Gwladys Gumbau

Les coopératives d’habitants une formule adaptée à l’habitat groupé


Projet de Village vertical Projet de Village vertical

Propriétaire ou locataire ? C’est cette alternative que la coopérative d’habitation entend dépasser, dans le respect de l’héritage des sociétés coopératives du XIXeme siècle qui œuvraient déjà à unifier travail et capital. Ainsi elle appartient à la grande famille de la Coopération. Mais elle est également abondamment sollicitée par les promoteurs de l’Habitat groupé, phénomène en expansion dont un simple clic sur Internet révèle toute l’étendue et la diversité. L’expression y côtoie celles d’habitat coopératif, participatif, de co-habitat, d’éco-village mais ce n’est ni le lieu ni le temps de débattre de la meilleure formule.

Plus urgente est la question d’une définition commune pour des projets aussi variés. Nous retiendrons celle-ci : habitat collectif, composé d’unités de logement à usage exclusif et d’espaces à usage commun, autogéré par un collectif d’habitants réunis volontairement autour de valeurs partagées.

Si les principes coopératifs sont compatibles et favorables à ce type de projet, ils ne sont pas synonymes. Autrement dit une coopérative d’habitation peut relever de l’habitat groupé, un habitat groupé peut prendre la forme d’une coopérative. Ils ne doivent pas être confondus, la coopérative étant une forme juridique susceptible de constituer une sous-famille de l’habitat groupé. Elle présente l’avantage d’exprimer deux valeurs très largement partagées par les groupes : le refus de la spéculation et la répartition égalitaire du pouvoir de décision via la règle : « un homme, une voix ». A ce titre elle est une voie à explorer.

Comment ça marche ?

La coopérative d’habitation est juridiquement et avant tout une société régie par la loi n°47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération mais également par les règles applicables à la forme choisie (rappelons qu’une société coopérative – sous réserve des lois spéciales régissant certains types de coopérative comme les SCOP – peut prendre n’importe quelle forme : société civile relevant du Code civil, ou société à responsabilité limitée, société par actions, etc. soumises au Code de commerce), enfin au droit commun des sociétés issu principalement du Code civil.

Il n’est pas question de présenter ce statut dans le détail mais simplement d’en rappeler les grandes lignes dans leur rapport avec l’acte d’habiter qui nous intéresse : d’une part, vu de l’individu, ses intérêts ; d’autre part, vu du collectif d’habitants, organisé en société.

Conformément aux principes coopératifs, les associés sont en même temps bénéficiaires de l’activité de la société, c’est-à-dire habitants. Ils ont la double casquette. Attention, ils ne sont propriétaires ni de leur logement, ni des espaces communs, mais seulement de parts sociales, c’est-à-dire de portion du capital de la société. Les immeubles qui seront acquis ou construits, seront la propriété de cette dernière. Cela a deux conséquences majeures : l’associé n’a la jouissance du bien immobilier qu’en vertu d’un acte de la société : un contrat de bail ou un commodat (prêt à usage). Dans son patrimoine figure la valeur des parts sociales mais non celle de l’immeuble qui se retrouve dans le patrimoine de la coopérative.

Le droit d’usage de l’habitant est donc garanti par un contrat avec la société, le plus souvent un bail d’habitation. Il relèvera de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et protégeant les locataires. Cette loi, pensée pour les rapports juridiques entre deux parties différentes, ne sera pas toujours adaptée à la situation puisqu’en tant qu’associé, l’habitant participera aux décisions de la société bailleresse.

Quant à la patrimonialité des parts, elle est limitée par les dispositions légales et statutaires. Rappelons qu’est dit « patrimonial », un droit ayant les caractères suivants : vénalité (au sens de ce qui se vend), cessibilité et transmissibilité. Or la loi coopérative limite à la valeur nominale des parts sociales le droit de remboursement d’un associé. Elle encadre strictement la rémunération du capital via les dividendes et renvoie aux statuts la détermination des règles d’agrément des projets de cession y compris dans un cadre successoral.

C’est pourquoi on parle de « propriété collective », c’est-à-dire d’un mode d’appropriation collective d’un bien, laquelle affecte nécessairement les caractères et prérogatives traditionnels attachés au droit de propriété individuel : exclusivisme, absolutisme, droit d’usage, de jouissance et de disposition.

Côté collectif, il s’agit d’assurer à la fois la préservation de la dynamique collective et l’intégrité de l’ensemble immobilier. La forme sociale coopérative le dote des moyens suivants : l’associé a l’obligation de coopérer pour la réalisation de l’objet. Cette obligation participative fait écho au principe autogestionnaire qui implique une contribution régulière des habitants. Elle est le pendant du droit de vote égalitaire des associés. Quelque soit le nombre de ses parts sociales, chaque associé dispose d’une voix.

La qualité de locataire impose la participation aux charges financières de l’opération via les loyers, tandis que la qualité d’associé participe de la solvabilité globale de la société (via les apports initiaux ainsi que les règles relatives à leur responsabilité - rappelons encore que cette responsabilité est illimitée dans une société civile et limitée aux apports dans les sociétés commerciales). La liberté statutaire autorise d’encadrer le renouvellement du collectif à travers les clauses d’agrément de cession ou au contraire promeut la liberté d’entrée et sortie comptant sur la seule force contraignante des règlements intérieurs pour entretenir la flamme du vouloir vivre ensemble.

Enfin, selon la forme choisie (en particulier civile ou par actions simplifiée) le groupe pourra organiser le fonctionnement interne, c’est-à-dire la répartition des pouvoirs entre les organes, les modalités de consultation et de décisions. Là encore, il est important de distinguer la société des associés. La société est la seule engagée auprès des tiers : elle contracte l’emprunt, elle achète le terrain, elle recrute l’entrepreneur, elle s’assure, etc. Sa qualité de « personne juridique morale » lui permet d’agir sur la scène juridique, la société devient pour le groupe un outil de gestion collective efficient, un cadre stable pour l’équilibre des rapports qu’ils nouent entre eux.

Quelles perspectives ?

La formule coopérative semble donc adaptée au projet d’habitat groupé. Elle intègre une propriété collective durable et un égal pouvoir de décisions. Elle exprime enfin un refus de la spéculation à travers la déconnexion de la valeur des parts de celle des biens ou les règles de dévolution du boni de liquidation.

Sur une échelle de la propriété, elle précède sans doute l’association, forme la plus complète de la propriété collective et de l’activité non-lucrative dans notre droit positif. Elle se veut une 3ème voie entre propriété et location. Pourtant, cette voie n’est pas encore totalement dégagée pour une exploitation optimale de ce statut. Il y a évidemment le poids des mentalités et l’attachement à la propriété. Cet attachement est liée à la signification sociale mais aussi et peut être surtout économique de ce droit, car on ne peut nier le risque financier de l’opération, lequel est supporté individuellement par les associés qui ne pourront peut être pas, des années plus tard, retourner sur le marché classique de l’immobilier.

Et pour ceux que le risque ne retient pas, les obstacles sont d’ordre financier : l’accueil des établissements de crédit, produits et opérations financiers à adapter au regard du renouvellement des habitants dans le temps (prêt de la société à renégocier, superposer, etc.) ; l’accès aux aides en faveur du logement lesquels sont orientées vers l’accession directe à la propriété ; enfin la fiscalité pénalisante (impôts sur les sociétés et traitement des avantages en nature concédés aux associés).

C’est dans ce contexte que l’action militante de l’association HABICOOP s’inscrit puisqu’elle travaille pour la reconnaissance de ce statut dans le cadre des politiques du logement. Des propositions de lois et des projets d’amendement ont été élaborés dans ce sens. Des statuts types sont présentés et commentés. Un montage financier a été imaginé. C’est donc tout naturellement vers elle que nous renvoyons en guise de conclusion, leur site étant une mine d’informations et d’outils pour aller plus loin sur le sujet ainsi que vers le Village Vertical, coopérative d’habitation en cours de construction à Villeurbanne pour la source d’inspiration et de courage !

A propos de l’auteur : Gwladys Gumbau est juriste. Elle fait partie de l’association B.A.Balex et fait actuellement une thèse sur les coopératives d’habitants.

Mis à jour : mardi 22 mars 2011
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