Habitat particiaptif, un cadre qui reste ouvert

La boite à outils institutionnelle de l’Habitat Participatif s’étoffe. Législation, politique publique régionale incitatrice, réseau d’acteurs dotés de moyens... nous faisons le point sur ce qui avance dans le bon sens.

La loi Alur reconnaît et encadre l’Habitat Participatif

Le projet de loi pour l’accès au logement et pour un urbanisme rénové (ALUR) présentée par la Minsitre du Logement Cécile Duflot est en passe d’être définitivement adopté par le Parlement. Outre de nombreuses dispositions qui ont été largement médiatisées autour de l’encadrement des loyers notamment, la loi évoque l’habitat participatif pour la première fois dans l’histoire législative française.

Elle reconnaît l’habitat participatif en proposant la définition suivante : "une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis."

Elle offre également un cadre légal à l’habitat participatif en créant deux nouvelles formes juridiques : la société d’autopromotion et la coopérative d’habitants.

Jusqu’ici, les groupes devaient faire preuve d’imagination et de bonnes connaissances juridiques pour créer des sociétés au montage parfois complexes pour espérer voir un jour leur projet sortir de terre. A présent, la loi Alur vient sinon simplifier, du moins poser et reconnaître un cadre légal à l’habitat participatif.

La société d’autopromotion : elle a pour objet d’attribuer aux associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et d’entretenir et animer les lieux de vie collective qui y sont attachés. Pour cela, elle peut :

  • Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ;
  • Acquérir ou construire des immeubles à usage d’habitation en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à titre de résidence principale ;
  • Gérer, entretenir et améliorer les immeubles leur appartenant ainsi que les lieux de vie collective qu’ils comportent.

Les personnes morales pourront être associées à ces projets, à condition qu’elles ne détiennent pas plus de 30 % du capital social ou des droits de vote.

La société coopérative d’habitants : elle a pour objet de fournir à ses associés personnes physiques la jouissance d’un logement à titre de résidence principale et de contribuer au développement de leur vie collective (...). Pour cela elles peuvent :

  • Acquérir un ou plusieurs terrains ou des droits réels permettant de construire ;
  • Construire ou acquérir des immeubles à usage principal d’habitation destinés à ses associés ;
  • Attribuer la jouissance de ces logements à ses associés personnes physiques au moyen du contrat coopératif (...) ;
  • Gérer, entretenir et améliorer les immeubles ;
  • Entretenir et animer des lieux de vie collective ;
  • Offrir des services à ses associés et, à titre accessoire, à des tiers non associés.

C’est donc une première victoire pour celles et ceux qui souhaitent s’engager dans ces démarches et que la complexité des montages effraie. Désormais, ce sera plus simple, c’est en tout cas ce que promet la loi. Gwladys Gumbau, juriste à B.A.Balex a participé à la rédaction d’amendements en faveur de l’habitat participatif. Si elle est satisfaite du projet de loi, elle met en garde sur les points de détail : "La loi renvoie beaucoup au pouvoir réglementaire (décrets). Certes, elle fixe un cadre de base mais pour les points techniques, les points de détails qui sont décisifs, on renvoie au décret." Et là, aucune visibilité, ils sont rédigés dans les cabinets ministériels sans discussion démocratique.
Toutes les incertitudes ne sont donc pas levées. La loi ne permet pas non plus d’avancer sur les blocages liés aux banques et aux assurances : "les discussions avec les assureurs et les banques n’ont débouché sur rien, personne ne veut prendre de risque. Mais le fait qu’on ait posé dans la loi la reconnaissance de l’habitat participatif va peut-être, en tout cas on le souhaite, contribuer à rassurer les banques et les assurances qui ont déjà vu débarquer dans leur bureau des projets de ce type qu’ils ne comprenaient pas" précise Gwladys.
Autres points de vigilance pointé par Gwladys Gumbau, "la question de la fiscalité de ces sociétés qui n’a pas été tranchée. Elle sera aussi fixée par décret. Et enfin la question du partage des responsabilités qui est complexe à résoudre, notamment dans les projets qui font appel à une part d’autoconstruction."

Si la Loi Alur ne répond pas à toutes les inquiétudes, elle a le mérite d’ébaucher un premier cadre. D’autant qu’au niveau régional, les choses avancent également avec une politique volontariste en la matière.

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Une politique régionale volontariste

Le Conseil régional s’engage en faveur de l’habitat participatif (voir l’interview de Colette Charriau). Fin juin 2013, le conseil régional votait une délibération qui inscrit le soutien à l’habitat participatif comme axe complémentaire de sa politique logement et habitat. Par ailleurs, il participe au réseau national des collectivités territoriales en matière d’habitat participatif, collectif qui vient de se structurer en association à la fin de l’année dernière.

La délibération votée le 29 juin 2013 définit 7 axes d’action :

  • Accompagner les collectivités locales dans la reconnaissance de l’habitat participatif dans leur politique de l’habitat : cela s’est traduit par la création d’un réseau régional des collectivités sur ce sujet. Il s’est réuni pour la première fois en décembre 2013. Le conseil régional s’engage également à faire entrer l’habitat participatif dans les PLH des intercommunalités de la région.
  • Lever les freins au foncier  : probablement l’ambition la plus difficile à mettre en acte.
  • Soutenir l’ingénierie, les études de faisabilité et l’accompagnement des groupes : cet axe se traduit par la mise en place d’aides financières fléchées vers des projets qui intègrent une part non négligeable d’habitat social mais également les questions de mixité intergénérationnelle et de respect de l’environnement.
  • Soutenir les projets d’habitat participatif à caractère social : ici aussi il s’agit de soutenir les projets construits avec les bailleurs sociaux.
  • Expérimenter la structuration du réseau des habitants et le développement de groupes projets  : il s’agit de soutenir la coordination citoyenne régionale. Elle est portée par l’association Regain depuis janvier 2014.
  • Soutenir la qualité environnementale des projets
  • Soutenir les démarches liées à l’économie de la sobriété : les deux derniers axes permettent une intervention financière de la région dans le cadre du programme Agir + sur les questions d’économies d’énergie et d’énergies renouvelables.

Au delà des axes de la délibération, la région souhaite affirmer une conviction profonde autour des enjeux et de la plus-value de l’habitat participatif sur les modes de production de nos villes. Elle mènera donc un travail de pédagogie et de lobbying auprès des collectivités pour qu’elles se penchent sur cet autre habiter. Quant au relais auprès des citoyens, c’est aux groupes et aux réseaux de le prendre en main.

TÉLÉCHARGER LA DÉLIBÉRATION

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Une coordination citoyenne régionale

En Provence Alpes Côte d’Azur, une dizaine de groupes sont plus ou moins avancés dans des projets d’habitat participatif. Certains ont déjà posé la première pierre et voient leur utopie se réaliser progressivement, d’autres attendent les autorisations, les permis ou sont encore à définir leur projet (voir l’article "quelques projets en cours").

Pour accompagner les groupes et renforcer la structuration des plateformes locales, la coordination régionale de l’habitat participatif a vu le jour au début de l’année 2014 (voir interview de Pierre Levy).

Elle doit pouvoir répondre à plusieurs enjeux : faire connaître l’habitat participatif comme une alternative possible aux modèles traditionnels d’habitat, renforcer les compétences dans la région pour que les projets soient mieux accompagnés et avancent plus vite et mieux, mettre en place un centre de ressources sur le sujet.

La question de l’habitat participatif connaît donc un nouveau souffle institutionnel. Si la reconnaissance et les aides sont nécessaires pour faire avancer les projets en cours et motiver ceux qui hésitent encore, elle n’est bien évidemment pas suffisante pour en faire une alternative connue de tous. L’habitat participatif est avant tout un mouvement citoyen où chaque projet est unique et peut constituer un modèle à part entière. C’est là que réside toute la richesse de ce mouvement, loin de toute verticalité. L’enjeu majeur reste alors de faire connaître et d’ouvrir grandes les portes des projets pour que les citoyens redeviennent acteurs de la fabrication de leur ville. Et si les élus suivent, tant mieux !

Mis à jour : jeudi 13 février 2014
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