6 façons de diversifier votre portefeuille de placements immobiliers

6 façons de diversifier votre portefeuille de placements immobiliers
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Même en tant que nouvel investisseur, vous pouvez développer votre entreprise tout en restant diversifié.

Dès la première année où j'ai commencé à acheter et à contrôler des propriétés à des conditions précises, j'ai gardé à l'esprit l'importance de la diversité. Mis à part les raisons évidentes de sécurité à long terme, si vous vous souvenez d’articles antérieurs ou de mon livre à succès Immobilier à vos propres conditions2008 m'a porté un très gros coup. C’est pourquoi il est extrêmement important de diversifier et d’acheter correctement pour ne plus jamais en faire l'expérience.

Pour ceux d'entre vous qui ne sont pas familiers avec ma référence aux «conditions», je dis cela en parlant de contrôler une propriété par le biais d'un bail ou d'un achat chez le propriétaire ou sous réserve d'un financement existant.

Pourquoi achetons-nous seulement de cette façon? Parce que je refuse de signer personnellement des emprunts bancaires et soumets ma famille et mes avoirs à un banquier ou à l’économie. Nous ne prenons pas, ne signons pas personnellement avec les vendeurs, ou utilisons notre propre argent.

Alors, comment maintenir la diversité tout en générant des flux de trésorerie immédiats et votre activité d’investisseur en général?

6 façons pour les investisseurs immobiliers de diversifier leurs portefeuilles d'investissement

1. Affecter des offres

Si vous débutez dans l’investissement ou recherchez un moyen de démarrer, vous pouvez contrôler une propriété par le biais d’un contrat de location, vous procurer votre acheteur (nous les appelons locataire-acquéreur), puis le céder à votre vendeur. Nous appelons ce type d’entente un «AO», c’est-à-dire céder (c’est-à-dire céder l’acheteur au vendeur).

Ce sont des offres simples à faire et qui vous rapportent des liquidités très rapidement. Lorsque je suis passé aux conditions des contrats, j'ai conclu 13 contrats au cours des six premiers mois environ, dont 12 contrats AO.

Puis, les liquidités en main, j’ai commencé à fouiller dans les contrats de type contrat de location, tout en gardant à l’esprit que l’heure et le lieu étaient fixés à l’opérateur si les chiffres ne fonctionnaient pas. «Ne fonctionnait pas» ne représenterait pas pour moi un écart mensuel ou le propriétaire ne voudrait tout simplement pas de nous au milieu d’eux et d’un acheteur, ce qui est considéré comme un bail en sandwich. Voyons cela plus loin.

2. Baux Sandwich

Cela commence à toucher la diversité, car vos transactions AO génèrent des flux de trésorerie, puis vos baux en sandwich (où vous payez la dette / vendeur sous-jacente et en collectez plus auprès de votre acheteur) vous fournissent trois jours de paie:

  • Payday No. 1 est l'acompte initial non remboursable que votre acheteur apporte à la table pour commencer son occupation.
  • Payday No. 2 correspond à la différence entre votre paiement sortant à la société de crédit immobilier ou au vendeur et le montant que vous collectez auprès de votre locataire-acheteur.
  • Payday No. 3 est intéressant car il est composé de (a) la majoration de prix de ce que vous avez sous contrat et de (b) le remboursement du principal encouru pendant la durée.

Maintenant, imaginez cette diversité. Vous en enchaînez 12 et vous avez échoué les jours de paie.

Je vais avancer rapidement pour vous afin que vous puissiez voir comment cela se passe. Je mets en place ces contrats de termes comme objectif principal depuis 2013 et nous effectuons une ou plusieurs clôtures (jour de paie n ° 3) par mois – et cela se produira au cours des cinq à six prochaines années même si nous arrêtions de faire les transactions correctement à présent.

C'est très différent de faire ou, ce qui, à mon avis, n'est rien d'autre qu'un autre travail. (C’est à moins que vous ne l’ayez adapté à une grande entreprise, faisant plusieurs centaines de transactions et ayant un personnel qui le gère). Avec ces échelons de paye et les flux de trésorerie importants, vous pouvez vous diversifier davantage dans le financement par le propriétaire et sous réserve du financement existant.

3. Financement du propriétaire

Voyons d’abord le financement par le propriétaire. Lorsque je parle de «financement par le propriétaire», je cible plus particulièrement les propriétés libres et claires: il n’ya pas d’hypothèque. Nous les achetons avec peu ou pas d’argent, et nous effectuons des versements mensuels ne comportant que le principal.

Pensez à cela du point de vue de la diversité: vous réalisez des gains énormes en principal, ce qui améliore considérablement votre dépense n ° 3 au moment du retrait. Vous pouvez créer ces transactions sans avoir à dépenser beaucoup d’argent. Vous créez donc une énorme équité par transaction.

Pour plus d'informations à ce sujet, voir le. La sortie ou la vente de ces contrats est semblable à celle du contrat de location-vente, la seule différence étant que vous êtes en train de vous diversifier davantage en maintenant la possibilité de déprécier et d’annuler des actions puisque vous êtes le propriétaire enregistré.

Pourquoi ai-je attendu pour mentionner cela jusqu'à la troisième façon de se diversifier? Eh bien, si vous les achetez sans réduction, il est peu probable que le vendeur accepte de payer ses propres taxes sur les transferts. Vous aurez donc besoin d’un petit peu d’argent pour payer la taxe sur les transferts des vendeurs, si celle-ci est applicable dans votre état. Même si ce n’est pas le cas, vous aurez des frais d’enregistrement et de clôture divers.

4. Sous réserve du financement existant

L’achat d’un bien faisant l’objet du financement existant est semblable au financement du propriétaire en ce sens que vous en serez le propriétaire, mais que vous payez sur l’hypothèque du vendeur, qui reste à son nom. Ces offres ne sont ni faciles à négocier lorsque vous êtes nouveau, ni faciles à aucun moment de votre carrière.

La petite différence réside dans le fait que vous contractez un crédit-bail sur lequel vous avez payé l’hypothèque pendant environ 12 mois. À ce stade, vous aurez une crédibilité et une relation établie avec le vendeur. Convertissez cela en sujet tel qu’ils vous connaissent et vous font confiance.

La vente et les autres attributs de cette opération sont identiques à ceux du financement par le propriétaire, sauf que le remboursement de votre principal correspond à tout ce qui est intégré au prêt existant par rapport au paiement intégral s’appliquant au principe.

5. Propriétés Notes ou Multifamiliales

Utilisez vos bénéfices pour investir dans des notes ou. Si ce dernier, n'achetez qu'à des conditions.

6. IRA autogéré ou 401 (k)

Une fois que vous avez réglé votre trésorerie et que vous n’en avez pas besoin au-delà de quelques propriétés, vous pouvez effectuer les mêmes opérations à l’aide de votre plan IRA et 401 (k) autogéré. Cela devient super intéressant.

Une de nos six unités que nous avons fait avec notre IRA autogéré. En raison du moment choisi pour la clôture, nous avons reçu un chèque intéressant à ce moment-là. Et puis, lorsque nous avons vendu moins de trois ans plus tard, 116 000 $ ont été réinvestis dans notre IRA, plus le bénéfice net d'exploitation mensuel. Nous utilisons un Roth IRA autogéré, de sorte que cet investissement augmentera désormais sans impôt – et nous ferons beaucoup plus de transactions.

Comment diversifiez-vous votre portefeuille d'investissement en tant qu'entrepreneur immobilier?

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