Considérez ceci avant d'investir dans un nouveau marché | Immobilier

C’est un avantage énorme pour un investisseur d’acheter sur différents marchés. Les marchés multiples ouvrent des opportunités d'achat supplémentaires, plutôt que d'introduire des limitations. Il vous donne la possibilité de choisir le meilleur des meilleurs.

Mais le plus gros gain, à mon avis, est de réduire les risques liés à vos investissements.

Ray Dalio, l’un des investisseurs les plus prospères dans les fonds de couverture et fondateur de Bridgewater Associates, a déclaré ce qui suit au sujet de la diversification:

"Je pense que l'important ici, si je suis un investisseur, c'est que la chose la plus importante que vous puissiez avoir est une bonne composition stratégique d'allocation d'actifs", a déclaré Dalio dans un entretien avec CNBC.

«En d’autres termes, vous ne gagnerez pas en essayant de savoir quel est le prochain conseil: ce qui va être bon et ce qui va être mauvais. Vous allez certainement perdre. L’investisseur doit donc se doter d’un portefeuille équilibré et structuré, un portefeuille performant dans différents environnements. »

Il existe de nombreuses façons d’équilibrer votre portefeuille en immobilier. La diversification peut prendre de nombreuses formes, telles que le nombre d'unités par propriété, classe économique ou géographie.

Mais concentrons-nous sur la géographie. Que doivent savoir les investisseurs avant d’investir dans un nouveau marché?

Mon entreprise et moi avons investi et géré des propriétés dans trois États, 20 comtés et plus de 50 villes. Nous avons beaucoup appris par essais et erreurs, mais vous n’avez pas à le faire.

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Ce que les investisseurs doivent savoir sur un nouveau marché

Flux de transaction locale

Nous avons constaté que la plupart des grossistes et des courtiers commerciaux opèrent dans des régions spécifiques. Lorsque vous cherchez à acquérir des propriétés dans une région, établissez des relations avec les habitants locaux. Une fois que vous aurez acheté une propriété là-bas, les courtiers et les grossistes seront beaucoup plus rapides à travailler avec vous à l’avenir.

Estimation du loyer

Le loyer est quelque chose qui va évidemment changer d'un endroit à l'autre. Nous estimons que les gestionnaires immobiliers locaux constituent une source idéale d’estimations précises des loyers. Cela est particulièrement vrai s’ils gèrent la propriété que vous souhaitez acheter.

Le gestionnaire immobilier a tout intérêt à vous donner un numéro réel car il doit localiser des locataires. Les grossistes et les agents peuvent être très confus avec les estimations car ils veulent simplement voir un accord conclu.

Taux de criminalité

Dans les grandes villes en particulier, les taux de criminalité peuvent changer d’un état à un autre. Baltimore, Maryland, et Trenton, New Jersey, sont d’excellents exemples de villes dans lesquelles un quartier peut changer de quartier en passant d’un taux de criminalité élevé à un taux de criminalité élevé. Nous avons constaté que la criminalité affecte non seulement le loyer et la qualité du locataire, mais aussi des choses moins évidentes, telles que la volonté des entrepreneurs de travailler sur un site.

Malheureusement, les cartes du crime ne montrent souvent pas comment la criminalité évolue avec le temps. Les personnes qui vivent dans la région sont généralement une meilleure source d’information sur la sécurité d’une région. Les résidents locaux peuvent commenter à la fois les taux de criminalité immédiats et l'évolution de la criminalité.

Saisonnalité

Certaines régions sont fortement touchées par les fluctuations saisonnières. Les locataires potentiels peuvent être clairsemés à certaines périodes de l'année et abondants à d'autres moments.

Par exemple, nous gérons et possédons des logements universitaires dans une ville dominée par l’université locale. La plupart des étudiants cherchent un logement de février à mai et signent un bail d'un an. Si vous manquez cette plage horaire, il est très difficile de trouver des locataires.

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Préservation historique

Nous avons constaté que certaines municipalités et villes ont de très fortes initiatives de préservation historique. Du côté positif, ils peuvent fournir des crédits d’impôt. Mais les conseils de préservation peuvent empêcher certains projets de construction.

Par exemple, une nouvelle équipe de construction travaille sur un projet de développement à Lancaster, en Pennsylvanie, où elle souhaite niveler un bâtiment historique. Le panneau historique rend très difficile pour l’équipe de développement de faire approuver le projet.

Les expulsions

Chaque État (et même certaines villes) a son propre processus d’expulsion et ses règles. Il est très important que les propriétaires connaissent le processus légal d’expulsion local.

Beaucoup soutiendront que le classement des expulsions est la tâche du gestionnaire immobilier. Mais les investisseurs doivent également comprendre le processus local avant d’acquérir un actif. Même s'ils font appel à un gestionnaire immobilier, cela pourrait avoir un impact considérable sur vos trois à six premiers mois de possession si les expulsions se prolongent de la part des locataires restants.

Inspections

Les politiques d'inspection varient également. Nous constatons que les inspections des villes vont de un à quatre ans, alors que de nombreuses villes n’ont pas d’inspection. Les inspections sont importantes car vous prévoyez un entretien différé qu’un inspecteur pourrait devoir changer.

Par exemple, à York, en Pennsylvanie, la ville a embauché une entreprise extérieure pour gérer toutes les inspections. Il est beaucoup plus facile de travailler avec la nouvelle équipe des codes que celle des villes voisines, ce qui a un impact sur les coûts de maintenance au fil du temps.

Les villes peuvent même changer leurs politiques. Baltimore, par exemple, vient d'adopter une nouvelle règle d'inspection exigeant une inspection tous les deux ans.

Toxines

Les problèmes de santé liés à la peinture au plomb ont fait l'objet d'une attention croissante de la part des médias et des tribunaux – et à juste titre. Il existe trois niveaux de règles de peinture au plomb: fédéral, État et ville.

Par exemple, deux villes de Pennsylvanie (Philadelphie et Lancaster) exigent un certificat de sécurité pour la peinture au plomb avant d'emménager dans une famille avec un enfant de moins de six ans. Le reste de la Pennsylvanie n’est pas aussi strict: il suffit de respecter les règles nationales relatives à la peinture au plomb qui prévoient la notification dans le bail.

Le Maryland exige qu’une propriété soit «en sécurité» à tous les tournants. Familiarisez-vous avec les règles principales, de sorte que vous comprendrez les coûts et les règles avant d’acheter une propriété.

Codes

Il est tout aussi important de connaître les codes locaux. Les codes locaux sont encore plus critiques dans le. Les alarmes incendie, les systèmes de gicleurs, les ascenseurs et les codes électriques peuvent être très coûteux à changer.

Nous avons eu un cas où un agent des codes nous a dit qu'une propriété avait besoin d'un système de gicleurs. En réalité, la propriété a été préservée pour ne pas avoir besoin d'un système de gicleurs à moins que la nouvelle construction ne commence. Cela aurait été un projet très coûteux si nous n'avions pas connu les codes locaux!

Météo

La météo peut être un problème pour la gestion des propriétés. La neige, le froid extrême, le vent et les ouragans sont des exemples classiques de problèmes liés aux conditions météorologiques qui doivent être planifiés dans le plan opérationnel et dans le plan de gestion.

Les parcs de stationnement sont un exemple intéressant où la météo joue un rôle unique. Maintenir la chaussée dans des conditions décentes et déblayer la neige sont des tâches plus complexes dans le Nord-Est et le Midwest que dans le Sud.

Développement économique

Il est crucial de comprendre où une ville et même des blocs individuels évoluent en termes de développement économique. Il est essentiel de connaître les changements à long terme de l’économie locale et les tendances les plus récentes.

Bethléem, en Pennsylvanie, est un bon exemple d’un scénario économique intéressant. Bethléem a connu une conjoncture économique difficile au cours des 30 dernières années en raison des pertes massives d'emplois dans l'industrie charbonnière. Mais ces dernières années ont connu une croissance positive et la ville se revitalise.

Quelles autres considérations prenez-vous en compte lorsque vous explorez de nouveaux marchés?

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