Comment je me débrouille de 2,2 millions de dollars de pertes | Investissement immobilier

Comment je me débrouille de 2,2 millions de dollars de pertes | Investissement immobilier
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Cela a commencé avec la création de transactions immobilières selon mes conditions.

Vous savez comment le marché immobilier s'est arrêté de 2007 à 2008? Les valeurs immobilières ont plongé, entraînant l'assèchement du crédit.

Puis en février 2008, presque comme un interrupteur, le financement s’est arrêté. Tous les grands contrats que nous avions prévus dans les livres et que nous avions prévu de générer des centaines de milliers de bénéfices étaient morts dans l’eau.

Clairement, ce n’était pas de l’immobilier à mes conditions, mais plutôt des conditions des banques. Le financement à l’époque était un défi, car j’avais acheté des bâtiments de manière conventionnelle, en utilisant 10% ou 20% de notre argent (ou de l’argent des investisseurs) et en signant un prêt.

Comment tout cela est tombé

Avant 2007, l’objectif était d’accumuler une vingtaine de biens à l’aide d’espèces, d’investisseurs et de prêts bancaires. Puis, alors que le marché continuait de grimper et que nous améliorions les propriétés, il était prévu de les vendre à profit.

Mais cela n’était plus viable une fois que les valeurs du marché ont chuté d’un tiers à la moitié en 2007. Nous n’avions aucune garantie contre le krach ni aucun flux de trésorerie en cours. Nous nous sommes concentrés uniquement sur la richesse à long terme et les retraits d'argent.

Nous étions responsables de centaines de sous-traitants et d'une douzaine d'employés. Nous avions connu des années incroyablement profitables et possédions 23 propriétés, dont certaines avec des partenaires investisseurs. Les propriétés étaient toutes soit en forclusion, soit en cours de procédure de forclusion, soit en vente à découvert.

C'était un travail à plein temps juste pour gérer ça. L'IRS a appelé et nos cartes de crédit ont été fermées, parfois sans préavis. L’économie, les investissements, les fonds des collèges et les fonds de retraite de huit à dix ans ont été encaissés pour tenter de survivre et d’économiser du crédit.

J'ai commis l'erreur ultime de penser que le marché immobilier ne cesserait jamais de grimper. Trop d’entre nous ont utilisé notre patrimoine immobilier comme un guichet automatique.

Le refinancement que nous avions obtenu grâce au refinancement d'une résidence personnelle était un pansement qui nous permettait de payer les dépenses de nos entreprises de manière temporaire, mais il fallait aussi procéder à un nouveau cycle de refinancement à un taux d'intérêt inférieur dans les 12 mois ou au taux resté élevé. .

Les douleurs thoraciques étaient une constante malgré tout le stress pendant cette période.

Avant le krach immobilier, environ le tiers de nos achats étaient des biens commerciaux ou à usage mixte; les autres étaient des immeubles de deux à six logements, dont la moitié pourraient devenir des copropriétés. Nous réhabiliterions les, les convertirions en condos et les revendrions avec un bon bénéfice. Ensuite, nous avons été pris avec quatre ou cinq unités que nous devions louer ou vendre à perte.

Certains bâtiments que nous avons conservés en tant que locations multifamiliales. Aucun profit ne provenant des autres propriétés pour réparer ou même entretenir correctement ces immeubles d'habitation, nous n'avions aucun chemin de sortie de ces achats. Ils n'étaient pas attrayants pour les acheteurs à moins d'être proposés à un prix inférieur à ce que nous devions (ou à ce que les banquiers appellent une vente à découvert). Lors du krach, les banques ont annulé la dette de certains propriétaires mais se sont battues pour recouvrer auprès des investisseurs – bien qu'elles aient finalement dû annuler leur dette ou régler des ventes à découvert avec nous.

À l'époque, nous avons eu un grand succès. Mais depuis lors, nous avons plus que compensé nos pertes en profitant des nombreuses leçons tirées de 2007 et 2008. Vous aussi pouvez tirer les leçons de ces leçons et éviter les mêmes erreurs dans votre entreprise.

Maintenant que vous savez comment je faisais des affaires, oubliez ça – à moins de vouloir faire l'expérience des palpitations cardiaques et du stress que j'ai subis.

Je vous ai expliqué ces détails, car il est important que vous compreniez que la signature personnelle de prêts, le refinancement d’immeubles à des fins de retrait et le fait de ne pas avoir de plan de sortie spécifique ne sont pas des éléments appropriés d’une bonne stratégie. Chaque transaction doit générer un flux de trésorerie immédiat et continu!

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Creuser sous les bouleversements du marché

Je n’ai pas survécu seul. Avec l'aide d'une épouse solidaire et de grands mentors, j'ai sorti mon entreprise du trou au cours des cinq années qui ont suivi sans faire faillite. Mais ce n’était pas facile.

En 2008, mon ami Cle Blair, constructeur et chef d’entreprise bien établi, originaire de Rutland, dans le Massachusetts, m’a dit: «Cela pourrait vous prendre 10 ans. Cela pourrait vous prendre cinq. Quoi que cela prenne, vous communiquez avec les gens. Vous êtes ouvert avec eux. Vous leur faites savoir ce qui se passe. La nation entière est confrontée à cela. Vous êtes celui qui parle et communique bien. Et rappelez-vous que vous n’avez pas personnellement démoli le marché immobilier national! »

Je n'ai jamais oublié ça. Cela m’a beaucoup aidé de traiter avec les créanciers, les vendeurs et les investisseurs, et je lui ai rappelé à quelques reprises qu’il le disait et le remerciait. Il a volé en dépit des conseils des nombreux avocats et amis qui ont dit que je devais me contenter de déclarer faillite. Au lieu de cela, nous avons douloureusement mis en place des plans de paiement avec les créanciers, les vendeurs et les banques selon les besoins.

À un moment donné, je devais me concentrer à nouveau sur la création de flux de trésorerie, ce qui constituerait une véritable solution pour satisfaire les créanciers, tout en nous remettant sur pied. Je me suis engagé à passer la moitié de chaque jour à passer à de nouvelles affaires.

Je fixe des normes pour cette nouvelle activité, notamment:

  • plus de signature personnelle pour les prêts
  • communiquer constamment avec les mentors
  • n'achetez que des propriétés qui peuvent être obtenues sans de grosses sommes d'argent ou de crédit personnel

J'appelle ces normes acheter et vendre à vos conditions. Au moment de la rédaction de cet article, nous contrôlons de 55 à 60 propriétés résidentielles ou plus (retraits en attente), principalement des maisons unifamiliales. Nous avons le titre ou nous les contrôlons par le biais d'un contrat de location-achat ou d'un autre accord.

Mais chaque mois, nous prenons de nouvelles propriétés et en retirons d’autres. Acheter et vendre à des conditions qui vont à l’encontre de ce que j’ai fait de 2004 à 2008. Nous achetons et vendons nous-mêmes nos propres produits, nous aidons également les particuliers du pays à faire de même. Nous faisons même les affaires avec eux.

Vous n'avez pas besoin d'être un pour acheter et vendre une propriété à des conditions. Si vous achetez une propriété en votre nom ou en celui de votre société, puis que vous la revendez, vous agissez pour votre propre compte. Vous n’effectuez pas de service payant, aucune licence n’est requise.

(Remarque: je ne suis ni un avocat ni un expert en matière de licences. Vous devez donc consulter un avocat local, car les lois en vigueur dans les États varient. Vous devez veiller à disposer de la documentation et de la structure appropriées pour respecter les directives en matière de licences en vigueur dans les États et les autorités locales.)

Le principal moyen de résoudre notre problème de flux de trésorerie consistait à créer notre stratégie personnalisée de trois jours de paie par transaction.

Pour nous, cela signifie:

  1. Un cash flow mensuel moyen par transaction est en moyenne de 409 USD, soit environ 5 000 USD par an, selon des durées (allant de deux ans minimum à dix ans au maximum).
  2. Un acompte non remboursable au départ.
  3. Un cash-out à l'arrière-plan.

Lorsqu'ils sont combinés, la moyenne des trois retenues salariales allant d'un minimum de 45 000 USD par transaction à un maximum de 110 000 USD par transaction dans tout le pays et de notre propre équipe à environ 75 000 USD par transaction.

Ce type d'argent vaut-il votre temps? Eh bien, si vous effectuez quelques-unes de ces transactions chaque année, c’est plus que ce que la plupart des gens gagnent avec un emploi à temps plein – alors je le dirais.

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Investissiez-vous pendant le krach boursier? Comment vous êtes-vous débrouillé? Comment avez-vous rebondi? Que pensez-vous de notre stratégie?

J'adorerais discuter. Commentaires ci-dessous!

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