1031 échanges contre fonds d'opportunité | Investissement immobilier

Plus tôt cette année, nous avons vendu un immeuble de placement appartenant à ma femme et à moi-même depuis 2006 dans la région de la baie de San Francisco. Inutile de dire que le marché a été très bon pour nous au cours des 13 dernières années: nous avons réalisé un gain en capital substantiel. .

La prochaine étape évidente serait de. En effet, si nous avions vendu cet actif en 2016, un échange 1031 aurait été le seulement Stratégie à imposition différée disponible.

Cela étant dit, nous sommes bien rendus en 2019 et nous avons mis en place un nouveau mécanisme d’investissement à imposition différée, accessible à quiconque réalise un gain en capital et souhaite le transformer en un nouveau projet.

Alors que je commençais à étudier les deux options plus en détail, je me suis retrouvé de plus en plus confus et incertain quant à la voie à suivre. J'ai donc ralenti et plongé profondément dans les deux options avant de reprendre l'air avec une clarté renouvelée.

Ma décision? Je reste convaincu que 1031 échanges sont encore le choix évident pour les investisseurs immobiliers engagés à construire un portefeuille sur le long terme. Voici pourquoi.

Introduction rapide aux 1031 échanges

Bien que certaines étapes et échéances spécifiques doivent être respectées conformément aux directives de l'IRS, 1031 échanges vous permettent essentiellement de tirer le meilleur parti de la vente d'un actif immobilier pour en faire un nouvel investissement de type «similaire» sans payer d'impôt sur les plus-values. Votre base imposable de la propriété cédée est transférée directement dans le nouvel actif, et voilà, vous bénéficiez maintenant des revenus locatifs d’une propriété plus grande, ainsi que d’un nouvel amortissement et de tous les autres avantages fiscaux que nous sommes en droit d’attendre de la possession de biens immobiliers.

Si le marché est en hausse et que vous vendez des actifs à un prix plus élevé que celui que vous avez payé, votre portefeuille croît de 30% plus rapidement qu'il ne l'aurait été si vous aviez payé des impôts sur les plus-values ​​fédéral et étatique. le chemin.

Nous savons tous que la taille est importante dans l’immobilier, car c’est une classe d’actifs qui génère des flux de trésorerie. Si votre portefeuille est désormais 30% plus grand en raison de votre stratégie d’échange 1031, il est probable que vous bénéficiez de revenus locatifs actuels 30% plus élevés. Cuez la nouvelle piscine, des jet-skis ou cette Mustang verte métallisée de 1965 dont vous rêvez depuis le lycée!

Il convient de noter que j’ai entendu quelques investisseurs dire que l’échange 1031 était une stratégie visant à «rattraper l’avenir» et à vous rattraper. Mais cela n’est vrai que si vous décidez de quitter le jeu de l’immobilier et d’en retirer votre argent avant de «tout encaisser». Dans l’affirmative, vous serez donc confronté à une énorme récupération d’amortissement et à une facture d’impôt sur les plus-values.

Il est à noter que cette facture fiscale éventuelle n’est pas supérieure à la somme de ce qu’auraient été vos factures d’impôt antérieures sans les 1031 échanges. De plus, rappelez-vous que vous avez eu des revenus plus élevés en cours de route.

Cela dit, même cette dernière facture fiscale n’est pas inévitable. Si vous êtes assez habile pour lancer la canne au bout de la route, vos héritiers hériteront de votre portefeuille immobilier avec une augmentation unique de la valeur marchande actuelle. Avec 1031 échanges, c’est la mort ou taxes – mais jamais les deux.

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Un bref aperçu des fonds d'opportunité

La loi sur les réductions d'impôt et l'emploi de 2017 a introduit une nouvelle option d'investissement à imposition différée, selon laquelle les investisseurs ayant des gains en capital sur la vente de pratiquement toutes les classes d'actifs (actions, obligations, or, faux Rembrandts, véritables Picasso, etc.) peuvent être considérés comme admissibles. investissements dans l’une des 8 700 zones d’opportunités désignées dans le pays.

Les zones d'opportunité qualifiées sont des zones géographiques spécifiques que les gouvernements des États ont jugées économiquement défavorisées et nécessitant des incitations spéciales à l'investissement. En contrepartie de la canalisation des investissements dans ces domaines, le code des impôts a été modifié afin de permettre un report partiel de l’impôt sur les plus-values ​​provenant de l’investissement cédé et des plus-values ​​libres d’impôt sur le nouvel investissement qui prend de la valeur.

À première vue, l’investissement dans Opportunity Zone semble être une bonne affaire, mais à mesure que j’en ai appris plus sur les détails, une histoire très différente a commencé à se faire jour.

Les investissements Qualified Opportunity Zone offrent deux avantages fiscaux évidents:

1. L’impôt sur les plus-values ​​dues sur la vente de l’actif initial est réduit de 10% après cinq ans et de 5% supplémentaire après sept ans.
2. Les plus-values ​​sur le nouvel investissement dans Opportunity Zone sont totalement libres d’impôt une fois que vous avez détenu l’investissement pendant 10 ans.

Bien que les avantages soient relativement faciles à comprendre, les risques et les inconvénients sont à la fois subtils et importants.

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Principales différences: fonds de capitalisation contre 1031 échanges

Les investisseurs immobiliers feraient bien d’apprécier certaines différences importantes entre les nouveaux fonds Opportunity et les bourses 1031 traditionnelles. Vous trouverez ci-dessous plusieurs éléments à prendre en compte.

1.) L’investissement dans un fonds d’opportunité est ouvert à tous les types d’investisseurs, pas seulement aux professionnels de l’immobilier.

Avant la TCJA, une personne vendant des actions pour un gain important n'avait d'autre choix que de payer l'impôt sur les gains en capital. Historiquement, il n’existait pas d’option d’échange de type «similaire» pour les investissements traditionnels et les avantages de la zone Opportunity sont donc principalement conçus pour concurrencer le statu quo antérieur pour la plupart des investisseurs. C'était essentiellement payer vos impôts et passer à autre chose.

En conséquence, les avantages promulgués dans la Zone d'opportunité sont clairement meilleurs que rien, mais ils ne sont pas spécifiquement conçus pour concurrencer les 1031 bourses.

2.) Les zones d'opportunité ont des exigences strictes en matière de période de retenue qui sont notamment absentes des 1031 échanges.

Pour profiter pleinement de la base de 15%, vous devez rester dans le contrat Opportunity Zone pendant sept ans. Si vous vendez parce que vous avez soudainement besoin de plus de revenus ou avez besoin de rééquilibrer votre profil de risque, votre facture d'impôt sur les gains en capital d'origine sera due. Vous n’avez peut-être pas la possibilité de vous engager dans un autre investissement du Fonds d’opportunité ou dans une stratégie d’échange 1031.

Avec les échanges 1031 traditionnels, vous avez la possibilité de vendre un actif à tout moment, pour quelque raison que ce soit, puis de le placer dans un autre investissement similaire sans déclencher d'impôts sur les gains en capital. L'absence d'une période de retenue requise pour 1031 échanges vous donne une valeur d'option qui n'existe tout simplement pas avec les investissements dans le Fonds Opportunity.

3.) On ne sait pas exactement quels investissements immobiliers sont «éligibles» aux termes des dispositions relatives à la zone d'opportunité.

L’IRS a récemment publié des directives et les biens à revenu stabilisé ne pas qualifier. Quelques projets de développement et rénovations majeures peut répondre aux critères pour être admissible, mais il s’agit de projets dans lesquels des sommes supplémentaires importantes doivent être investies au-delà de l’achat initial de la propriété. 1031 échanges n'ont pas de telles limitations. Vous êtes libre de vendre un duplex occupé à 100% et d’acheter un terrain non bâti si vous le souhaitez, à condition que le nouvel actif soit également détenu à des fins «d'investissement».

À mon sens, cette flexibilité est un avantage majeur pour 1031 échanges par rapport à un investissement dans un fonds de capital-risque.

4.) Peut-être plus important encore, les inconvénients potentiels du transfert de la richesse d'une stratégie 1031 vers des fonds Opportunity augmentent en fonction de la taille de votre portefeuille existant.

Si vous avez accumulé des actifs pendant des années et que votre assiette fiscale est inférieure à la valeur marchande actuelle, les impôts sur les plus-values ​​que vous allez percevoir sur la différence seront bien pénibles.

N'oubliez pas que vous ne pouvez réduire l'impôt sur les gains en capital dû sur le placement initial dans le Fonds Opportunity que d'un maximum de 15%. Cela laisse 85% du gain initial exposé lorsque vous quittez le fonds Opportunity Fund.

Avec une stratégie 1031 à long terme, vous pouvez effectivement éviter tous les gains en capital et les obligations fiscales liées à la récupération de l’amortissement si vous y tenez jusqu'au bout.

5.) Enfin, le simple fait d’attendre les dernières directives de l’IRS concernant l’investissement dans le fonds Opportunity Fund est un signal d'alarme qui montre à quel point ce nouveau domaine du droit fiscal reste en suspens.

Bien que les idées nouvelles et émergentes portent souvent l’attrait des opportunités, elles comportent également plus de risques. Ils n'ont ni fait leurs preuves sur le marché ni créé une classe de gagnants politiquement puissants qui se battront pour protéger leurs gains.

En revanche, 1031 bourses sont utilisées par les investisseurs immobiliers depuis au moins 1935 et n’ont pas fait l’objet d’une révision substantielle depuis 35 ans. L’essentiel ici est que les règles régissant les échanges 1031 ont beaucoup moins de chances d’être modifiées dans les années à venir que les réglementations beaucoup plus récentes relatives aux fonds d’opportunité.

Bien que je sois habitué à gérer les risques associés aux loyers du marché et aux taux de capitalisation boursière, je ne suis pas particulièrement intéressé par l’ajout de jokers réglementaires et politiques à la liste.

Pourquoi préféreriez-vous quand même privilégier les fonds d'opportunité

Je ne peux vraiment que penser aux trois raisons pour lesquelles les investisseurs immobiliers pourraient vouloir quitter le navire et tenter une stratégie de placement du Fonds Opportunity Fund malgré les lacunes évoquées ci-dessus.

1. Si vous voulez sortir du secteur immobilier entièrement, c’est le bon moment pour le faire. Vous pouvez également vous lancer dans une activité courante dans une zone d'opportunité et ne payer aucun impôt sur les gains en capital pendant une période maximale de 10 ans. Vos journées à chercher des chèques de loyer en retard et des plombiers non-membres resteront à jamais dans le rétroviseur!
   
2. Vous avez 180 jours pour trouver et vous engager dans un nouveau véhicule de placement du Fonds Opportunity, ce qui vous laisse beaucoup plus de temps que la fenêtre de 45 jours pour identifier les propriétés de remplacement appropriées avec un échange 1031. Si vous manquez la fenêtre d’échange 1031 ou n’aimez pas vos options d’investissement immobilier, les fonds d’opportunité peuvent constituer un bon plan de sauvegarde.
   
3. Enfin, si vous trouvez un très un investissement attrayant dans la zone d'opportunités qualifiées, il pourrait alors être préférable pour continuer votre stratégie 1031. Si vous êtes en mesure de trouver une entreprise en exploitation ou un accord de développement immobilier dont vous êtes convaincu que l’appréciation du capital sur 10 ans sera supérieure à la moyenne du capital, les calculs pourraient alors aller en faveur de l’option d’investissement dans la zone Opportunity. Vous ne paierez aucun impôt sur les gains en capital sur la plus-value attribuable au nouvel investissement, mais uniquement si vous la conservez pendant le minimum requis de 10 ans. Nous savons tous que beaucoup de choses peuvent changer en une décennie, alors choisissez judicieusement!

Il n’est pas surprenant que je reste dans la voie éprouvée. Je cherche actuellement un échange 1031 et je donnerai un second regard aux investissements dans le fonds Opportunity uniquement.

Avez-vous vendu des propriétés pour un gain considérable récemment? Comment penses-tu tes options?

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