationnement. L'entretien des parties communes et les services publics sont souvent facturés aux locataires en fonction de la superficie occupée, et il peut également y avoir des désaccords à ce sujet.

Des améliorations devront être apportées aux immobilisations et des décisions devront être prises quant au moment, aux modalités et aux personnes qui les effectueront. Et, bien sûr, la maintenance générale et l'entretien devront être effectués.

Mais c’est là que les choses commencent à différer. Les gestionnaires devront travailler avec les propriétaires pour établir des budgets et prendre des décisions sur la manière de procéder aux réparations et autres choses du même genre. Ceci est rare dans l'immobilier résidentiel () et constitue donc un défi supplémentaire pour le commerce.

4. L'avenir de la gestion commerciale

Les horaires flexibles et le travail à domicile ont définitivement un impact sur l'occupation des immeubles de bureaux. Le mouvement vers des espaces de travail partagés ajoute à cela.

Simultanément, a réduit la quantité d'espace industriel nécessaire tout en augmentant le commerce mondial a augmenté ses besoins. Et, bien sûr, Airbnb a définitivement pris une part importante dans l'industrie hôtelière.

Mais le plus grand changement dans la demande de l'immobilier commercial est apparemment dans le commerce de détail. L'ombre d'Amazon semble couvrir tout.

Comme Scott Galloway le note dans son livre , "Amazon a augmenté ses revenus de 28 milliards de dollars en 2016 dans un environnement de distribution où la croissance est essentiellement stable."

Galloway souligne également qu'entre 2006 et 2016, le cours de l'action d'Amazon a augmenté de 1 910%. Tous les autres détaillants du top 10 ont baissé à l'exception de Walmart, qui n'a augmenté que de 2%.

Les autres allaient de Target (moins 15%) à Sears (moins 95%).

Les détaillants de brique et de mortier ont évidemment dû s'adapter. Et la façon dont ils l'ont fait est en évoluant vers un mélange de locataires plus «expérientiel». Cela correspond également aux préférences des consommateurs, dans la mesure où la société est de plus en plus sensibilisée aux activités amusantes (en particulier avec les amis et la famille), par opposition aux achats.

Claflin with Legacy Development note que, par le passé, les points de vente à usage mixte avaient une composition de 90% et de 10% des restaurants et divertissements. Ce mélange s'est rapproché de 70/30 aujourd'hui.

Les restaurants, les cinémas et les salles de quilles se portent bien, et même les arcades ont fait leur grand retour. De nouveaux joints de niche apparaissent également, tels que Blade & Timber, où vous pouvez tenter votre chance au lancer de hache, ou encore Chicken N Pickle, où vous pouvez manger du poulet puis aller faire une partie de cornichon.

Attendez-vous à une augmentation marquée de ce type d’établissements au cours des prochaines années.

Il y aura toujours une place pour la vente au détail, car il y aura toujours une place pour tous les biens immobiliers. (C’est bien sûr une bonne chose d’investir dedans!)

Mais cela ne rend pas l’immobilier résistant au changement. En tant que tel, la gestion des répercussions du commerce électronique et d’Internet continuera d’être l’un des plus grands défis tant pour les gestionnaires que pour les investisseurs.

Que pensez-vous de l'avenir de l'immobilier commercial?

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